요지

내국법인이 골프장을 건설하기 위해 취득한 토지는 취득일로부터 5년 간 업무와 관련 없는 부동산에서 제외하는 것이며, 상기의 기간이 경과하기 전에 ⁠「법인세법 시행규칙」제26조 제1항 제27호의 요건을 충족하여 일간신문에 동 토지의 매각을 공고한 경우 공고일부터 1년 내에 매각계약을 체결하거나 1년이 경과하지 아니한 때까지 업무무관부동산에서 제외하는 것임

회신

내국법인이 골프장을 건설하기 위해 취득한 토지는「법인세법 시행규칙」제26조 제1항 제1호에 따라 취득일로부터 5년 간 업무와 관련 없는 부동산에서 제외하는 것이며, 상기의 기간이 경과하기 전에 ⁠「법인세법 시행규칙」제26조 제1항 제27호의 요건을 충족하여 일간신문에 동 토지의 매각을 공고한 경우 공고일부터 1년 내에 매각계약을 체결하거나 1년이 경과하지 아니한 때까지 업무무관부동산에서 제외하는 것입니다.
상기 거래에서 공고일 이후 매수자가 없어 불가피하게 당해 토지를 특수관계인에게 매각하는 경우에도 업무무관자산으로 보지 아니하는 것이나, 해당 거래로 인해 특수관계인에게 이익을 분여하는 등 조세회피 목적이 있는 경우에는 부당행위계산부인 규정을 적용하는 것입니다.
또한, 당해 토지를 임야 상태에서 양도함에 있어「법인세법」제55조의2 제2항 각 호에 해당하는 경우에는 비사업용토지에 해당되어 토지등 양도소득에 대한 법인세를 납부하여야 하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 질의법인은 건설시행, 레포츠센터 운영, 원룸임대 등을 영위하는 업체로

- 골프장 건설을 계획하고 임야 등(이하 ⁠“쟁점토지”라 함)을 2013.2.26. 취득한 후 지자체로부터 골프장업의 인·허가를 득하기 위해 노력하였으나 득하지 못하여 쟁점토지를 매각하고자 함

○ 질의법인은 쟁점토지가 업무관련자산에 해당하는지 여부 등을 질의함

2. 질의내용

○ 법인이 골프장 건설용으로 임야 등을 취득하였으나 골프장 인·허가를 득하지 못하여 해당 토지를 매각하기로 하는 경우

(질의1) 해당 토지가 업무와 관련 없는 자산에 해당되는지 여부

(질의2) 해당 토지에 대하여 매각공고를 하고 1년 이내에 매각할 경우 업무무관자산 해당 여부 및 토지 등 양도차익에 대한 법인세 납세의무 여부

(질의3) 매각공고 후 매수자가 나타나지 아니할 경우 특수관계인이 매수하여도 업무무관자산에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 법인세법 제27조【업무와 관련없는 비용의 손금불산입】

내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각호의 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액

2. 제1호 외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 법인세법 시행령 제49조【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】

① 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각호의 자산을 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, ⁠「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.

(중략)

② 제1항 제1호의 규정에 해당하는 부동산인지 여부의 판정 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다

(이하 생략)

○ 법인세법 시행규칙 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 ⁠“기획재정부령이 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 ⁠“유예기간”이라 한다)을 말한다.

1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제2조제1호의 규정에 의한 공장용 부지로서「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」또는 ⁠「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간)

② 영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다.

1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가·허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가·허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무

③·④ ⁠(중략)

⑤ 영 제49조 제1항 제1호 각 목 외의 부분 단서에서 ⁠“기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.

2. 해당 부동산의 취득 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 부동산(다목 및 라목의 경우 제1항 제2호의 매매용부동산을 제외한다)

가. 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산(사용이 금지 또는 제한된 기간에 한한다)

나.「문화재보호법」에 의하여 지정된 보호구역안의 부동산(지정된 기간에 한한다)

다. 유예기간이 경과되기 전에 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)·면허 등을 신청한 법인이「건축법」제18조 및 행정지도에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지(건축허가가 제한된 기간에 한정한다)

라. 유예기간이 경과되기 전에 법령에 의하여 당해사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지(착공이 제한된 기간에 한한다)

27. 전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 다음 각목의 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(공고일이 서로 다른 경우에는 최초의 공고일을 말한다)부터 1년이 경과하지 아니하였거나 1년 이내에 매각계약을 체결한 부동산

가. 매각예정가격이 법 제52조의 규정에 의한 시가 이하일 것

나. 매각대금의 100분의 70 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것

28.제27호의 규정에 의한 부동산으로서 동호 각목의 요건을 갖추어 매년 매각을 재공고하고, 재공고일부터 1년이 경과되지 아니하였거나 1년 이내에 매각계약을 체결한 부동산(직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한한다)

(이하생략)

○ 법인세법 기본통칙 27-49…2【매각공고 부동산의 요건 등】

① 규칙 제26조 제5항 제27호에서 ¨3개 이상의 일간신문에 매각을 3일이상 공고¨라 함은 3개 이상의 일간신문에 동호 각목의 조건으로 매각을 각각 3회 이상 공고하는 것을 말한다.

② 법인의 부동산을 양도하기 위하여 제1항의 규정에 의한 신문공고를 한 법인에 대한 업무무관 부동산 해당여부의 판정은 다음과 같다.

1. 규칙 제26조 제1항의 규정에 의한 유예기간내에 제1항의 규정에 의한 신문공고를 한 경우에는 최초 신문공고 후 1년 내에 매각계약을 체결하거나, 1년이 경과하지 아니한 때까지는 당해 부동산의 취득일부터 업무무관 부동산으로 보지 아니한다.

2. 규칙 제26조 제1항의 규정에 의한 유예기간이 경과한 후에 제1항의 규정에 의한 신문공고를 한 경우에는 당해 부동산의 취득일부터 신문공고일까지의 기간을 업무무관 부동산으로 본다.

○ 법인세법 제28조【지급이자의 손금불산입】

① 다음 각호의 차입금의 이자는 내국법인의 각 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다.

4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인이 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액(차입금 중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)

가. 제27조 제1호의 규정에 해당하는 자산

(이하생략)

○ 법인세법제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

1.·2. ⁠(생략)

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만, ⁠「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외한다.

나. ⁠(중략)

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

가.「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림(採種林)ㆍ시험림, ⁠「산림보호법」제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것

나. 임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 ⁠「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 독림가(篤林家)인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

3. ⁠(생략)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가.「지방세법」이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나.「지방세법」제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

5.∼7. ⁠(생략)

③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

(이하 생략)

○ 법인세법 시행령 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】

법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 ⁠“비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.        

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

2.토지를 취득한 후「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

② 법 제55조의2 제3항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호에서 규정한 날을 양도일로 보아 제92조의3의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.

1.「민사집행법」에 따른 경매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일

2.「국세징수법」에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 공매일

3. 그 밖에 토지의 양도에 일정한 기간이 소요되는 경우 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령이 정하는 날

(이하 생략)

○ 법인세법 시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가「건축법」제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

2.～13. ⁠(생략)

② 영 제92조의11 제2항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호에서 규정한 날을 양도일로 보아 영 제92조의3의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. ⁠(생략)

2. ⁠(생략)

3. 전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 다음 각 목의 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(공고일이 서로 다른 경우에는 최초의 공고일)부터 1년 이내에 매각계약을 체결한 토지 : 최초의 공고일

가. 매각예정가격이 법 제52조의 규정에 따른 시가 이하일 것

나. 매각대금의 100분의 70이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것

4. 제3호의 규정에 따른 토지로서 동호 각 목의 요건을 갖추어 매년 매각을 재공고(직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동 금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한한다)하고, 재공고일부터 1년 이내에 매각계약을 체결한 토지 : 최초의 공고일

(이하 생략)

4. 관련사례

○ 법인세과-499, 2013.9.24.

내국법인이 법인세법 시행규칙 제26조 제2항에 규정한 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산(다만, 법인세법 시행규칙 제26조 제1항에 정하는 유예기간이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산은 제외)과 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산은 법인세법 시행령 제49조 제1항 제1호에 따라 업무와 관련이 없는 부동산의 범위에 해당하는 것임

○ 법인세과-682, 2011.9.16.

법인세법 제27조와 같은 법 시행령 제49조 제1항을 적용함에 있어서 ⁠「체육시설의 설치・이용에 관한 법률」에 따른 체육시설에 해당하는 골프장을 건설하기 위해 취득한 토지에 대한 유예기간은 법인세법 시행규칙 제26조 제1항 제1호에 따라 취득일로부터 5년을 적용하는 것임

○ 법인, 법인세과-329, 2011.5.6.

법인이 사업의 일부 또는 전부를 휴업ㆍ폐업 또는 이전함에 따라 업무에 직접 사용하지 아니하게 된 부동산은「법인세법 시행규칙」 제26조 제5항 제17호에 따라 그 휴업ㆍ폐업 또는 이전일로부터 5년간 업무무관부동산에서 제외하는 것이며, 상기의 기간이 경과되기 전에 같은 항 제27호의 요건을 충족하여 일간신문에 동 부동산 매각을 공고한 경우, 공고일(공고일이 서로 다른 경우에는 최초의 공고일을 말한다)부터 1년 내에 매각계약을 체결하거나 1년이 경과하지 아니한 때까지도 업무무관부동산에서 제외하는 것임

○ 법인세과-1343, 2009.11.30.

법인이 공장신축을 위한 임야를 취득하여 공장신축 허가 신청을 위한 법령검토, 용역비 지급 등 제반업무를 진행하던 중 동 임야를 양도한 경우 제반업무를 진행하던 기간은 비사업용 토지로 보아「법인세법 시행령」제92조의3의 규정을 적용하는 것임 ⁠(이하 생략)

○ 법인, 법인세과-344, 2009.3.26.

건설업을 영위하는 내국법인이 지방자치단체로부터 토사석채취 허가를 받아 토사석채취 목적에 사용하던 임야를 양도함에 있어, 당해 임야가 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의3 각 호 어느 하나에 해당하는 기간동안 같은 법 제55조의2 제2항 각호에 해당하는 경우에는 비사업용 토지에 해당되어 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것임

○ 법인, 법인세과-3748, 2008.12.2.

법인세법 제55조의2 ｢토지 등의 양도소득에 대한 과세특례｣ 등 관련조항은 과세대상 부동산을 양도하는 법인에 대하여 양도시점의 과세요건을 규정한 것이며, 같은 법 시행규칙 제46조의2 규정은 토지를 양도하는 법인의 비사업용 토지 해당여부를 판정하는 경우에 적용하는 것임. 따라서 질의하신 내용과 같이 토지를 나대지 상태에서 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 대한 법인세가 과세되는 것임

○ 서면인터넷방문상담2팀-481, 2004.3.17.

귀 질의의 경우 법인이「법인세법 시행규칙」제26조 제5항 제27호의 규정에 의하여 전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 같은 호 가목 및 나목의 조건으로 부동산의 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일로부터 1년 이내에 당해 부동산의 매각계약을 체결하는 경우에는 당초 공고한 매각조건보다 유리한 조건으로 매각하더라도 업무무관부동산에 해당되지 아니하는 것임

○ 법인, 서이46012-11032, 2002.5.15.

내국법인이 업무와 관련 없는 부동산을 보유하고 있는 경우 법인세법 제28조 제1항 제4호의 규정을 적용하여 각 사업연도의 소득금액을 계산함에 있어서 같은 법 시행규칙 제26조 제5항 제27호 각목의 요건을 갖추어 공고를 한 경우에는 그 공고일(공고일이 서로 다른 경우에는 최초공고일)부터 업무와 관련 없는 부동산으로 보지 아니 하는 것이나, 동 부동산에 대하여 같은 항 제28호의 규정에 의하여 재공고를 하지 아니한 경우에는 같은 항 제27호의 규정에 의한 기간 경과후부터는 그러하지 아니함

○ 법규법인2014-53, 2014.4.29.

내국법인이 보유한 특수관계법인의 상장주식을 법원으로부터 인가받은 회생계획에 따른 가액으로 특수관계인에게 양도하는 경우가 해당 내국법인의 회생목적 등 사회통념상 타당한 경제적 의사결정에 따른 것으로서 특수관계인에게 이익을 분여한 것으로 볼 수 없거나 조세회피목적이 없다고 판단되는 경우에는「법인세법」제52조제1항에 따른 부당행위계산의 부인규정을 적용하지 아니하는 것이나, 귀 사례의 경우가 이에 해당되는지 여부는 사실판단할 사항임

○ 법인, 법인세과-811, 2011.10.26.

법인이 특수관계자와의 부동산 매매거래에 대하여 부당행위계산 부인규정이 적용되는지 여부는 매매가액 결정과정 등 거래행위의 제반사정을 구체적이고 종합적으로 고려하여 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것인지 여부에 따라 사실판단할 사항임

출처 : 국세청 2018. 06. 18. 서면-2017-법인-2746[법인세과-1464] | 국세법령정보시스템