요지

겸용주택의 개별주택가격 최초 공시 후 건물현황 변경 시 취득당시 기준시가는 취득일 현재 이용현황에 따라 산정함

회신

겸용주택의 개별주택가격이 최초 공시된 이후에 상가 일부를 멸실한 후 해당 겸용주택을 양도하여 취득가액을 ｢소득세법 시행령｣ 제97조제1항제1호나목에 따른 환산가액으로 적용함에 있어 취득당시의 기준시가는 취득당시 현황에 의해 산정하되, 멸실된 건물부분의 취득가액은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 산입되지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ⁠(취득･양도) ○○○는 부산광역시 부산진구 ○○동 ○○○-○○ 소재 겸용주택(이하 ⁠“쟁점건물”)을 1987.4.9. 매수하여 2015.6.3. 3,300백만원에 양도함

 ○ ⁠(부동산현황) 쟁점건물의 개별주택가격 최초 공시 당시인 2005.4.30. 현재 상가 면적이 286.3㎡ 였으나, 이 가운데 163㎡를 2006.4.28. 멸실함

(백만원, ㎡)

 ○ ⁠(양도세신고) 양도가액은 실가, 취득가액은 환산가액으로 신고함

(㎡)

2. 질의내용

 ○ 겸용주택의 개별주택가격이 최초 공시된 이후 상가건물 일부 멸실로 주택의 부수토지 면적과 상가의 부수토지 면적이 변경된 경우 환산취득가액을 계산함에 있어 취득당시의 기준시가 계산방법

3. 관련법령

◯ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】(2015.03.10. 법률 제13282호로 개정된 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

◯ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】(2015.03.10. 법률 제13282호로 개정된 것)

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

 가. 토지

 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

 나. 건물

  건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

 다. 오피스텔 및 상업용 건물

  건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

 라. 주택

 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

◯ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

◯ 소득세법 시행령 제164조【토지・건물의 기준시가 산정】(2015.02.03. 대통령령 제26067호로 개정된 것)

⑦「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

◯ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】(2015.02.03. 대통령령 제26067호로 개정된 것)

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

 2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

출처 : 국세청 2018. 12. 26. 기준-2017-법령해석재산-0250[법령해석과-3367] | 국세법령정보시스템