요지

구분등기되지 아니하는 하나의 건물에 각 호(층)별로 임대차계약이 체결된 경우 각 호(층)별로 가액을 비교함

회신

서면질의와 관련하여, 평가기준일 현재 하나의 건물에 각 호(층)별로 임대차계약이 체결된 경우 각 호(층)별로 ｢상속세 및 증여세법｣제61조제5항 및 제66조에 정한 방법에 의하여 평가하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 겸용주택을 각 호(층)별로 구분등기되어 있지 아니한 겸용주택을 부담부증여할 예정임

 ○ 각 호(층)별로 임대차계약이 체결되어 있고, 미임대된 면적(호)는 없음

2. 질의내용

 ○ 구분등기되어 있지 아니한 건물 시가 평가방법

3. 관련법령

○상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

  1. ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

  2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

○상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

  1. 토지

    「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

  2. 건물

     건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3. 오피스텔 및 상업용 건물

     건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

  4. 주택

    「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

  가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

  나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

 ② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

 ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

 ④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

 ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

 ⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

○상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】

  다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

  1. 저당권, ⁠「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

  2. 양도담보재산

  3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

  4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산

○상속세및증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

  ⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.

     (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

○상속세및증여세법 시행령 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】

 ① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

  1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

  2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

  3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

  4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

  5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

  6. 법 제66조제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액

 ② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

○상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2 【임대가액의 계산】

  영 제50조제7항에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분의 12를 말한다.

○국세청 고시 제2022-33호 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시

  제5조(기준시가 계산) ① 건물 기준시가를 산정하기 위한 기본 계산식은 다음과 같다.

 ② 제1항의 건물 기준시가 산정 기본 계산식에서 개별건물의 특성에 따른 조정률은 ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 적용하지 않고, ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제1항제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다.

  제11조(개별건물의 특성에 따른 조정률) ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제1항제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우 적용하는 개별건물의 특성에 따른 조정률은 다음과 같다. 다만, ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

        (표 생략)

4. 기존 해석사례

○서면인터넷방문상담4팀-2796, 2007.10.01.

「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제3호의 규정에 의한 오피스텔 및 상업용건물 기준시가는 국세청장이 산정･고시한 상업용 건물 및 오피스텔의 각 호별 단위면적(㎡)당 가액에 해당 호의 건물면적(전유면적과 공용면적을 합한 면적)을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것입니다.

○사전-2020-법령해석재산-1133, 2021.06.04.

(회신) 평가기준일 현재 1동의 건물 중 일부가 임대되고 일부가 임대되지 않은 경우 해당 재산을「상속세 및 증여세법」제61조에 따라 평가할 때, 임대된 부분과 임대되지 않은 부분을 구분하여 전자의 가액은 같은 조 제5항 및 같은 법 시행령 제7항에 따라 평가하고, 후자의 가액은 ⁠「상속세 및 증여세법」제61조제1항 및 같은 법 시행령 제50조제1항 내지 제6항에 정한 방법에 의하여 평가하는 것입니다.

(요지) 평가기준일 현재 1동의 건물 중 일부가 임대되고 일부가 임대되지 않은 경우 임대된 부분과 임대되지 않은 부분을 구분하여 임대부분은 ｢임대료 등의 환산가액과 기준시가 중 큰 금액｣으로, 공실은 ｢기준시가｣로 평가하는 것임

[사실관계] 신청인은 임대부동산* 지분 50%를 2020.11.18. 자녀 4명에게 기준시가보다 낮은 가액에 양도함

* 층별 또는 호별 구분등기 되지 않은 1동의 상가건물로, 전체 10개의 상가 호수 중 양도일 현재 1개 호수가 공실상태임

○재산상속46014-67, 2001.01.16.

(회신) 상속세및증여세법시행령 제63조 제1항 제3호에서 규정한 ⁠“근저당권이 설정된 재산”이란 민법상 채권자와 담보제공자사이에 체결된 근저당권 설정계약에 따라 근저당권이 등기된 재산을 말하는 것입니다. 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일의 각 재산별 가액으로 안분하여 계산하고, 동일한 재산이 2이상의 채권을 담보하는 때에는 그 재산이 담보하는 채권액(공동근저당권도 설정된 재산은 안분한 채권액을 포함하며, 임대차계약이 체결된 재산은 임대보증금을 포함한다)을 합계하여 계산하는 것입니다.

○사전-2016-법령해석재산-0107, 2016.09.09.

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,

〈질의1〉 건물의 1/2 지분을 증여하는 경우, 증여재산가액을 평가함에 있어, 토지 소유자와 건물 소유자가 다르고 건물을 소유한 자만이 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」제50조 제7항에 따른 ⁠‘임대료 등의 환산가액’을 제8항 나목에 따라 토지와 건물 전체 기준시가로 안분한 가액과 ⁠「상속세 및 증여세법」제61조 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것입니다.

〈질의2〉 「상속세 및 증여세법」제47조 제1항에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무(임대보증금 포함)를 수증자가 인수한 사실이 객관적으로 입증되는 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하고, ⁠「소득세법」제88조에 따라 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세 납세의무가 발생하는 것이나,

수증자가 당해 채무를 인수하지 않거나, 증여자가 임차인들로부터 받아 보관중인 임대보증금 중 증여하는 재산에 해당되는 금액을 수증자에게 인도함과 동시에 수증자가 채무를 인수하는 경우에는 그러하지 않은 것입니다. 다만, 이 경우 인도한 그 임대보증금이 별개의 현금증여에 해당되는지 수증자가 해당 자산을 증여받으면서 해당 자산에 대한 채무를 부담함과 동시에 인수한 것인지 여부에 대하여는 사실판단할 사항입니다.

[사실관계] 3층 상가건물은 시아버지와 남편이 각각 1/2 보유하고, 토지는 남편과 질의자가 각각 1/2 보유하고 있음

- 해당 건물의 임대차계약은 시아버지와 남편이 체결하고 공동사업자로 사업자등록하여 각각 소득세를 신고・납부하고 있음

- 2016.3.3. 시아버지(증여자)의 지분을 질의자(수증자)가 증여받음

[질의내용] ⁠(질의1) 토지와 건물의 소유자가 다르고, 건물소유자만이 임대차계약을 체결한 경우 건물의 1/2 지분 증여 시 증여재산가액 평가방법

(1안) ⁠‘임대료 등 환산가액’을 건물의 기준시가로 안분

 (단위 : 백만원)

(2안) ⁠‘임대료 등 환산가액’을 토지·건물의 기준시가로 안분

(단위 : 백만원)

    * ① 상증법 제61조 제1항의 보충적 평가방법

          [상업용건물 기준시가 부재로 토지와 건물 각각의 기준시가로 평가]

      ② 상증법 제61조 제5항의 임대차계약이 체결된 재산의 평가특례

         ⁠[121,080,000원(연간임대료)÷0.12 + 298,000,000원(임대보증금) = 1,307백만원]

      ③ 상증법 제66조의 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례

(질의2) 시아버지(증여자)의 임대보증금채무를 인수하는 조건으로 기왕에 수령한 임대보증금을 수증자에게 인도하는 경우 과세방법

출처 : 국세청 2023. 09. 19. 서면-2021-상속증여-2919[상속증여세과-576] | 국세법령정보시스템