요지

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 취득하는 2주택(B, C)에 대한 분양계약 체결 시 종전주택에 대한 권리가액을 2주택(B, C) 중 하나의 주택(B)에만 모두 반영함에 따라 발생하는 환급금은 양도소득세 과세대상인 청산금 환급금에 해당하지 않는 것임

답변내용

 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업으로 종전 1주택(A)이 관리처분계획인가에 따라 2개의 주택(B, C)으로 전환되고 종전 1주택(A)의 권리가액이 전환된 2개의 주택 중 어느 1개 주택(B, C 중 1주택)의 분양가격보다는 크고, 2개 주택 분양가격의 합계액 보다는 적은 경우로서, 관리처분계획에 따라 취득하는 2주택(B, C)에 대한 분양계약 체결 시 종전주택(A)에 대한 권리가액을 2주택(B, C) 중 하나의 주택(B)에만 모두 반영함에 따라 발생하는 환급금은 양도소득세 과세대상인 청산금 환급금에 해당하지 않는 것입니다

1. 사실관계

○ 1989.06. 서울 용산구 단독주택(이하 ⁠‘종전주택’) 매매 취득

 ○ 2015.06 서울 용산구 단독주택 소재지 관리처분계획인가 고시

○ 2015.06. 종전주택에 대하여 총 2주택(B, C주택)을 공급 받을 수 있는 입주권 2개를 수령(도정법§76①(7)에 따른 법정요건을 충족하는 2입주권 취득임)

    * 조합측에서는 종전주택에 대한 평가액(권리가액)을 각 입주권별로 배분하지 않고 B주택에 권리가액 전액을 반영, 이로 인해 B주택은 분양가액을 초과하여 청산금(환급금) 수령 대상이 되었고, 동시에 C주택은 분양가액 전액 추가납입 대상이 됨

○ 2017년 12월 계약금을 시작으로 3회차에 나누어 B주택의 청산금(환급금) 365,539,007원을 수령하였으며, C주택의 추가납입금 475,050,000원을 12월 계약금을 시작으로 3회차에 나누어 납입

○ 2019.04. 종전주택의 재건축 정비사업에 따른 신(新) 아파트 준공

 ○ 2019.06.27. 청산금(환급금) 마지막 잔금 수령

2. 질의내용

○ ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업으로 종전 1주택(A)이 관리처분계획인가에 따라 2개의 주택(B, C)으로 전환되면서

   * 관리처분계획 인가일 현재 종전1주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함을 전제/소유권이전고시일의 다음 날 현재 다른 주택, 입주권 및 분양권을 보유하지 않음을 전제

 - 종전주택에 대한 평가액을 B주택에만 모두 반영하여 B주택에는 청산금의 환급이 발생하고 C주택은 분담금을 모두 납부한 경우 B주택에 발생한 청산금 환급금이 양도소득세 과세대상인지

3. 관련법령 및 관련사례

□소득세법 제88조【정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

   가. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

   나. ∼ 다. ⁠(생략)

□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】

① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업, ⁠「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

□소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

  자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. ⁠(이하 생략)

□소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  1. ∼ 8. 생략

  9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

 10. 생략

□양도소득세 집행기준 98-162-14【교부받은 청산금의 양도시기】

 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업에 참여하여 당해 조합에 기존건물(그 부수토지를 포함, 이와 같음)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우 해당 청산금에 상당하는 기존 건물의 양도시기는 소유권 이전고시가 있은 날의 다음 날이다.

□양도소득세 집행기준 100-166-4【재개발․재건축 관련 청산금을 수령한 경우】

 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 교부받은 청산금 상당액은 양도소득세 과세대상이며, 그 청산금에 상당하는 종전의 주택(그에 딸린 토지 포함)이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니한다.

□ 도시 및 주거환경정비법 제74조【관리처분계획의 인가 등】

 ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

  1. 〜4. ⁠(생략)

  5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수 등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

□ 도시 및 주거환경정비법 제76조【관리처분계획의 수립기준】

① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

  1. 〜5. ⁠(생략)

  6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

  7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

   가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

   나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

    1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

    2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

    3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등

    4) 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

   다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

□도시 및 주거환경정비법 제89조【청산금 등】

 ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

 ② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

□도시개발법 제41조【청산금】

① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.

② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지 등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.

출처 : 국세청 2023. 05. 18. 사전-2019-법규재산-0435[법규과-1300] | 국세법령정보시스템