요지
상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조제3항제1호다목의 유사매매사례가액 판단 시 공동주택가격 기준일은 평가기준일을 적용함
회신
상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조제3항제1호다목의 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내 판단 시 적용하는 공동주택가격은 평가기준일입니다.
1. 사실관계
○납세자는 ’20.8.27. 사망(상속개시일)하여 상속재산인 “서울시 강남구 대치동” 소재 ○○아파트 1XXX호에 대한 유사매매사례가액으로 ’20.1.13. 계약된 같은 동 4XX호의 매매가액을 상속재산가액으로 신고함
-관할 세무서장은 평가기준일 전 2년 이내(평가기간 제외)의 재산으로 시가 인정할 수 있는지에 대해 지방청에 평가심의 신청함
-상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조제3항제1호다목의 공동주택가격의 차이가 5% 이내인지를 판단 시 적용하는 기준일에 따라 아래와 같이 해당 여부가 상이함
*평가기준일 공동주택가격 (1,181백만원-1,124백만원)/1,181백만원 = 4.82%
*매매계약일 공동주택가격 (928백만원-872백만원)/928백만원 = 6.03% > 5%
2. 질의내용
○상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조제3항제1호다목의 공동주택가격의 차이가 5% 이내인지를 판단 시 적용하는 기준일이 평가기준일인지 매매계약일인지 여부
3. 관련법령
□상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등]
①이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
②제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
□상속세 및 증여세법 제61조[부동산 등의 평가]
①부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가.해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나.고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
□상속세 및 증여세법 제76조[결정·경정]
①세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.
□상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등]
①법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가.특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
나.거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)
②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
□상속세 및 증여세법 시행령 제78조[결정·경정]
①법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
2.증여세법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
□상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등]
③영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
가.평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다)내에 있을 것
나.평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2.제1호 외의 재산인 경우 : 평가대상 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
4. 관련사례
○조심-2020-서-83921, 2021.4.21.
증여일 이전 고시된 2018년 공동주택가격을 기준으로 유사매매사례가액을 산정하여야 할 것으로, 이에 의하면 비교아파트의 공동주택가격은 쟁점아파트 공동주택가격의 100분의 5 이내에 해당하는 바, 처분청에서 비교아파트 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
출처 :
국세청 2022. 02. 10. 기준-2021-법무재산-0094[법무과-800] | 국세법령정보시스템
