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재건축 조합원 청산금 수령 시 양도차익 취득가액 산정
사전-2018-법령해석재산-0416[법령해석과-1766] · 2018. 06. 26.Q질의내용
- 재건축 조합원이 기존부동산을 제공하고 청산금을 지급받을 때, 청산금에 대한 양도차익 산정 시 취득가액을 알 수 없는 경우 어떻게 환산취득가액을 계산하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0416[법령해석과-1766] · 2018. 06. 26.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2018-법령해석재산-0416[법령해석과-1766] (2018-06-26)
- 조합원이 기존부동산을 조합에 제공하고 상가입주권과 청산금을 교부받으면, 해당 청산금은 기존부동산의 유상이전에 따른 소득으로 양도소득세가 과세 대상임을 밝혔습니다.
- 청산금에 대한 양도차익 산정 시 기존부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제166조 제3항의 산식을 따라 가액을 계산하게 됩니다.
- 구체적인 산식은 ‘기존건물 및 부수토지의 평가액에 취득일 현재 기준시가를 곱하고, 관리처분계획 인가일 현재 기준시가로 나누어 산정’하게 되어 있습니다.
- 기존건물과 부수토지의 평가액은 원칙적으로 관리처분계획 등에 정한 가격을 우선 적용합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제100조: 양도차익을 산정할 때 실지거래가액 또는 기준시가를 적용하고, 토지와 건물 등 취득가액 구분이 불분명할 경우 안분계산 규정
- 소득세법 시행령 제166조 제3항: 기존건물 및 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산산식에 따른 취득가액 계산
- 소득세법 시행령 제166조 제4항: 기존건물과 부수토지의 평가액은 관리처분계획 등에서 정한 가격이며 없을 경우 산정방법 순차 적용
- 소득세법 시행령 제163조 제12항: 필요경비로 인정되는 환산가액 정의 및 적용범위
- 소득세법 시행령 제166조 제5항: 관리처분계획 인가 전 양도차익 등에 대한 장기보유공제의 보유기간 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
청산금에 대한 양도차익 산정 시 기존부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는「소득세법 시행령」제166조제3항 따라 계산한 가액을 적용하는 것임
답변내용
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업조합의 조합원이 소유하던 기존건물과 그 부수토지(이하‘기존부동산’이라 함)를 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새로운 상가를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 기존부동산의 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것으로서, 청산금에 대한 양도차익 산정 시 기존부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는「소득세법 시행령」제166조제3항 따라 계산한 가액을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 1982.4. 신청인은 상가 및 부수토지(이하 “기존 부동산”)를 취득함
○ 2014.10. 기존부동산은 재건축사업으로 관리처분계획인가되어 신청인은 조합원으로 상가입주권을 취득하고
- 2018.4. 청산금 56백만원을 수령함
2. 질의내용
○ 조합원이 소유하던 기존부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 상가입주권과 청산금을 지급받은 경우 청산금에 대한 양도소득세 신고 시 환산취득가액을 계산하는 경우 양도 시 기준시가
3. 관련법령
○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
①∼⑪ (생략)
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】
①∼➁ (생략)
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.
|
기존건물과 그 부수토지의 평가액 |
× |
취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 |
|
|
관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 |
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.
1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획등 인가일 전후"로 본다.
⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호의 관리처분계획등 인가전 양도차익 및 제1항제2호 나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간
2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간
가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간:관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간:기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
⑥∼⑧ (이하생략)
출처 : 국세청 2018. 06. 26. 사전-2018-법령해석재산-0416[법령해석과-1766] | 국세법령정보시스템
유권해석
재건축 조합원 청산금 수령 시 양도차익 취득가액 산정
사전-2018-법령해석재산-0416[법령해석과-1766] · 2018. 06. 26.Q질의내용
- 재건축 조합원이 기존부동산을 제공하고 청산금을 지급받을 때, 청산금에 대한 양도차익 산정 시 취득가액을 알 수 없는 경우 어떻게 환산취득가액을 계산하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0416[법령해석과-1766] · 2018. 06. 26.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2018-법령해석재산-0416[법령해석과-1766] (2018-06-26)
- 조합원이 기존부동산을 조합에 제공하고 상가입주권과 청산금을 교부받으면, 해당 청산금은 기존부동산의 유상이전에 따른 소득으로 양도소득세가 과세 대상임을 밝혔습니다.
- 청산금에 대한 양도차익 산정 시 기존부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제166조 제3항의 산식을 따라 가액을 계산하게 됩니다.
- 구체적인 산식은 ‘기존건물 및 부수토지의 평가액에 취득일 현재 기준시가를 곱하고, 관리처분계획 인가일 현재 기준시가로 나누어 산정’하게 되어 있습니다.
- 기존건물과 부수토지의 평가액은 원칙적으로 관리처분계획 등에 정한 가격을 우선 적용합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제100조: 양도차익을 산정할 때 실지거래가액 또는 기준시가를 적용하고, 토지와 건물 등 취득가액 구분이 불분명할 경우 안분계산 규정
- 소득세법 시행령 제166조 제3항: 기존건물 및 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산산식에 따른 취득가액 계산
- 소득세법 시행령 제166조 제4항: 기존건물과 부수토지의 평가액은 관리처분계획 등에서 정한 가격이며 없을 경우 산정방법 순차 적용
- 소득세법 시행령 제163조 제12항: 필요경비로 인정되는 환산가액 정의 및 적용범위
- 소득세법 시행령 제166조 제5항: 관리처분계획 인가 전 양도차익 등에 대한 장기보유공제의 보유기간 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
청산금에 대한 양도차익 산정 시 기존부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는「소득세법 시행령」제166조제3항 따라 계산한 가액을 적용하는 것임
답변내용
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업조합의 조합원이 소유하던 기존건물과 그 부수토지(이하‘기존부동산’이라 함)를 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새로운 상가를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 기존부동산의 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것으로서, 청산금에 대한 양도차익 산정 시 기존부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는「소득세법 시행령」제166조제3항 따라 계산한 가액을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 1982.4. 신청인은 상가 및 부수토지(이하 “기존 부동산”)를 취득함
○ 2014.10. 기존부동산은 재건축사업으로 관리처분계획인가되어 신청인은 조합원으로 상가입주권을 취득하고
- 2018.4. 청산금 56백만원을 수령함
2. 질의내용
○ 조합원이 소유하던 기존부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 상가입주권과 청산금을 지급받은 경우 청산금에 대한 양도소득세 신고 시 환산취득가액을 계산하는 경우 양도 시 기준시가
3. 관련법령
○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
①∼⑪ (생략)
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】
①∼➁ (생략)
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.
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기존건물과 그 부수토지의 평가액 |
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취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 |
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관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 |
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.
1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획등 인가일 전후"로 본다.
⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호의 관리처분계획등 인가전 양도차익 및 제1항제2호 나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간
2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간
가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간:관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간:기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
⑥∼⑧ (이하생략)
출처 : 국세청 2018. 06. 26. 사전-2018-법령해석재산-0416[법령해석과-1766] | 국세법령정보시스템
