부담부증여 양도가액·취득가액 산정 시 기준시가 적용

Q질의내용

S요약

R회신 내용 사전-2021-법규재산-1820[법규과-320] · 2022. 01. 25.

L관련 법령 해석

요지

답변내용

어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능

사전-2021-법규재산-1820[법규과-320] · 2022. 01. 25.

질의 및 요약

부담부증여 시 양도가액을 상증법 제61조제5항에 따라 임대료 등 환산가액(기준시가)으로 산정할 때, 취득가액도 기준시가로 산정해야 하는지요?

부담부증여에서 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항에 따라 임대료 등 환산가액으로 산정한 경우, 취득가액도 동일하게 기준시가로 산정하는 것이 타당하다고 판단됩니다. 이는 소득세법 시행령과 관련 기존 해석을 따르며, 실지거래가액이 없거나 매매사례가 없는 경우에도 기준시가를 적용함에 유의해야 합니다.

#부담부증여 #기준시가 #임대료 환산가액 #취득가액 산정 #양도차익 계산 #소득세법 시행령

핵심 정리

국세청 사전-2021-법규재산-1820[법규과-320](2022-01-25) 회신에 따르면, 부담부증여 시 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항에 따라 '임대료 등 환산가액'(기준시가)으로 산정하는 경우, 취득가액도 동일하게 기준시가로 산정한다고 밝혔습니다.
관련 기존 해석(사전-2021-법령해석재산-0735, 2021.06.23.)에서도 동일하게 판시하였으며, 소득세법 시행령 제159조에서 그 근거를 명확히 하고 있습니다.
다세대주택 등 매매사례가 없는 경우에도 증여일 기준의 기준시가 및 환산가액을 근거로 하여 산정하며, 실지거래가액이 없어도 기준시가 적용이 인정됩니다.
2020년 2월 11일 이후 부담부증여로 양도하는 경우에는 증여재산가액과 취득가액 모두 기준시가 평가가 원칙임이 소득세법 시행령 부칙에 명시되어 있습니다.
임대보증금·임대료 등은 시행령 및 시행규칙이 정하는 방법(환산가액, 1년 임대료 ÷ 12% + 임대보증금)에 따르는 점을 참고해야 합니다.

소득세법 시행령 제159조: 부담부증여에 대한 양도차익 계산 시, 양도가액을 상증세법 제61조제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우 취득가액도 기준시가로 산정
소득세법 제97조: 양도소득의 필요경비 계산 시 취득가액 산정의 근거 규정
소득세법 제88조, 시행령 제151조: 부담부증여 시 채무액 양도 및 정의 규정
상속세 및 증여세법 제61조제5항: 임대차계약이 체결 또는 임차권 등기된 재산의 평가는 임대료 등 환산가액과 기준시가 중 큰 금액 적용
상속세 및 증여세법 시행령 제50조 및 시행규칙 제15조의2: 임대가액 계산방법·기준율(12%) 규정

사례 Q&A

1. 부담부증여에서 임대료 등 환산가액을 적용한 경우 취득가액은 어떻게 산정하나요?

답변

임대료 등 환산가액(기준시가)으로 산정한 경우, 취득가액도 기준시가로 평가하여 양도차익을 계산하게 됩니다.

근거

소득세법 시행령 제159조와 국세청 유권해석(2022-01-25)에 따르면, 기준시가 적용이 일치해야 합니다.

2. 2020년 2월 11일 이후 부담부증여에도 해당 규정이 적용되나요?

답변

네, 2020년 2월 11일 이후 양도분부터 증여재산가액과 취득가액 모두 기준시가로 평가하게 적용된다고 안내하고 있습니다.

근거

소득세법 시행령 부칙 및 국세청 해석을 근거로 적용 시점을 명확히 밝혔습니다.

3. 실지거래사례가 없으면 부담부증여 취득가액을 무엇으로 해야 하나요?

답변

실지거래가액이나 매매사례가 없는 경우에도 기준시가 및 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정합니다.

근거

상속세 및 증여세법 제61조제5항에 의거, 매매사례 부재 시 평가방법을 명시하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기

다른 해석 사례를 확인해 보세요

유권해석 전문

부담부증여 시 양도가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정하는 것임

A:법 제97조제1항제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제1항, 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)

귀 사전답변 신청의 경우, 부담부증여 시 양도가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제5항에 따라 ⁠‘임대료 등 환산가액’으로 산정한 경우 취득가액 산정방법에 관해서는 아래 기존해석사례(사전-2021-법령해석재산-0735, 2021.06.23.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 사전-2021-법령해석재산-0735, 2021.06.23.
귀 사전답변 신청의 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제159조제1항에 따라 부담부증여에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정하는 것입니다.

1. 사실관계

○갑은 2012.4.**. 취득한 ⁠‘□□광역시 △△구 ◎◎동 ***-*’ ◇◇◇◇◇◇ 401호(이하 ⁠“쟁점부동산”)를 현 임차인에게 지급받은 전세보증금 120,000,000원과 함께 2021.10.**. 을에게 부담부증여함

○쟁점부동산은 다세대주택으로 증여일인 2021.10.**.을 기준으로 증여 전 6개월 및 증여 후 3개월 내에 매매사례는 없음

- 증여당시인 2021년 기준시가는 95,100,000원으로 공시되었고, 취득 당시인 2011년도의 기준시가는 85,000,000원임

2. 질의내용

○부담부증여 시 양도가액을 상증령§61⑤에 따라 ⁠‘임대료 등의 환산가액’으로 산정하는 경우 취득가액도 기준시가로 산정하여야 하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. ⁠“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제151조【양도의 범위】

③ 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에서 ⁠“대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분”이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(｢상속세 및 증여세법｣ 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

○ 소득세법 시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

① 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액

※ 소득세법 시행령 부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)

② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

☞ ’20.2.11. 이후 부담부증여로 양도하는 자산의 증여재산가액을 상증법§61⑤에 따라 평가하는 경우에도 기준시가로 평가한 것으로 보아 취득가액을 기준시가로 산정함

○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1.～3. ⁠(생략)

4. 주택

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). ⁠(이하생략)

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조제5항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 ⁠“임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.

(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2【임대가액의 계산】

영 제50조제7항에서 ⁠“기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.

출처 : 국세청 2022. 01. 25. 사전-2021-법규재산-1820[법규과-320] | 국세법령정보시스템

유권해석

로그인 후 이용해주세요.

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?