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겸용주택 상가→주택 용도변경시 장기보유특별공제 구분 적용

서면-2018-부동산-0115[부동산납세과-196] · 2018. 02. 13.

질의 및 요약

Q질의내용

상가·주택 겸용건물에서 상가 일부를 주택으로 용도변경해 주택 면적이 커진 뒤 3년 이내에 양도할 경우, 장기보유특별공제율을 전체에 일괄 적용할 수 있는지?

S요약

상가와 주택이 혼합된 건물에서 일부 상가를 주택으로 용도변경하여 주택 면적이 상가보다 커진 경우, 용도변경 후 3년 이내에 양도할 때 장기보유특별공제율은 상가와 주택 부분을 구분하여 각각 소득세법 제95조제2항 [표1]과 [표2]의 공제율을 별도로 적용하는 것으로 판단됩니다.

#겸용주택 #상가주택 #용도변경 #장기보유특별공제 #소득세법 제95조 #연면적 기준

핵심 정리

R회신 내용 서면-2018-부동산-0115[부동산납세과-196] · 2018. 02. 13.

국세청 서면-2018-부동산-0115[부동산납세과-196](2018.02.13) 회신에 따르면, 상가·주택 겸용건물의 일부 상가를 주택으로 용도변경하여 주택면적이 상가보다 크게 된 경우 용도변경일부터 3년 이내 양도 시 장기보유특별공제율은 상가와 주택 부분을 각각 구분하여 적용한다고 밝혔습니다.
이에 따라 주택 부분(그 부수토지 포함)은 소득세법 제95조제2항 [표2]의 1세대1주택 공제율을, 상가 부분은 [표1]의 일반 자산 공제율을 적용하게 됩니다.
상가와 주택 부분의 양도차익은 각각 계산하여, 해당하는 공제율로 산정하며, 일시적으로 주택이 된 기간만 주택 보유기간으로 봅니다.
관련 예규(서면-2016-부동산-4518 등) 역시 같은 취지로 설명하고 있어, 전체를 주택으로 보아 공제율을 일괄 적용하는 것은 승인되지 않는 점 유의해야 합니다.
용도변경 시기, 각각의 연면적, 양도일자 등에 따라 실제 적용방식이 달라질 수 있으므로 세무 전문가 상담을 권고합니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제95조(양도소득금액): 양도차익 산정 및 장기보유특별공제 산정 기준, 자산·보유기간별 공제율 규정
소득세법 시행령 제154조 제3항: 복합건물의 주택과 주택외 부분 면적에 따라 주택으로 간주하는 기준 규정
소득세법 시행령 제160조: 고가주택 양도차익과 장기보유특별공제액 산정 방법 및 안분계산 규정
소득세법 시행령 제159조의3: 1세대 1주택 요건 충족 시 장기보유특별공제의 적용 대상 규정

사례 Q&A

1. 겸용주택 상가를 주택으로 바꾼 뒤 3년 내에 팔았을 때 장기보유특별공제율은?

답변

상가와 주택 부분을 구분하여 각각의 장기보유특별공제율을 적용하게 됩니다.

근거

국세청 회신 및 소득세법 제95조제2항, 시행령 제154조 등 관련 법령 근거에 따름.

2. 겸용주택 용도변경 후 전체 주택으로 봐서 최대 80% 공제를 받을 수 있나요?

답변

전체를 일괄 주택으로 보아 최대 80% 공제 적용은 불가하며, 각 부분별로 공제율이 다르게 적용됩니다.

근거

국세청 부동산납세과-196 회신 및 기존 예규(서면-2016-부동산-4518 등)상 동일 취지 확인됨.

3. 상가와 주택의 보유기간은 각각 어떻게 계산하나요?

답변

상가와 주택 부분별로 보유기간과 용도변경 시점에 따라 각각 산정합니다.

근거

소득세법 시행령 제154조, 제160조에서 규정한 안분계산 및 보유기간 계산방식 적용.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

겸용건물을 용도변경하여 주택의 연면적이 주택 외의 연면적을 초과하게 된 경우 용도변경한 날부터 3년 내 양도 시 장기보유특별공제율은 상가부분과 주택부분을 각각 구분하여 소득세법 제95조제2항의 ⁠[표1]과 ⁠[표2]를 적용하는 것임

회신

주택 외의 연면적이 주택의 연면적보다 큰 상가․주택 겸용주택(이하“겸용주택”이라 함)의 상가부분 중 일부를 주택으로 용도변경하여 주택의 연면적이 주택 외의 연면적을 초과하게 된 경우, 용도변경한 날부터 3년 이내에 해당 겸용주택을 양도할 때 ⁠「소득세법」제95조제2항에서 규정한 장기보유특별공제율은 상가와 주택부분(그 부수토지 포함)의 양도차익을 구분하여 각각 같은 항 ⁠[표1]과 ⁠[표2]를 적용하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1991.11.13. 상가․주택 겸용건물(지하1층, 지상4층의 근린생활시설 및 다가구주택)을 신축(근생면적 〉주택면적)

- 2015.11.20. 근린생활시설의 일부를 주택으로 용도변경하여 주택 면적이 근린생활시설 면적보다 커짐

- 2017.12.15. 해당 겸용건물(고가주택)을 양도함

○ 질의내용

건물 전체를 주택으로 보아 장기보유특별공제 최대 80%를 적용하는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

표1		표2
보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 10	3년 이상 4년 미만	100분의 24
4년 이상 5년 미만	100분의 12	4년 이상 5년 미만	100분의 32
5년 이상 6년 미만	100분의 15	5년 이상 6년 미만	100분의 40
6년 이상 7년 미만	100분의 18	6년 이상 7년 미만	100분의 48
7년 이상 8년 미만	100분의 21	7년 이상 8년 미만	100분의 56
8년 이상 9년 미만	100분의 24	8년 이상 9년 미만	100분의 64
9년 이상 10년 미만	100분의 27	9년 이상 10년 미만	100분의 72
10년 이상	100분의 30	10년 이상	100분의 80

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 생략

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ~ 5. 생략

② 생략

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제159조의3 【장기보유특별공제】

법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】

① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

법 제95조제1항에 따른 양도차익	×	양도가액 - 9억원
		양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액	×	양도가액 - 9억원
		양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 사전-2015-법령해석재산-0225 ⁠(2015.07.22)

하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며,

이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 「소득세법 시행령」 제156조를 적용 하는 것이고, 그 양도차익은 전체를 주택으로 보아 같은 법 시행령 제160조에 따라 계산하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-324 , 2012.06.14

1. 1주택을 소유한 1세대가 소유하던 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 해당 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법시행령」 제155조제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것입니다.

2. 귀 질의의 경우 주택으로 용도변경한 때에 대한 시점판단은 사실상 주택으로 사용한 때로 사실판단할 사항임을 알려드립니다.

○ 서면-2016-부동산-4518, 2017.02.01

귀 질의의 경우, 주택면적보다 상가면적이 큰 상가・주택 겸용건물(이하 ⁠“겸용건물”이라 함)의 상가부분 중 일부를 주택으로 용도변경하여 상가면적보다 주택 면적이 더 크게 된 후 용도변경한 날부터 3년 이내에 해당 겸용건물을 양도할 때 ⁠「소득세법」제95조제2항에서 규정한 장기보유특별공제율은 상가와 주택부분(그 부수토지 포함)의 양도차익을 구분하여 각각 같은 항 ⁠[표1]과 ⁠[표2]를 적용하는 것입니다.

○ 조심2012서4437 ⁠(2013.12.04)

「소득세법」 제95조(양도소득금액) 제2항 단서는, 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 장기보유특별공제율은 동항 ⁠「표 2」를 적용한다고 규정하고 있는바, 겸용주택의 경우 양도일 현재 1세대 1주택인지 여부를 판단함에 있어 주택면적이 주택 외 면적보다 큰 경우 겸용주택 전체를 주택으로 보는 것과 겸용주택의 전체 보유기간 중 주택보유기간을 산정하는 것은 별개의 문제라고 할 것이며, 겸용주택 전체를 주택으로 보는 것은 주택면적이 주택 외 면적보다 큰 경우에 한하는 것이고, 장기보유특별공제는 토지와 건물, 주택의 보유기간에 따라 각각 그에 해당하는 공제율을 적용하는 것이므로 장기보유특별공제율 적용시 양도일 현재 주택면적이 주택 외 면적보다 크다고 하여 겸용주택 전체 보유기간을 주택보유기간으로 인정하는 것이 아니라 주택면적이 주택 외 면적보다 커서 전체를 주택으로 인정하는 기간만 주택보유기간으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다(조심 2010서3556, 2011.6.17. 같은 뜻).

출처 : 국세청 2018. 02. 13. 서면-2018-부동산-0115[부동산납세과-196] | 국세법령정보시스템

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