어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
파트너 Login

공동상속주택 소수지분 조합원입주권 양도시 양도소득 과세

사전-2024-법규재산-0020  ·  2025. 03. 24.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 재개발 사업에서 1주택과 공동상속주택 소수지분을 1개의 조합원입주권으로 전환 후, 해당 조합원입주권을 양도할 때 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는지요?

S요약

1주택과 공동상속주택 소수지분이 관리처분계획 인가로 1개의 조합원입주권으로 전환된 뒤, 그 조합원입주권을 양도해 발생한 소득은 소득세법 제89조제1항제4호의 규정에 따른 양도소득에 해당한다는 내용입니다.
#조합원입주권 #양도소득세 #상속주택 #소수지분 #비과세특례 #소득세법89조
핵심 정리

R회신 내용 사전-2024-법규재산-0020  ·  2025. 03. 24.

  • 국세청 사전-2024-법규재산-0020(2025.3.24) 및 기획재정부 재산세제과-266(2025.3.20) 회신에 근거합니다.
  • 1개의 주택과 공동상속주택의 소수지분을 관리처분계획 인가로 1개의 조합원입주권으로 전환한 후, 그 입주권을 양도하여 발생한 소득은 소득세법 제89조제1항제4호에 따른 양도소득에 해당하는 것으로 보입니다.
  • 관리처분계획 인가를 통해 조합원입주권으로의 권리변환이 일어나면, 해당 조합원입주권의 양도로 인한 소득은 일반 양도소득으로 과세 대상이 됩니다.
  • 동일 1세대가 1주택과 상속지분을 소유하다 조합원입주권으로 전환한 후 양도하는 경우라도, 조합원입주권의 양도소득은 원칙적으로 비과세 특례를 적용하지 않습니다.
  • 반드시 각 사업장 및 개인별 사정에 따라 적용사례가 달라질 수 있으므로, 추가 요건을 국세청 및 세무전문가에 문의하는 것이 권장됩니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건 등 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세, 조합원입주권 양도에 관한 특례 포함
  • 소득세법 시행령 제155조(상속주택 특례): 공동상속주택 소수지분 보유시 1세대 1주택 판정 특례
  • 도시 및 주거환경정비법 제74조: 관리처분계획 인가에 따른 권리변환 및 조합원입주권 규정
  • 소득세법 제89조제1항제4호: 조합원입주권 1개를 보유한 세대의 양도시 비과세 적용 요건, 실가 12억원 초과시 과세
사례 Q&A
1. 상속주택 소수지분과 본인 소유 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 양도세 비과세가 가능한가요?
답변
조합원입주권을 양도한 경우에도 일반적으로 양도소득세 비과세 특례는 적용되지 않습니다.
근거
국세청과 기획재정부의 유권해석에 따르면 소득세법 제89조제1항제4호에서 정한 요건이 충족되지 않으면 비과세가 인정되지 않기 때문입니다.
2. 공동상속주택의 소수지분이 조합원입주권으로 전환된 후 양도시 과세방식은?
답변
해당 입주권의 양도로 인한 소득은 양도소득세 과세 대상이 되는 것이 일반적입니다.
근거
관리처분계획 인가 후 입주권 양도는 소득세법상 양도소득에 해당하는 것으로 유권해석되었습니다.
3. 조합원입주권 양도소득 비과세 요건에서 상속주택 소수지분 보유가 영향을 주나요?
답변
상속주택 소수지분 보유는 조합원입주권 양도시 비과세 적용에 제한을 줄 수 있습니다.
근거
시행령과 유권해석에 따르면, 상속지분이 포함된 입주권도 일반 비과세 요건을 충족해야 하며, 충족하지 못할 경우 과세됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기
다른 해석 사례를 확인해 보세요
유권해석 전문

요지

해당 주택과 공동상속주택의 소수지분이 관리처분계획 인가로 1개의 조합원입주권으로 전환된 후 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득은 소득세법 제89조제1항제4호의 규정에 따른 양도소득인 것임

답변내용

귀 사전답변의 경우,「기획재정부 조재산세제과-266, 2025.3.20.」를 참고하시기 바랍니다.

○ 기획재정부 재산세제과-266, 2025.3.20.

1개의 주택을 보유한 1세대가 소득세법 시행령 제155조제3항에 따른 공동상속주택의 소수지분을 상속받고, 해당 주택과 공동상속주택의 소수지분이 관리처분계획 인가로 1개의 조합원입주권으로 전환된 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득은 소득세법 제89조제1항제4호의 규정에 따른 양도소득인 것입니다.

1. 사실관계

 ○1996년 A주택 취득 및 거주

 ○2013년 母사망으로 공동상속주택(B) 소수지분(1/4) 상속

  * 자녀(甲, 乙, 丙, 丁) 4명이 B주택 1/4지분 상속받았으며, 甲이 母와 같이 거주 및 최연장자로서 최대지분자이며, 신청인(丁)은 나이가 가장 어린 최연하자임

 ○2017년    A주택과 B주택은 동일지역에 소재하고 있으며, 재개발사업 관리처분계획인가로 조합원입주권(C) 전환

  * 2주택(A주택, B주택 1/4지분) ⇨ 1개의 조합원입주권(C)으로 권리변환

** B주택 3/4지분 ⇨ 1개의 조합원입주권(D)으로 전환되었으며 甲, 乙, 丙이 각자 1/3의 지분 보유

 ○ 2023.11월 조합원입주권(C) 양도

2. 질의내용

  재개발지역 내 1주택(A)과 공동상속주택(B) 소수지분을 소유한 1세대가 관리처분계획인가로 1개의 조합원입주권(C)으로 전환되고, 그 조합원입주권(C)을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

 ○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

  2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

  4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다

출처 : 국세청 2025. 03. 24. 사전-2024-법규재산-0020 | 국세법령정보시스템

유권해석

  • 뒤로가기 화살표
  • 로그인

로그인 후 이용해주세요.

경고아이콘

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?

공동상속주택 소수지분 조합원입주권 양도시 양도소득 과세

사전-2024-법규재산-0020  ·  2025. 03. 24.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 재개발 사업에서 1주택과 공동상속주택 소수지분을 1개의 조합원입주권으로 전환 후, 해당 조합원입주권을 양도할 때 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는지요?

S요약

1주택과 공동상속주택 소수지분이 관리처분계획 인가로 1개의 조합원입주권으로 전환된 뒤, 그 조합원입주권을 양도해 발생한 소득은 소득세법 제89조제1항제4호의 규정에 따른 양도소득에 해당한다는 내용입니다.
#조합원입주권 #양도소득세 #상속주택 #소수지분 #비과세특례
핵심 정리

R회신 내용 사전-2024-법규재산-0020  ·  2025. 03. 24.

  • 국세청 사전-2024-법규재산-0020(2025.3.24) 및 기획재정부 재산세제과-266(2025.3.20) 회신에 근거합니다.
  • 1개의 주택과 공동상속주택의 소수지분을 관리처분계획 인가로 1개의 조합원입주권으로 전환한 후, 그 입주권을 양도하여 발생한 소득은 소득세법 제89조제1항제4호에 따른 양도소득에 해당하는 것으로 보입니다.
  • 관리처분계획 인가를 통해 조합원입주권으로의 권리변환이 일어나면, 해당 조합원입주권의 양도로 인한 소득은 일반 양도소득으로 과세 대상이 됩니다.
  • 동일 1세대가 1주택과 상속지분을 소유하다 조합원입주권으로 전환한 후 양도하는 경우라도, 조합원입주권의 양도소득은 원칙적으로 비과세 특례를 적용하지 않습니다.
  • 반드시 각 사업장 및 개인별 사정에 따라 적용사례가 달라질 수 있으므로, 추가 요건을 국세청 및 세무전문가에 문의하는 것이 권장됩니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건 등 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세, 조합원입주권 양도에 관한 특례 포함
  • 소득세법 시행령 제155조(상속주택 특례): 공동상속주택 소수지분 보유시 1세대 1주택 판정 특례
  • 도시 및 주거환경정비법 제74조: 관리처분계획 인가에 따른 권리변환 및 조합원입주권 규정
  • 소득세법 제89조제1항제4호: 조합원입주권 1개를 보유한 세대의 양도시 비과세 적용 요건, 실가 12억원 초과시 과세
사례 Q&A
1. 상속주택 소수지분과 본인 소유 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 양도세 비과세가 가능한가요?
답변
조합원입주권을 양도한 경우에도 일반적으로 양도소득세 비과세 특례는 적용되지 않습니다.
근거
국세청과 기획재정부의 유권해석에 따르면 소득세법 제89조제1항제4호에서 정한 요건이 충족되지 않으면 비과세가 인정되지 않기 때문입니다.
2. 공동상속주택의 소수지분이 조합원입주권으로 전환된 후 양도시 과세방식은?
답변
해당 입주권의 양도로 인한 소득은 양도소득세 과세 대상이 되는 것이 일반적입니다.
근거
관리처분계획 인가 후 입주권 양도는 소득세법상 양도소득에 해당하는 것으로 유권해석되었습니다.
3. 조합원입주권 양도소득 비과세 요건에서 상속주택 소수지분 보유가 영향을 주나요?
답변
상속주택 소수지분 보유는 조합원입주권 양도시 비과세 적용에 제한을 줄 수 있습니다.
근거
시행령과 유권해석에 따르면, 상속지분이 포함된 입주권도 일반 비과세 요건을 충족해야 하며, 충족하지 못할 경우 과세됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기
다른 해석 사례를 확인해 보세요
유권해석 전문

요지

해당 주택과 공동상속주택의 소수지분이 관리처분계획 인가로 1개의 조합원입주권으로 전환된 후 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득은 소득세법 제89조제1항제4호의 규정에 따른 양도소득인 것임

답변내용

귀 사전답변의 경우,「기획재정부 조재산세제과-266, 2025.3.20.」를 참고하시기 바랍니다.

○ 기획재정부 재산세제과-266, 2025.3.20.

1개의 주택을 보유한 1세대가 소득세법 시행령 제155조제3항에 따른 공동상속주택의 소수지분을 상속받고, 해당 주택과 공동상속주택의 소수지분이 관리처분계획 인가로 1개의 조합원입주권으로 전환된 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득은 소득세법 제89조제1항제4호의 규정에 따른 양도소득인 것입니다.

1. 사실관계

 ○1996년 A주택 취득 및 거주

 ○2013년 母사망으로 공동상속주택(B) 소수지분(1/4) 상속

  * 자녀(甲, 乙, 丙, 丁) 4명이 B주택 1/4지분 상속받았으며, 甲이 母와 같이 거주 및 최연장자로서 최대지분자이며, 신청인(丁)은 나이가 가장 어린 최연하자임

 ○2017년    A주택과 B주택은 동일지역에 소재하고 있으며, 재개발사업 관리처분계획인가로 조합원입주권(C) 전환

  * 2주택(A주택, B주택 1/4지분) ⇨ 1개의 조합원입주권(C)으로 권리변환

** B주택 3/4지분 ⇨ 1개의 조합원입주권(D)으로 전환되었으며 甲, 乙, 丙이 각자 1/3의 지분 보유

 ○ 2023.11월 조합원입주권(C) 양도

2. 질의내용

  재개발지역 내 1주택(A)과 공동상속주택(B) 소수지분을 소유한 1세대가 관리처분계획인가로 1개의 조합원입주권(C)으로 전환되고, 그 조합원입주권(C)을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

 ○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

  2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

  4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다

출처 : 국세청 2025. 03. 24. 사전-2024-법규재산-0020 | 국세법령정보시스템