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수용 후 부수토지 5년 이내 처분시 1세대1주택 비과세 적용
사전-2024-법규재산-0368 · 2024. 09. 06.Q질의내용
- 공익사업에 따라 1세대 1주택이 수용되고, 수용일로부터 5년 이내 부수토지를 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0368 · 2024. 09. 06.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0368(2024-09-06) 회신에 따르면, 1세대가 보유한 주택이 소득세법 시행령 제154조제1항제2호가목에 의해 수용된 후 신규주택을 취득하였더라도, 잔존하는 부수토지를 수용일로부터 5년 이내에 양도하면 그 양도는 종전 주택의 수용에 포함되는 것으로 보인다고 하였습니다.
- 따라서 위와 같은 상황에서는 양도하는 부수토지도 1세대 1주택 비과세 특례 적용 대상에 포함되는 것으로 판단된다는 입장입니다.
- 적용 근거는 소득세법 제89조 및 시행령 제154조 제1항 제2호가목, 그리고 시행규칙 제72조 제2항의 명확한 예외 규정에 따라, 실질적으로 종전 주택의 수용에 부수된 토지로 보아 비과세가 적용됨을 명확히 하였습니다.
- 사실관계로서, 질의인의 주택은 2023.1.5. 수용(건물만 수용)되었고, 신규주택은 2024.3.28. 취득, 해당 부수토지는 2024.3.29. 양도된 바 있으며, 국세청은 이 사례가 위 조문 요건에 해당한다고 판단하였습니다.
- 수용일로부터 5년 이내라는 요건만 충족하면, 주택을 이미 대체취득했더라도 위 잔존 부수토지 양도는 종전 주택의 수용과 동일하게 취급되는 것으로 본다고 해석하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택과 부수토지의 양도로 발생하는 소득은 비과세, 단 고가주택 등 예외 있음
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호가목: 공익사업 등으로 인한 주택·부수토지 수용 시, 수용일부터 5년 이내 잔존 토지·주택 양도도 포함
- 소득세법 시행령 제155조: 일시적 2주택 등 특례 및 종전 주택·부수토지 일부 수용 시 특별 규정
- 소득세법 시행규칙 제72조 제2항: 수용된 주택 및 그 잔존토지는 5년 이내 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 예외 인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
1주택을 소유한 1세대가 보유한 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제2호가목에 따라 수용된 후 다른 주택을 취득한 경우로서 당해 잔존하는 부수토지를 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 부수토지의 양도는 종전 주택의 수용에 포함되는 것으로 보는 것임
답변내용
귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1주택을 소유한 1세대가 보유한 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제2호가목에 따라 수용된 후 다른 주택을 취득한 경우로서 당해 잔존하는 부수토지를 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 부수토지의 양도는 종전 주택의 수용에 포함되는 것으로 보는 것입니다.
1. 사실관계
○‘80.5.9. A주택 취득
- ‘23.1.5. A주택 수용*(건물만 수용)
* 수용 당시 질의세대가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였으며, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 수용되었음을 전제
○‘24.3.28. B주택 취득
○‘24.3.29. A주택 부수토지 양도
2. 질의요지
○질의인이 보유하던 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용된 후 해당 수용일로부터 5년 이내에 신규로 1주택을 취득한 상태에서 종전주택의 부수토지를 양도하는 경우 해당 부수토지의 양도가 종전 1세대1주택 비과세대상에 포함되는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
□ 소득세법제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
□ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대1주택의 특례】
② 영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.
유권해석
수용 후 부수토지 5년 이내 처분시 1세대1주택 비과세 적용
사전-2024-법규재산-0368 · 2024. 09. 06.Q질의내용
- 공익사업에 따라 1세대 1주택이 수용되고, 수용일로부터 5년 이내 부수토지를 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0368 · 2024. 09. 06.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0368(2024-09-06) 회신에 따르면, 1세대가 보유한 주택이 소득세법 시행령 제154조제1항제2호가목에 의해 수용된 후 신규주택을 취득하였더라도, 잔존하는 부수토지를 수용일로부터 5년 이내에 양도하면 그 양도는 종전 주택의 수용에 포함되는 것으로 보인다고 하였습니다.
- 따라서 위와 같은 상황에서는 양도하는 부수토지도 1세대 1주택 비과세 특례 적용 대상에 포함되는 것으로 판단된다는 입장입니다.
- 적용 근거는 소득세법 제89조 및 시행령 제154조 제1항 제2호가목, 그리고 시행규칙 제72조 제2항의 명확한 예외 규정에 따라, 실질적으로 종전 주택의 수용에 부수된 토지로 보아 비과세가 적용됨을 명확히 하였습니다.
- 사실관계로서, 질의인의 주택은 2023.1.5. 수용(건물만 수용)되었고, 신규주택은 2024.3.28. 취득, 해당 부수토지는 2024.3.29. 양도된 바 있으며, 국세청은 이 사례가 위 조문 요건에 해당한다고 판단하였습니다.
- 수용일로부터 5년 이내라는 요건만 충족하면, 주택을 이미 대체취득했더라도 위 잔존 부수토지 양도는 종전 주택의 수용과 동일하게 취급되는 것으로 본다고 해석하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택과 부수토지의 양도로 발생하는 소득은 비과세, 단 고가주택 등 예외 있음
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호가목: 공익사업 등으로 인한 주택·부수토지 수용 시, 수용일부터 5년 이내 잔존 토지·주택 양도도 포함
- 소득세법 시행령 제155조: 일시적 2주택 등 특례 및 종전 주택·부수토지 일부 수용 시 특별 규정
- 소득세법 시행규칙 제72조 제2항: 수용된 주택 및 그 잔존토지는 5년 이내 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 예외 인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
1주택을 소유한 1세대가 보유한 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제2호가목에 따라 수용된 후 다른 주택을 취득한 경우로서 당해 잔존하는 부수토지를 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 부수토지의 양도는 종전 주택의 수용에 포함되는 것으로 보는 것임
답변내용
귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1주택을 소유한 1세대가 보유한 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제2호가목에 따라 수용된 후 다른 주택을 취득한 경우로서 당해 잔존하는 부수토지를 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 부수토지의 양도는 종전 주택의 수용에 포함되는 것으로 보는 것입니다.
1. 사실관계
○‘80.5.9. A주택 취득
- ‘23.1.5. A주택 수용*(건물만 수용)
* 수용 당시 질의세대가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였으며, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 수용되었음을 전제
○‘24.3.28. B주택 취득
○‘24.3.29. A주택 부수토지 양도
2. 질의요지
○질의인이 보유하던 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용된 후 해당 수용일로부터 5년 이내에 신규로 1주택을 취득한 상태에서 종전주택의 부수토지를 양도하는 경우 해당 부수토지의 양도가 종전 1세대1주택 비과세대상에 포함되는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
□ 소득세법제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
□ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대1주택의 특례】
② 영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.
