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주거용 오피스텔 신축·판매 시 부동산매매업자 여부
서면-2017-법령해석소득-2469[법령해석과-327] · 2018. 02. 02.Q질의내용
- 국민주택 규모 이하의 주거용 오피스텔을 신축하여 분양한 사업자도 부동산매매업자로서 토지등 매매차익 예정신고와 납부를 해야 하는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2017-법령해석소득-2469[법령해석과-327] · 2018. 02. 02.
- 국세청 서면-2017-법령해석소득-2469[법령해석과-327] 회신에 따르면, 오피스텔을 신축‧판매하는 사업은 부동산매매업에 해당하는 것으로 회신하였습니다.
- 사업자가 신축한 주거용 오피스텔이 국민주택 규모 이하이고 실제 주택 용도로 사용되더라도, 부동산매매업자에 해당할 수 있습니다.
- 이에 따라 해당 사업자는 소득세법 제69조에 따라 토지등 매매차익 예정신고 및 납부를 해야 할 의무가 있는 것으로 안내하였습니다.
- 판단 근거로 소득세법 제19조, 제64조, 제69조와 시행령 제122조 및 주택법 관련 규정을 함께 제시하였습니다.
- 즉, 신축 단계에서부터 주거용 오피스텔로 표기·사용되는 경우에도 부동산매매업자로 본다는 점이 명확히 회신되었습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제19조: 사업소득의 범위에 부동산업 및 임대업 등 포함
- 소득세법 제64조: 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례, 주택 또는 토지 매매차익에 대한 과세 규정
- 소득세법 시행령 제122조: 대통령령으로 정하는 부동산매매업의 범위 규정, 주거용 건물 개발 및 공급업 제외 규정
- 소득세법 제69조: 부동산매매업자의 토지등 매매차익 예정신고와 납부 의무
- 주택법 제2조 제4호 및 주택법 시행령 제4조: 오피스텔의 준주택 정의와 범위
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주거용 오피스텔을 신축하여 판매하는 사업자는 「소득세법」 제69조의 토지등 매매차익에 대한 예정신고 납부를 하여야 하는 것임
회신
귀 서면질의의 경우, 오피스텔을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업에 해당하며,「소득세법」제69조에 따라 토지등 매매차익예정신고 및 납부를
하여야 하는 것입니다.
○질의인은 국민주택 규모 이하의 오피스텔 8가구를 신축하여 분양한 사업자임
- 해당 오피스텔은 건축 시부터 주거용으로 신축하였고, 관할 시청에 제출하는 서류에서도 주용도를 업무시설(주거용 오피스텔)로 표기하였으며,
- 실제로도 주택으로 사용되도록 모든 시설이 되어 있고, 매수자도 주택으로 사용하고 있음
2. 질의내용
○당초부터 주거용으로 사용할 목적으로 신축되었고 판매 이후 실제 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 신축․판매한 사업자의 경우 부동산매매업자로 보아 토지등 매매차익 예정신고를 하여야 하는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 소득세법 제19조【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 ｢통계법｣ 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것>
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
○ 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
○ 소득세법 제69조【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】
① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.
○ 주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
○ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】
법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔
출처 : 국세청 2018. 02. 02. 서면-2017-법령해석소득-2469[법령해석과-327] | 국세법령정보시스템
유권해석
주거용 오피스텔 신축·판매 시 부동산매매업자 여부
서면-2017-법령해석소득-2469[법령해석과-327] · 2018. 02. 02.Q질의내용
- 국민주택 규모 이하의 주거용 오피스텔을 신축하여 분양한 사업자도 부동산매매업자로서 토지등 매매차익 예정신고와 납부를 해야 하는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2017-법령해석소득-2469[법령해석과-327] · 2018. 02. 02.
- 국세청 서면-2017-법령해석소득-2469[법령해석과-327] 회신에 따르면, 오피스텔을 신축‧판매하는 사업은 부동산매매업에 해당하는 것으로 회신하였습니다.
- 사업자가 신축한 주거용 오피스텔이 국민주택 규모 이하이고 실제 주택 용도로 사용되더라도, 부동산매매업자에 해당할 수 있습니다.
- 이에 따라 해당 사업자는 소득세법 제69조에 따라 토지등 매매차익 예정신고 및 납부를 해야 할 의무가 있는 것으로 안내하였습니다.
- 판단 근거로 소득세법 제19조, 제64조, 제69조와 시행령 제122조 및 주택법 관련 규정을 함께 제시하였습니다.
- 즉, 신축 단계에서부터 주거용 오피스텔로 표기·사용되는 경우에도 부동산매매업자로 본다는 점이 명확히 회신되었습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제19조: 사업소득의 범위에 부동산업 및 임대업 등 포함
- 소득세법 제64조: 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례, 주택 또는 토지 매매차익에 대한 과세 규정
- 소득세법 시행령 제122조: 대통령령으로 정하는 부동산매매업의 범위 규정, 주거용 건물 개발 및 공급업 제외 규정
- 소득세법 제69조: 부동산매매업자의 토지등 매매차익 예정신고와 납부 의무
- 주택법 제2조 제4호 및 주택법 시행령 제4조: 오피스텔의 준주택 정의와 범위
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주거용 오피스텔을 신축하여 판매하는 사업자는 「소득세법」 제69조의 토지등 매매차익에 대한 예정신고 납부를 하여야 하는 것임
회신
귀 서면질의의 경우, 오피스텔을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업에 해당하며,「소득세법」제69조에 따라 토지등 매매차익예정신고 및 납부를
하여야 하는 것입니다.
○질의인은 국민주택 규모 이하의 오피스텔 8가구를 신축하여 분양한 사업자임
- 해당 오피스텔은 건축 시부터 주거용으로 신축하였고, 관할 시청에 제출하는 서류에서도 주용도를 업무시설(주거용 오피스텔)로 표기하였으며,
- 실제로도 주택으로 사용되도록 모든 시설이 되어 있고, 매수자도 주택으로 사용하고 있음
2. 질의내용
○당초부터 주거용으로 사용할 목적으로 신축되었고 판매 이후 실제 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 신축․판매한 사업자의 경우 부동산매매업자로 보아 토지등 매매차익 예정신고를 하여야 하는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 소득세법 제19조【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 ｢통계법｣ 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것>
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
○ 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
○ 소득세법 제69조【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】
① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.
○ 주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
○ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】
법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔
출처 : 국세청 2018. 02. 02. 서면-2017-법령해석소득-2469[법령해석과-327] | 국세법령정보시스템
