요지

1세대 4주택자(일반주택, 동거봉양주택, 공동상속주택, 농어촌주택)가 일반주택을 양도하는 경우 소득령§155③에 따른 공동상속주택과 조특법§99의4에 따른 농어촌주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 소득령§155④를 적용하여 1세대 1주택으로 보아 소득령§154①을 적용할 수 있는 것임

회신

질의1의 경우, 양도일 현재 일반주택(A), 동거봉양주택(B)(｢소득세법 시행령｣ 제155조제4항에 따른 주택 중 직계존속이 보유하던 주택), 공동상속주택(C)(｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항에 따른 주택)을 보유한 1세대가 농어촌주택(D)(｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 주택)을 추가로 취득하여 4주택 상태에서 일반주택(A)을 양도하는 경우에는 공동상속주택과 농어촌주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로 이를 1세대 1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것이며,
질의2의 경우, 동거봉양주택(B)를 양도하는 경우 그 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제154제8항제3호에 따른 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산하여 보유기간 및 거주기간을 계산하는 것입니다.

1. 사실관계

  -본인(女)2018.5.24. 일반주택(A) 취득

  -모친(親母)2020.9.5. 동거합가전 보유주택(B)(소령§155④) 취득

  -배우자(夫)2003.12.14. 공동상속주택(C)(소령§155③) 취득

  -배우자(夫)2021.4.15. 모친(親母)을 동거봉양 목적 농어촌주택(D) 취득(조특법§99의4)

2. 질의내용

 1) 양도일 현재 일반주택, 동거봉양주택(소령§155④), 공동상속주택(소령§155③)과 농어촌주택(조특법§99의4)을 보유한 1세대가,

  -1세대 1주택으로 보아 일반주택(A) 양도하는 경우 소령§154①에 따른 비과세가 적용 가능한지

 2) 동거봉양주택(B)을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간 계산방법

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

   3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

     가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

     나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

 ③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

  1. 당해 주택에 거주하는 자

  3. 최연장자

 ④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

  2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

  3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람

○ 조세특례제한법 99조의4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】

 ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○사전-2016-법령해석재산-0198(2017.07.10)

  2주택을 보유하는 1세대가 2003년8월1일부터 2017년12월31일까지 기간 중에「조세특례제한법」(2015.12.22. 법률 제13613호로 개정되기 전의 것) 제99조의4에 따른 농어촌주택 1개를 취득한 후 종전 보유주택 중 1개의 주택을 장기임대주택으로 등록함에 따라 농어촌주택과「소득세법 시행령」(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제155조제19항에 따른 거주주택, 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 일반주택을 취득하고 일반주택 취득일로부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 해당 거주주택은「소득세법」(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것) 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제155조제1항에 따라 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는 것입니다.

  다만, 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우 추가로 납부하였어야 할 양도소득세를 납부하여야 하는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 04. 18. 서면-2021-부동산-7265[부동산납세과-948] | 국세법령정보시스템