요지

시행사 소유 미분양 아파트를 입주자대표회의에서 사실상 무상으로 취득하는 경우 증여세가 과세되는 것이나 이에 해당하는지 여부는 사실판단 사항임

회신

귀 질의의 경우 붙임 기존 해석사례 재산세과-162(2011.3.30.), 서면-2016-상속증여-3893(2017.04.27.) 및 서면인터넷방문상담4팀-3064(2007.10.24.)를 참고하시기 바랍니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계

 ○시행사 OOO은 △△아파트 단지 옥상에 대공포대 진지 및 막사를 무상임대하는 조건으로 국방부로부터 건축물 높이 등에 대한 동의를 받아 사업승인을 받음

 ○시행사 OOO는 ’07년 해당 대공포대 진지 및 막사 등을 별도 호로 구분등기하면서 시행사 OOO 명의로 소유권을 등록하였음

 ○이후 입주자가 50% 이상 입주하면서 입주자 대표회의가 구성되었으나 해당 호는 계속하여 시행사 OOO 소유로 등록되었음

 ○’18년 해당 호에 주둔하고 있던 대공포대가 다른 건물로 이전한 이후 입주자 대표회의는 해당 호의 소유권이 시행사 OOO 명의로 되어 있는 것을 인지함

 ○입주자 대표회의는 ’19년 시행사 OOO과 해당 호의 명의를 입주자 대표회의로 이전하기로 합의함

2. 질의내용

 ○입주자 대표회의가 시행사로부터 주택을 무상 이전받게 되는 경우 증여세가 과세되는지 여부

3. 관련법령

 ○상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 과세대상】

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.

  1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익

  2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

  3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

  4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

  5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

  6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익

 ② 제45조의2부터 제45조의5까지의 규정에 해당하는 경우에는 그 재산 또는 이익을 증여받은 것으로 보아 그 재산 또는 이익에 대하여 증여세를 부과한다.

 ③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 "등기등"이라 한다)으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 이내에 분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다.

 ④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 이내에 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다.

 ○상속세 및 증여세법 제4조의 【증여세 납부의무】

 ① 수증자는 다음 각 호의 구분에 따른 증여재산에 대하여 증여세를 납부할 의무가 있다.

  1. 수증자가 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)인 경우: 제4조에 따라 증여세 과세대상이 되는 모든 증여재산

  2. 수증자가 비거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 외국에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 제6항과 제6조제2항 및 제3항에서 같다)인 경우: 제4조에 따라 증여세 과세대상이 되는 국내에 있는 모든 증여재산

4. 관련 사례

○재산세과-162, 2011.03.30.

 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것으로 귀 질의와 같이 건설사로부터 미분양 아파트를 사실상 무상으로 취득하는 경우에는 증여세가 과세되는 것임

○서면-2016-상속증여-3893, 2017.04.27.

 입주자들이 공동으로 이용할 수 있는 편의시설용 부동산을 입주자대표회의가 무상으로 취득한 경우 증여세 납부의무가 있는 것이나, 당초 분양가액에 포함된 경우에는 그러하지 않음

○서면인터넷방문상담4팀-3064, 2007.10.24.

귀 질의의 경우 입주자들이 공동으로 이용할 수 있는 운동시설용 건물을 입주자들이 무상으로 취득한 경우에는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세 납부의무가 있는 것입니다. 다만, 당해 건물이 당초 분양당시 입주자들에게 사실상 분양된 경우로서 당해 건물에 상당하는 분양가액이 분양한 자의 수입금액을 구성하는 경우에는 그러하지 아니하며, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

출처 : 국세청 2020. 04. 13. 서면-2020-상속증여-1265[상속증여세과-249] | 국세법령정보시스템