요지

조특법상 감면주택과 일시적2주택을 보유하다가 종전주택을 비과세로 양도하고 남은 신규주택의 보유기간 기산일은 당초 취득일임

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회신

「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는「조세특례제한법」에 따른 감면주택과 ⁠「소득세법 시행령」제155조에 따른 일시적 2주택(이하 ⁠“종전주택”과 ⁠“신규주택”이라 함)을 보유한 1세대가 종전주택을 양도한 경우로서 같은 영 제154조제1항의 1세대1주택으로 보는 경우, 남은 신규주택의 같은 영 제154조제5항에 따른 보유기간은 당해 주택의 취득일부터 기산하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 사실관계

  -2007.10. 경기 안산 A오피스텔 취득

  -2016. 2. 경기 하남 위례B주택 취득

    * 조특법§99의2에 따른 감면주택에 해당함을 전제

  -2019.11. 경기 하남 위례 C아파트 분양 계약

  -2020. 1. 경기 하남 위례 C아파트 취득

  - 2020. 6.19. 경기 안산 조정대상지역으로 지정됨

  -2020. 1. 경기 하남 위례 C아파트 입주

  -2021.12.31. A주택 양도 예정

2. 질의내용

 ○조특법상 감면주택(B주택)과 일시적2주택(A와 C주택)을 보유하다가 종전주택(A주택)을 비과세로 양도할 경우 신규주택(C주택)의 보유기간 기산일

3. 관련법령

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2021.3.16. 법률 제17925호로 개정된 것)]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 ⁠(2021.06.08. 대통령령 제31740호로 개정된 것)

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】2021.06.08.대통령령 제31740호로 개정된 것)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

○조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

(이하생략)

○사전-2017-법령해석재산-0586, 2017.10.11.

[ 요 지 ]

조세특례제한법§99의2가 적용되는 주택을 포함하여 1세대가 3주택을 보유하다가 나중에 취득한 일반주택 양도시 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것임

[답변내용] 

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 ⁠「조세특례제한법」제99조의2 제1항에 해당하는 신축주택 1채를 취득한 후 일반주택(A주택) 1채와 무허가 주택(B주택) 1채를 취득하여 3주택이 된 경우

A주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고 B주택 취득일부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 같은 조 제2항 및 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

1. 사실관계

○ 2014.9.15. 신청인은 서울시 △△구 △△동 743 △△△△△6단지 ×××동 ×××호(이하 ⁠“감면주택”)를 취득하였고

  - △△구청으로부터 「조세특례제한법 시행령」 제99조의2에 따른 신축주택 등임을 확인하는 날인을 받음

○ 2015.9.17. 신청인과 신청인의 남편은 서울시 ▽▽구 ▽▽동 878 ▽▽▽▽▽▽ 101동 603호 ⁠(이하 ⁠“A주택”)를 공동으로 취득하였음(각각 1/2 지분)

○ 2017.1.6. 신청인은 서울시 ♧♧구 ♧♧동 31-92 무허가 주택(이하 ⁠“B주택”)을 취득하였음

○ 2017.5.2. 신청인과 신청인의 남편은 A주택을 ×××백만원에 양도하는 매매계약을 체결하였음

2. 질의내용

○ 1세대가 감면주택을 포함하여 3주택을 보유하다가 일반주택 1채를 양도하는 경우 감면주택을 보유 주택수에서 제외하여 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부

○기획재정부 재산세제과-512, 2021.05.25.

[ 제 목 ]

종전주택 분양권 및 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13.이전에 취득하고, 종전주택을 ’18.9.14.이후에 취득한 경우 일시적2주택 허용기간

[ 요 지 ]

조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우 일시적 2주택 허용기간은 2년을 적용하는 것임

[ 회 신 ]

【질의】조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우, 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 볼지, 2년으로 볼지

(제1안) 일시적 2주택 허용기간은 3년임

(제2안) 일시적 2주택 허용기간은 2년임

【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.*

* 별첨 : 세부 집행원칙(조정대상지역내 일시적 2주택)

○ ’17. 9월 서울(조정대상지역) 소재 A분양권, B분양권 취득

○ ’18.12월 서울소재 종전주택(A주택) 취득(준공 및 잔금납부)

○ ’20. 2월 서울소재 신규주택(B주택) 취득(준공 및 잔금납부)

◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의

Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

 □ (적용 대상) 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치

   ※ 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

 □ ⁠(적용 방법) “신규주택(분양권 포함) 계약일“을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

   ① ‘18.9.13. 이전 → 3년

   ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년

   ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년

(Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

  ※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨

 □ (적용 대상) 종전주택이 ⁠“종전주택 취득일 and 신규주택 취득일“에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치

   ※ 종전주택이 ⁠“종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 ⁠“계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

 □ (적용 방법) “종전주택 취득시점”을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

  ※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미

   ① ‘18.9.13. 이전 → 3년

   ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년

   ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년

출처 : 국세청 2021. 09. 08. 서면-2021-부동산-0770[부동산납세과-1248] | 국세법령정보시스템