요지

국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 주택이 철거되어 멸실된 공부상의 주택(B, 재개발 입주권 부여)을 취득한 후 관리처분계획의 인가로 인하여 조합원입주권을 취득한 경우로서 소득령§156의2③ 또는 ④ 각 호의 요건을 모두 갖추어 A주택을 양도하는 경우, 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 에 따른 재개발사업의 진행으로 주택이 철거되어 멸실된 공부상의 주택(B, 재개발 입주권 부여)을 취득한 후 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제3항 또는 제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 A주택을 양도하는 경우, 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2017년 : A주택(□□시 소재) 취득

 ○2020.9월 : B주택^*(□□시 △△구 ◎◎◎동 소재) 취득

   * ｢도시 및 주거환경정비법｣상 재개발사업으로 전제하며, 2011년 사업시행인가 후 2015년 철거(재개발 입주권 부여)되어 건물이 존재하지 않는 공부상 주택(토지는 시유지)

 ○ 예정 : B주택 소재지 관리처분계획인가

 ○ 예정 : A주택 양도

2. 질의내용

 ○국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 재개발사업으로 주택이 멸실되어 존재하지 않는 공부상 주택(B)을 취득한 후 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우로서 A주택을 양도하는 경우, 소득령§155①에 따른 ｢일시적 2주택 특례｣를 적용하는지 아니면 소득령§156의2③․④에 따른 ｢주택과 조합원입주권 소유 시 1세대1주택 특례｣를 적용하는지 여부

3. 관련법령

소득세법>

○ 소득세법 제88조【정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  7. ⁠“주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

  9. ⁠“조합원입주권”이란 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유한 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

  4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

   가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

   나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ⁠“신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 또는 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ② 법 제89조제2항 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

 ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.

 ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 ⁠“대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

  3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

 ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

  1. 제1항제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간

  2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

  가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

  나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

주택법>

○ 주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

도시재정비 촉진을 위한 특별법>

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“재정비촉진지구”란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적․효율적으로 추진하기 위하여 제5조에 따라 지정하는 지구(地區)를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분한다.

  가. 주거지형 : 노후․불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

  나. 중심지형 : 상업지역, 공업지엮 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 기구

  다. 고밀복합형 : 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구

  2. ⁠“재정비촉진사업”이란 재정비촉진지구에서 시행되는 다음 각 목의 사업을 말한다.

  가. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업

  나. ｢도시개발법｣에 따른 도시개발사업

  다. ｢전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법｣에 따른 시장정비사업

  라. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 도시․군계획시설사업

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제3조【다른 법률과의 관계 등】

 ① 이 법은 재정비촉진지구에서는 다른 법률보다 우선하여 적용한다.

 ② 재정비촉진사업의 시행에 관하여 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따른다.

 ③ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업이 시행되는 재정비촉진구역에 대하여는 제19조(제2항제3호는 제외한다) 및 제20조를 적용하지 아니한다.

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제12조【재정비촉진계획의 결정】

 ① 특별시장․광역시장 또는 도지사가 제9조제1항에 따라 시장․군수․구청장으로부터 재정비촉진계획의 결정을 신청받은 경우나 시․도지사 또는 대도시 시장이 제9조제2항에 따라 직접 재정비촉진계획을 수립한 경우에는 관계 행정기관의 장과 협의하고 해당 시․도 또는 대도시에 두는 지방도시계획위원회 심의 또는 ｢건축법｣ 제4조에 따라 해당 시․도 또는 대도시에 두는 건축위원회(이하 ⁠“건축위원회”라 한다)와 지방도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 결정하거나 변경하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 ② 제34조에 따른 도시재정비위원회가 설치된 시․도 또는 대도시의 경우에는 도시재정비위원회의 심의로 제1항에 따른 지방도시계획위원회의 심의 또는 건축위원회와 지방도시계획위원회의 공동심의를 갈음할 수 있다.

 ③ 시․도지사 또는 대도시 시장은 제1항 및 제2항에 따라 재정비촉진계획을 결정 또는 변경하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하고, 대도시 시장은 이를 도지사에게 통보하여야 한다.

 ④ 제3항에 따라 시․도지사 또는 대도시 시장이 재정비촉진계획의 결정을 고시하였을 때에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토부장관에게 보고하여야 한다.

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제13조【재정비촉진계획 결정의 효력】

 ① 제12조에 따라 재정비촉진계획이 결정․고시되었을 때에는 그 고시일에 다음 각 호에 해당하는 승인․결정 등이 있은 것으로 본다.

  1. ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제4조에 따른 도시․주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 같은 법 제8조에 따른 정비구역의 지정 또는 변경 및 같은 조에 따른 정비계획의 수립 또는 변경

  2. ｢도시개발법｣ 제3조에 따른 도시개발구역의 지정 및 같은 법 제4조에 따른 개발계획의 수립 또는 변경

  3. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제30조에 따른 도시․군관리계획(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제2조제4호가목․다목 및 마목의 경우만 해당한다)의 결정 또는 변경 및 같은 법 제86조에 따른 도시․군계획시설사업의 시행자 지정

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제20조【주택의 규모 및 건설비율의 특례】

 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제10조 및 ｢빈집 및 소규모주택에 관한 특례법｣ 제32조 및 ｢도시개발법｣ 제5조에도 불구하고 재정비촉진사업의 주택의 규모 및 건설비율에 관하여는 대통령령으로 달리 정할 수 있다.

○ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령 제15조【재정비촉진계획의 고시】

 시․도지사 또는 대도시 시장이 법 제12조제3항에 따라 재정비촉진계획의 결정 또는 변경을 고시하는 때에는 다음 각 호의 사항이 포함된 재정비촉진계획의 요지와 열람 장소를 고시하여야 한다.

 1. 재정비촉진지구의 명칭․유형․위치․면적 및 지정목적

 2. 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업의 완료 목표 연도

 3. 재정비촉진지구 정비의 기본방향 및 목표

 4. 결정 또는 변경되는 재정비촉진계획의 개요

도시 및 주거환경정비법>

○ 도시 및 주거환경정비법 제39조【조합원의 자격 등】

 ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위타자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, ｢국가균형발전 특별법｣ 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.

  1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

  2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

  3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

○ 도시 및 주거환경정비법 제74조【관리처분계획의 인가 등】

 ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장․군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경․중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장․군수등에게 신고하여야 한다.

  1. 분양설계

  2. 분양대상자의 주소 및 성명

  3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

  4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

   가. 일반 분양분

   나. 공공지원민간임대주택

   다. 임대주택

   라. 그 밖에 부대시설․복리시설 등

  5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장․군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

  6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

  7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

  8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

  9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

출처 : 국세청 2023. 06. 14. 서면-2020-법규재산-4188[법규과-1530] | 국세법령정보시스템