조합원입주권 2개 보유 시 1세대1주택 비과세 특례 불인정

요지

1주택이 조합원입주권 2개로 전환된 이후 해당 조합원입주권 지분을 동일세대원에게 양도(부담부증여 포함)함으로써 양도 후에도 계속 해당 조합원입주권 2개를 보유하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호에 따른 비과세 특례규정을 적용받을 수 없는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 1세대가 보유한 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주택재건축사업지역에 포함되어 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환된 이후 해당 조합원입주권 지분을 동일세대원에게 양도(부담부증여 포함)함으로써 양도 후에도 계속 해당 조합원입주권 2개를 보유하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호에 따른 비과세 특례규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

1.사실관계

2. 질의내용

  -B조합원입주권과 C조합원입주권의 1/2 지분을 배우자에게 부담부증여할 예정인데, 대출받아 납부한 분담금에 대해 부담부증여로 양도세 신고시 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는지

3. 관련법령

 ○소득세법 제88조 【정의】

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

    가. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

    나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 ⁠「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

    다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

 ○소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

  ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

   4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

    가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

    나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 ○소득세법 시행령 제151조 【양도의 범위】

  ③ 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분"이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.

 ○소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】

  ① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업, ⁠「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

 ○도시 및 주거환경정비법 제2조 【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

   2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

    가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

    나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다

    다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 "공공재건축사업"이라 한다.

 ○도시 및 주거환경정비법 제76조 【관리처분계획의 수립기준】

  ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

   7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

    라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○서면인터넷방문상담5팀-1191 ⁠(2007.04.11)

 국내에 1주택을 소유한 거주자가 다른 주택을 취득하고 종전의 1주택을 동일세대원에게 부담부증여하는 경우 ⁠「소득세법시행령」제155조 제1항의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

○조심2011서5144 ⁠(2012.02.29)

쟁점주택을 동일 세대원에게 양도하여 종전주택 양도일 이후에도 여전히 청구인을 포함한 1세대가 2주택을 소유하고 있으므로, 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 정당함

○사전-2022-법규재산-1049(2023.07.12)

 귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 신규주택(B주택)과 동일세대원간 공동으로 소유한 종전주택(A주택)을 보유한 상태에서 종전주택이 ｢소득세법｣ 제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 전환된 이후 해당 조합원입주권의 지분을 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 해당 조합원입주권을 보유하는 경우에는 같은 법 제89조제1항제4호에 따른 비과세 특례규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

○서면-2021-법규재산-1176(2023.07.14)

 1세대가 보유한 「소득세법 시행령」 제154조제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되어 사업시행완료 후 2주택(B·C)을 취득한 경우로서 해당 1세대가 먼저 양도하는 1주택은 양도소득세가 과세되는 것으로 종전주택(A)의 평가액 일부와 추가분담금으로 취득한 1주택(B)을 먼저 양도하여 양도차익을 계산하는 경우 그 취득가액 산정방법은 기존해석(기획재정부 재산세제과-627의 질의2, 2023.05.02.)을 참고하시기 바라며, 이 경우 B주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있는 경우에는 ⁠「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제104조제7항제1호에 따른 세율이 적용되고 장기보유특별공제는 적용되지 않는 것입니다.

○서면-2016-법령해석재산-2865(2016.02.23)

 귀 서면질의의 경우, 1세대가 보유한 「소득세법 시행령」 제154조 제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되어 같은 날 1인에게 모두 양도하는 경우로서

당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 양도소득세가 과세되는 것이며, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

○부동산거래관리과-20 ⁠(2013.01.17)

 「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권에 대한 비과세 특례를 적용할 때 2개 이상의 조합원입주권을 같은 날에 양도하는 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 조합원입주권을 양도한 것으로 보는 것입니다.

○재재산46014-199 ⁠(2002.07.06)

질의의 경우 먼저 양도하는 재건축아파트 입주권 2분지 1의 지분은 소득세법 제89조 제3호에서 규정하는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당되지 않음.

○서면-2019-부동산-0737(2019.10.31)

 귀 질의의 경우 ⁠「소득세법」제89조제1항제4호에 따른 1세대1주택으로 보는 조합원입주권은 같은 법 제4호의 각 목 요건을 충족하는 경우를 말하는 것으로, 조합원입주권을 2개 이상 소유한 상태에서 양도하는 1개의 조합원입주권은 1세대1주택으로 보는 조합원입주권에 해당하지 않는 것입니다.

○서면-2017-부동산-2005(2017.12.28)

 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 보는 조합원입주권은 같은 법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것)제155조제17항에서 규정한 요건에 해당하는 경우를 말하는 것으로, 조합원입주권을 2개 이상 소유한 상태에서 양도하는 1개의 조합원입주권은 1세대1주택으로 볼 수 없는 것입니다.

○서면-2020-법령해석재산-3447(2021.05.18)

 귀 서면질의의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택(이하 ⁠“종전주택”)을 소유한 1세대가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」(이하 ⁠“도정법”)에 따른 조합원입주권 2개(1개의 주택이 ⁠「도정법」제76조제1항제7호다목에 의해 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우)를 승계취득하여 준공된 2개의 신규주택을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제156조의2제4항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

○조심-2022-중-6104(2022.11.02)

 소득세법 시행령 제156조의2 제3항은 1주택과 1조합원입주권을 소유한 1세대가 1주택을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당한다고 규정하고 있으나 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 2조합원입주권을 소유하고 있어 위 요건을 충족하지 못하였음

○서면-2018-법령해석재산-3798(2019.09.03)

 귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 조합원입주권을 2개 취득하고, 해당 입주권 2개를 보유한 상태에서 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우에는「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 11. 17. 서면-2020-부동산-3774[부동산납세과-2646] | 국세법령정보시스템