기준시가 9억 초과 1주택 임대 시 미등록 가산세 적용 여부

요지

부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고, 기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것임

회신

귀 질의의 경우, 부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고, 기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

○질의인은 1주택자로서 해당 주택(아파트, ’00년 공시가격 9억 이하)을 ’00.00.00.부터 월세로 임대를 주고 임대사업자등록 없이 본인은 타지에서 생활하고 있었으나

  - ’00년 공시가격이 9억원을 초과하는 것으로 확인(’00.00.00.고시)되어 ’00.00.00. 주택임대사업자등록^*을 함

   * 주택임대사업자는 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록신청을 하지 않은 경우 사업개시일부터 등록신청일 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 납부하여야 함

2. 질의내용

 ○사업자등록을 하지 아니하고 기준시가 9억 이하의 1주택을 월세로 임대하는 자의 임대주택 기준시가가 임대 사업개시일 후, 공동주택공시가격 고시에 따라 9억원을 초과하게 된 경우,

  - 기준시가 고시 이전 기간 동안 임대수입금액에 대한 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부와 사업개시일의 의미에 대하여 질의함

3. 관련법령

 ○소득세법 제1조의2 【정의】

  ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   5. "사업자"란 사업소득이 있는 거주자를 말한다.

○소득세법 제12조 【비과세소득】

  다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

   2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

    나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】

  ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

  ② ⁠「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

  ③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 「부가가치세법」 제8조를 준용한다

○소득세법 시행령 제220조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】

  ① 법 제168조제1항에 따라 사업자등록을 하려는 자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

  ② 법 제168조제1항에 따라 사업자등록을 하려는 자 중 주택임대사업을 하려는 자는 제1항에 따른 사업자등록신청서를 제출할 때 기획재정부령으로 정하는 임대주택명세서를 첨부해야 한다. 이 경우 임대주택명세서에 갈음해 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제5항에 따른 임대사업자 등록증 사본을 첨부할 수 있다.

  ③ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다)에게 임대사업자 등록을 신청하면서 법 제168조제1항에 따른 사업자등록을 위해 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제3항에 따른 신청서에 제1항에 따른 사업자등록신청서를 함께 제출한 경우에는 법 제168조제1항에 따른 사업자등록을 신청한 것으로 본다. 이 경우 「부가가치세법 시행령」 제11조제5항 본문에 따른 발급기한은 사업자등록신청서가 국세정보통신망에 도달한 때부터 기산한다.

○소득세법 제81조의12【주택임대사업자 미등록 가산세】

  ① 주택임대소득이 있는 사업자가 제168조제1항 및 제3항에 따라 「부가가치세법」 제8조제1항 본문에 따른 기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2를 가산세로 해당 과세기간의 종합소득 결정세액에 더하여 납부하여야 한다.

  ② 제1항에 따른 가산세는 종합소득산출세액이 없는 경우에도 적용한다.

 ○국세기본법 제48조 【가산세 감면 등】

  ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

   2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

  ⑦ 2020년 1월 1일이 속하는 사업연도가 2020년 12월 31일 전에 종료하는 법인이 2021년 3월 31일까지 법 제96조의3제2항에 따라 공제를 적용하지 않는 것으로 「국세기본법」 제45조에 따른 수정신고를 한 경우 수정신고한 부분에 대해서는 「법인세법」 제60조제1항에 따른 기한 내에 신고한 것으로 본다.

○부가가치세법 제5조【과세기간】

  ② 신규로 사업을 시작하는 자에 대한 최초의 과세기간은 사업 개시일부터 그 날이 속하는 과세기간의 종료일까지로 한다. 다만, 제8조제1항 단서에 따라 사업개시일 이전에 사업자등록을 신청한 경우에는 그 신청한 날부터 그 신청일이 속하는 과세기간의 종료일까지로 한다.

 ○부가가치세법 제8조【사업자등록】

  ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.

 ○부가가치세법 시행령 제6조【사업개시일의 기준】

  법 제5조제2항에 따른 사업 개시일은 다음 각 호의 구분에 따른다. 다만, 해당 사업이 법령 개정 등으로 면세사업에서 과세사업으로 전환되는 경우에는 그 과세 전환일을 사업 개시일로 한다.

   1. 제조업: 제조장별로 재화의 제조를 시작하는 날

   2. 광업: 사업장별로 광물의 채취ㆍ채광을 시작하는 날

   3. 제1호와 제2호 외의 사업: 재화나 용역의 공급을 시작하는 날

4. 관련사례

 ○대법원2001두7886, 2003.1.10.

  세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없으나, 납세의무자가 세무공무원의 잘못된 설명을 믿고 그 신고납부의무를 이행하지 아니하였다 하더라도 그것이 관계 법령에 어긋나는 것임이 명백한 때에는 그러한 사유만으로 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

○서울행정법원2020구합63979, 2021.05.04

  구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 동법 제1조의2 제1항 제5호에서 ’사업자‘의 정의에 관하여 규정하고, 동법 제19조 제1항 각 호에서 어떠한 업종에서 발생하는 소득이 사업소득에 해당하는지에 관하여 규정하면서, 동법 제168조 제3항에서 소득세법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 사업자등록 신규신청 등에 관한 부가가치세법 제8조가 준용된다고 규정하고 있을 뿐, 사업소득에 있어서의 ’사업개시일‘에 관하여는 별다른 규정을 두고 있지 않다. 그런데 소득세법 및 부가가치세법 등 관계 법령의 규정 문언과 체계 및 그 취지 등에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 소득세법상 사업소득에 있어서의 ’사업개시일‘은 부가가치세법 제5조 제2항에 따른 사업개시일을 정하고 있는 부가가치세법 시행령 제6조 각 호의 시점을 기준으로 한다고 봄이 타당하다.

 ○기준-2020-법령해석소득-0193, 2020.09.03

  귀 해석요청의 경우, 기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는 「소득세법」 제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것입니다.

 ○서면-2014-부가-22034, 2015.06.28

  부동산 임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날 ⁠(계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 부동산을 이용하게 하는 날)인 것임

 ○징세과-1388, 2009.03.11

  귀 질의의 경우, 납세자가 의무를 불이행한 것에 대하여 ⁠‘정당한 사유’가 있는 때에는 ⁠「국세기본법」제48조 제1항에 의하여 해당 가산세를 부과하지 아니하는 바, 이때의 ⁠‘정당한 사유’란 납세자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 이를 정당화할 수 있는 사정이 있거나, 그 의무이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 할 만한 사정이 있을 때를 말하는 것으로 이에 해당되는지 여부는 개별적 사안에 따라 판단하는 것입니다.

 ○소득22601-3118, 85.10.19

  소득세법 시행령 별표3(농가부업적인 축산업의 범위)에 게기하는 축산별사육규모 이하의 축산에 대하여는 소득세법 시행령 제6조의2 규정에 의하여 ⁠“농어민이 부업으로 영위하는 축산”으로 보아 소득세를 비과세하는 것이며, 농가부업적인 축산업을 영위하는 자는 사업자등록을 하지 않아도 되는 것이며, 소득세 신고의무도 없음.

출처 : 국세청 2022. 04. 29. 서면-2021-소득-8149[소득세과-569] | 국세법령정보시스템