요지

부동산매매업 주업 법인이 매매용부동산을 유예기간 내 양도하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것임

회신

질의1과 관련하여 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인이 매매용부동산을 ⁠「법인세법 시행규칙」제26조 제1항 제2호에서 규정하는 유예기간 내에 양도하는 경우에는 같은 법 시행규칙 제26조 제3항 제2호의 규정에 의하여 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것입니다.
질의2와 관련하여 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인이 보유하던 매매용 토지가「법인세법」제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가하여 납부하여야 합니다.
질의3과 관련하여「법인세법」제55조의2 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지의 판정은 대통령령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것으로 내국법인이 ⁠‘타인이 소유하고 있는 주택의 부수토지’로 사용하는 토지를 취득한 경우에는 ⁠‘주택 부속토지’로 보고 같은 법 제55조의2 제2항 제5호를 적용하는 것입니다.
다만, 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세대상인 비사업용 토지 해당 여부는 같은 법 시행령 제92조의3에서 정하는 기간 동안 같은 법 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 해당하는 지를 각각 판단하여야 하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 부동산매매업을 영위하는 질의법인은 ’17.12월에 전북 완주군에 소재한 주택의 부속토지로 이용 중인 토지(등기부상 지목은 전) 중 일부(227분의 50㎡)를 매입하여, 공유자에게 ’18.4월에 매도함

  - ’18.1월에는 부산 동구에 소재한 주택의 부속토지로 이용 중인 토지(등기부상 지목은 대지) 중 일부(73분의 10㎡)를 매입하여, 5년 이내 매도할 예정임

2. 질의내용

 ○ 질의1) 부동산매매업 주업 법인이 타인 소유 주택에 정착된 토지를 취득 후 5년 내 양도시 법인세법 시행령 제49조 제1항 제1호의 비업무용 부동산에 해당하는지 여부

 ○ 질의2) 부동산매매업 주업 법인이 업무용 부동산을 양도하는 경우 법인세법 제55조의2 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세 여부

 ○ 질의3) 부동산매매업 주업 법인이 타인 소유 주택의 부속토지를 양도하는 경우 법인세법 제55조의2 제1항 제3호 및 제2항에 의거 주택 부속토지에 해당되어 비사업용 토지에 해당하지 않는지 여부

3. 관련 법령

○ 법인세법 제27조【업무와 관련 없는 비용의 손금불산입】

내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액

2. 제1호 외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 법인세법 시행령 제49조【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】

① 법 제27조제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각호의 자산을 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, ⁠「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.

② 제1항제1호의 규정에 해당하는 부동산인지 여부의 판정 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

③ 법 제27조제1호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 제1항 각호의 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용을 말한다.

○ 법인세법 제26조【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조제1항제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.

1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 공장용 부지로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 또는 ⁠「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간)

2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년

3. 제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년

② 영 제49조제1항제1호가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다.

1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가·허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가·허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무

③ 영 제49조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.

1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변·민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다.

2. 제1항제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간내에 양도하는 경우

○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

 가.～나. ⁠(생략)

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

 가.～다. ⁠(생략)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 목장용지. 다만, 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.

 가.～나. ⁠(생략)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

 가.「지방세법」이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나.「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

 다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

5.「지방세법」 제106조제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

6. 별장의 부속토지. 다만, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지에 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지

③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 법인세법 시행령 제92조의4【토지지목의 판정】

법 제55조의2제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의9 【주택부수토지의 범위】

법 제55조의2제2항제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

 1. 도시지역 안의 토지 5배

 2. 도시지역 밖의 토지 10배

4. 관련 사례

○ 서면인터넷방문상담2팀-1065 , 2006.06.12

법인세법시행령 제49조 제1항에서 ⁠‘부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인’이란 한국표준산업분류에 의한 부동산공급업 및 건물건설업을 주업으로 하는 법인으로 다른 사업을 겸업하는 경우 당해사업연도와 직전2사업연도의 부동산매출액이 이들 3사업연도 총수입금액 합계액의 50%를 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 보는 것이며

‘부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인’이 매매용부동산을 법인세법 시행규칙 제26조 제1항 제2호에서 규정하는 유예기간 내에 양도하는 경우에는 같은 조 제3항 제2호 규정에 의하여 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것임

○ 조심2010중2511, 2010.10.05

부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 보유하던 토지라고 하더라도 비사업용토지의 요건을 달리 적용하는 것은 아니므로 이 건의 경우와 같이 비사업용 토지의 요건에 해당되는 경우에는 비사업용 토지로 보아 양도소득에 대한 법인세를 과세한 처분은 정당함

○ 서면-2017-법인-2453, 2018.01.15

내국법인이 타인이 소유하고 있는 주택의 부수토지를 취득하여 소유하는 기간 중 해당 토지가「법인세법 시행령」제92조의3에서 정하는 기간 동안「지방세법」제106조 제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로「법인세법 시행령」제92조의9에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 않는 경우, 해당 토지는 같은 법 제55조의2 제2항 제5호에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것임

○ 법인세과-322 , 2009.01.23

비영리내국법인이 타인이 소유하고 있는 주택의 부수토지를 취득하여 당해 주택의 소유자에게 임대하던 중 양도하는 부수토지는 ｢법인세법｣ 제55조의2 제1항 제2호의 규정을 적용하지 아니하는 것이며, 당해 토지의 면적이 그 주택의 정착 면적에 같은 법 시행령 제92조의 9규정에 따른 배율을 곱하여 산정한 면적 이내인 경우에는 같은 법 제55조의2 제1항 제3호의 비사업용토지에 해당하지 아니하는 것임

출처 : 국세청 2018. 06. 29. 서면-2018-법인-1374[법인세과-1056] | 국세법령정보시스템