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단기임대→장기임대 등록 시 임대기간 산정 특례 해석

서면-2018-부동산-0650[부동산납세과-1171] · 2018. 12. 07.

질의 및 요약

Q질의내용

단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우, 장기민간임대주택의 임대기간 산정은 어떻게 적용됩니까?

S요약

단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우, 장기일반민간임대주택의 임대기간 산정 시 5년 한도 내에서 단기임대주택 임대기간의 50%를 포함하여 계산함이 유권해석에서 명확히 밝혀졌습니다.

#단기민간임대주택 #장기일반민간임대주택 #임대기간 산정 #5년 한도 #50% 포함 #임대사업자 등록

핵심 정리

R회신 내용 서면-2018-부동산-0650[부동산납세과-1171] · 2018. 12. 07.

국세청 서면-2018-부동산-0650[부동산납세과-1171] 2018-12-07 회신에 따르면 해당 유권해석은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택이 「조세특례제한법」 제97조의3에 해당하는 장기일반민간임대주택등으로 등록될 경우를 다루고 있습니다.
장기일반민간임대주택의 임대기간을 산정할 때에는 5년의 범위 내에서 단기민간임대주택으로 임대한 기간의 50%를 포함하여 계산하는 것으로 해석하였습니다.
예를 들어, 단기민간임대주택으로 2년간 임대한 후 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우, 장기임대주택의 임대기간 산정 시 최대 1년(2년의 50%)을 추가 반영할 수 있습니다.
이 산정 기준은 오직 5년 이내의 기간에 한해 적용되며, 그를 초과하는 단기임대기간은 더 포함되지 않습니다.
임대사업자 등록과 관련된 사항은 소득세법 제168조 및 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 의거합니다.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례 근거 규정
조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금·임대료 증액 제한, 국민주택규모 이하, 8년 이상 임대 요건 등 명시
조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 장기일반민간임대주택 임대기간 산정 시 5년 범위에서 단기임대주택 임대기간의 50%를 포함
민간임대주택에 관한 특별법 제5조: 임대사업자 등록 요건 규정
소득세법 제168조: 사업자등록 의무 및 임대사업 개시일 관련 근거

사례 Q&A

1. 단기임대에서 장기민간임대 등록 시 임대기간은 어떻게 산정하나요?

답변

단기임대기간의 50%를 5년 한도 내에서 장기임대기간에 포함 가능합니다.

근거

국세청 유권해석에 따라 단기임대기간의 절반을 최대 5년 한도 내에서 산입할 수 있습니다.

2. 8년 이상 임대요건 충족 시 단기임대기간 일부도 반영되나요?

답변

단기민간임대 등록기간의 50%만 공식 임대기간에 더할 수 있습니다.

근거

조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항의 규정에 따라 임대기간 일부만을 산입함이 명시되어 있습니다.

3. 장이민간임대주택으로 전환 후 양도세 특례 적용 가능 기간은?

답변

단기임대기간의 50%를 포함하여 8년(또는 10년) 연속 임대 기준을 판단합니다.

근거

양도세 과세특례 요건에 임대기간 산정 방식을 해당 유권해석에서 구체적으로 설명하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택을 ⁠「조세특례제한법」제97조의3에 해당하는 장기일반민간임대주택등으로 등록하는 경우 장기일반민간임대주택등의 임대기간은 5년의 범위에서 단기민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 포함하여 산정하는 것입니다.

회신

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2017.04.21. 서울시 영등포구 ○○동 소재 주택을 단기민간임대주택으로 임대사업자 등록함.

-2018.02.21. 단기민간임대주택에서 장기일반민간(준공공) 임대주택으로 등록함

○ 질의내용

단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 장기일반민간임대주택의 임대기간 산정 방법

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.

② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.

③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것

④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 장기일반민간임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.

⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.

출처 : 국세청 2018. 12. 07. 서면-2018-부동산-0650[부동산납세과-1171] | 국세법령정보시스템

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