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부동산 매매 분할지급 이자, 양도가액 포함 여부

서면-2018-부동산-1985[부동산납세과-828] · 2018. 08. 20.

질의 및 요약

Q질의내용

고령자로부터 주택을 분할지급 방식으로 취득할 때, 분할지급에 따른 이자상당액이 양도가액에 포함되는지 궁금합니다.

S요약

고령자의 주택을 분할지급 방식으로 매입할 때, 약정된 대금지급방법에 따라 지급하는 이자상당액은 양도가액에 포함됨이 원칙입니다. 다만, 구체적으로 귀 질의 내용이 이에 해당하는지는 매매계약서 등 사실관계 확인이 필요하며, 당초 약정에서 정한 이자상당액만 포함됩니다.

#양도가액 #부동산 매매 #이자상당액 #분할지급 #실지거래가액 #주거복지로드맵

핵심 정리

R회신 내용 서면-2018-부동산-1985[부동산납세과-828] · 2018. 08. 20.

회신 주체·출처: 국세청, 서면-2018-부동산-1985[부동산납세과-828], 2018-08-20
자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우, 약정에 의한 대금지급방법에 따라 거래가액 확정 시 포함된 이자상당액은 양도가액에 포함됨을 안내하였습니다.
이 이자상당액이 양도가액에 포함되는지는 부동산매매계약서 등 기타 사실관계의 확인이 필수임을 명시하였습니다.
2008년 재산세과-2797, 2007년 서면인터넷방문상담5팀-2614 예규 등 유사 사례 역시 약정에 따라 가산된 이자에 한해 양도·취득가액 포함 취지를 반복하였습니다.
당초 약정에서 정한 기한을 넘겨 추가로 발생하는 이자상당액은 양도·취득가액에 포함되지 않으므로, 이에 유의하여야 함을 첨언하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제97조: 실지거래가액에 의한 양도차익 산정 시, 실지취득가액 및 양도가액 산정
소득세법 제97조 제2항: 실지거래가액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하면, 그 금액은 취득·양도가액에 포함
소득세법 시행령 제163조: 취득원가에 이자상당액 가산 관련 규정
재산세과-2797(2008.09.11): 실지거래가액에는 약정에 따라 가산된 이자상당액이 포함
서면인터넷방문상담5팀-2614(2007.09.19): 당초 약정에 의한 이자만 포함, 지연 지급 이자는 제외

사례 Q&A

1. 부동산 매매대금을 분할지급하면 발생하는 이자는 양도가액에 포함되나요?

답변

당사자 간 약정에 따라 대금지급 방법에 포함된 이자상당액은 양도가액에 포함되는 것으로 보입니다.

근거

국세청은 서면-2018-부동산-1985에서 약정에 따라 이자를 가산해 거래가액을 확정한 경우 그 이자는 양도가액에 포함된다고 회신하였습니다.

2. 당초 약정 지급기일을 넘겨 발생한 추가 이자도 양도가액에 포함됩니까?

답변

지급기일 지연으로 인한 추가 이자상당액은 양도가액에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.

근거

2007년 서면인터넷방문상담5팀-2614 등 유사 사안에서도 추가로 발생한 이자는 취득·양도가액에 포함되지 않는다고 밝혔습니다.

3. 공공임대주택 사업에서 고령자 주택 매입 시, 연금방식 분할지급 이자는 과세대상인가요?

답변

주택 매입 시 연금방식 분할지급에 따라 약정된 이자도 양도가액에 포함되어 과세될 수 있습니다.

근거

국세청 유권해석(서면-2018-부동산-1985)에 따르면, 실제 약정에 포함된 이자는 양도가액에 해당한다고 보았습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득·양도가액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득·양도가액에 포함하는 것이므로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 부동산매매계약서 등 기타 사항을 확인하여 사실판단 할 사항입니다

회신

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-2017.11.29. 국토교통부 등 관계부처의 ⁠「주거복지로드맵」발표에 따라 고령자(만65세 이상)의 소유주택을 취득하여 이를 기반으로 주거취약계층인 청년·신혼부부 등에게 공공임대로 공급하는 임대사업을 추진

-고령자인 소유자에게 매매대금 지급시 일정한 기간동안 분할하여 지급하고 분할지급에 따른 이자를 지급하되, 장기간임을 감안하여 변동금리를 적용하여 이자 지급 예정

〈주거복지로드맵 ⁠('17.11.29 관계부처 합동) 발표〉

고령자(만65세 이상)의 소유주택(단독, 다가구 등)을 매입하고 매각대금을 매월 연금방식으로 분할지급한 원금에 이자를 가산하여 지급하고 매입한 주택은 청년․신혼부부, 취약계층 등에게 공공임대로 공급

*1주택자의 주택매도시 공공임대주택에 우선입주 지원

○ 질의내용

고령자에게 양도대금 지급시 일정한 기간동안(10∼30년) 매월 분할하여 지급하는 경우 분할지급액에 따른 이자(변동금리)상당액이 양도가액에 포함되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

④ 삭제

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 삭제

⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산세과-2797, 2008.09.11

1. ⁠「소득세법」제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ⁠‘실지거래가액’이라 함)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ⁠‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것입니다.

2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도・취득가액에 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 부동산매매계약서, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단 할 사항입니다.

○ 서면인터넷방문상담5팀-2614, 2007.09.19
소득세법 시행령 제163조 제1항 3호에 의거 동항 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니합니다.

○ 재일46014-804, 1999.04.27

당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 취득·양도가액에 포함하는 것이나,당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득·양도가액에 포함하지 아니한다

출처 : 국세청 2018. 08. 20. 서면-2018-부동산-1985[부동산납세과-828] | 국세법령정보시스템

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