요지

부담부 증여시 양도부분의 양도가액 산정시 ⁠“임대료 등의 환산가액”(상증법§61⑤)과 근저당권 등이 설정된 재산평가특례규정(상증법§66)에 따른 평가액이 동일한 경우 ⁠“임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 봄

회신

부담부증여에 따른 양도로 보는 부분의 양도가액 산정시 ⁠「상속세 및 증여세법」제61조제5항에 따른 임대료 등을 기준으로 하여 평가한 환산가액(이하 ⁠“임대료 등의 환산가액”)과 같은 법 제66조에 따른 저당권 등이 설정된 재산평가의 특례에 따른 평가액이 동일한 경우, ⁠“임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 보는 것입니다.

1. 사실관계

○ ’22.3월 임대차계약＊이 체결된 다세대주택＊＊을 부담부 증여함

   ＊ 임대보증금은 1.7억원이며, 임대료는 없음

     ＊＊ ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격 : 증여당시 105백만원이며 상증법§60①․②에 따라 시가를 산정하기 어려운 것으로 전제

2. 질의내용

○ 부담부증여 시 양도가액을 상증법§61⑤에 따라 ⁠‘임대료 등의 환산가액’으로 산정한 금액과 상증법§66에 따라 저당권 등이 설정된 재산의 평가한 가액이 같은 경우

  - 양도차익을 계산할 때, 취득가액을 기준시가로 산정해야 하는지 여부

3. 관련법령 및 관련 사례

□ 소득세법 제88조 【정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

    (이하 생략)

□ 소득세법 시행령 제151조 【양도의 범위】

(①,② 생략)

③ 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분"이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.

□ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

 ① 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

  1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

  2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액

② 생략...

□ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

  나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

□ 소득세법 시행령 제163조【양도소득의 필요경비 계산】

 ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

□ 소득세법 시행령 제176조의2【양도소득의 필요경비 계산】

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

 4. 기준시가

□ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ⁠“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ⁠(이하 생략)

 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

□ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산등의 평가】

 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

  1.～3. ⁠(생략)

  4. 주택

   ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). ⁠(이하생략)

 ②～④ 생략...

 ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

□ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】

 ⑦ 법 제61조제5항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 ⁠“임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.

    (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

□ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2【임대가액의 계산】

  영 제50조제7항에서 ⁠“기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.

□ 상속세 및 증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】

   다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

  1. 저당권, ⁠「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

  2. 양도담보재산

  3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

□ 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】

 ① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

  1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

  2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

  3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

  4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

  5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

  6. 법 제66조제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액

출처 : 국세청 2022. 06. 21. 서면-2022-법규재산-1932[법규과-1843] | 국세법령정보시스템