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환지청산금 수령 후 토지 양도 시 환산취득가액 산정방법

사전-2018-법령해석재산-0332[법령해석과-521] · 2019. 02. 28.

질의 및 요약

Q질의내용

환지청산금을 수령하고 1984년 12월 31일 이전에 취득 및 환지예정지로 지정된 토지를 양도할 경우, 취득가액 산정 시 취득당시 기준시가는 어떤 방법으로 산정해야 합니까?

S요약

1984년 12월 31일 이전 취득 및 환지예정지로 지정된 토지를 환지청산금 수령 후 양도할 때는 환지예정면적에서 환지청산금상당 면적을 차감한 면적에 취득당시 단위당 기준시가를 곱하여 환산취득가액을 산정하면 된다고 판단됩니다. 실무에서는 환지청산금이 반영된 면적을 정확하게 산정하여 기준시가를 계산해야 합니다.

#환지청산금 #환산취득가액 #취득가액 산정 #기준시가 #환지예정면적 #의제취득일

핵심 정리

R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0332[법령해석과-521] · 2019. 02. 28.

국세청 사전-2018-법령해석재산-0332[법령해석과-521] (2019-02-28) 회신에 따르면, 환지청산금을 수령하고 나머지 토지를 양도하는 경우 환지예정면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 환산취득가액을 계산한다고 설명하였습니다.
환지청산금에 해당하는 면적은 교부면적 산정 시 권리면적에서 차감하여 계산하며, 이는 소득세법 시행규칙 제77조 및 관련 시행령에 근거한 것입니다.
소득세법 부칙 제8조에 따라 의제취득일이 적용되므로, 취득당시 기준시가는 의제취득일(1985.1.1. 등) 당시 단위당 기준시가를 적용하여 산정합니다.
환지청산금 수령 후 양도 시 실무에서는 환지예정면적, 청산금 해당 면적, 단위당 기준시가를 정확히 파악하여 산식을 적용해야 하며, 이를 잘못 산출하면 필요경비인정에 문제가 발생할 수 있습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정): 양도차익 계산 시 환산취득가액 산정방식 명시
소득세법 시행령 제164조: 1990년 8월 30일 이전 취득 토지의 기준시가 산정방법
소득세법 시행규칙 제77조: 환지예정지구 내 토지 양도·취득가액 산정, 환지청산금 반영 산식 규정
소득세법 제99조: 토지 기준시가는 개별공시지가 또는 시가표준액을 적용
소득세법 부칙 제8조: 1984년 12월 31일 이전 취득자산의 의제취득일 특례 적용

사례 Q&A

1. 환지청산금 수령 후 나머지 토지 양도 시 취득가액 계산법은?

답변

환지예정면적에서 환지청산금에 해당하는 면적을 차감한 면적에 취득당시 단위당 기준시가를 곱하여 환산취득가액을 계산하는 것이 원칙입니다.

근거

국세청 유권해석 및 소득세법 시행규칙 제77조의 산식을 적용하여 환지청산금 반영면적을 기준으로 산정하도록 규정하고 있습니다.

2. 1984년 12월 31일 이전 취득 토지 환지 시 의제취득일과 기준시가 적용 방법은?

답변

이 경우 의제취득일(예: 1985.1.1. 등) 당시의 단위당 기준시가를 적용하여 환산취득가액을 산정해야 합니다.

근거

소득세법 부칙 제8조에 따라 의제취득일이 적용되고, 해당 일자의 단위당 기준시가를 이용해서 산정하는 것이 원칙입니다.

3. 환지청산금이 있을 때 교부면적의 산정과 기준시가 반영 방식은?

답변

환지청산금에 해당하는 면적을 교부면적에서 차감하여 실제 환산취득가액 산정시 차감된 면적만큼의 기준시가를 적용합니다.

근거

소득세법 시행규칙 제77조 제2항에 환지청산금 수령 시 산정 면적 및 기준시가의 적용 방법이 안내되어 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

환지청산금을 수령하고 나머지 토지를 양도하는 경우 환지예정면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산함

답변내용

1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 양도한 경우 취득가액을「소득세법 시행령」제176조의2제2항제2호에 따라 환산가액으로 계산할 때 해당 규정의 계산식 분자의 ⁠「취득당시의 기준시가」는 같은 법 시행규칙 제77조제1항단서에 따라 환지예정면적(귀 질의의 경우 권리면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 교부면적)에 ⁠「소득세법」부칙(제4803호, 1994.12.22.) 제8조에 따른 의제취득일 당시의 단위당 기준시가를 곱하여 산정하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 1974.7.15. 서울 송파구 ○○동 ○○○-○○번지 토지 277㎡ 취득

○ 1983.8.8. 환지예정지지정공고(환지예정지 권리면적: 208.8㎡)

○ 1988.12.22. 환지확정처분공고(환지확정지 교부면적: 208.5㎡, 0.3㎡ 청산금 수령)

- 환지후토지: 서울 송파구 ○○동 ○○○-○○번지

○ 2018.3.26. 환지후토지 양도

2. 질의내용

○ 1984.12.31. 이전에 취득하고, 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 환산취득가액 계산 시 취득당시 기준시가 산정방법

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액	×		취득당시의 기준시가
		양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

양도 당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

　 ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

④ ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 ⁠「지방세법」상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가	×		취득당시의 시가표준액
		1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

○ 소득세법 시행규칙 제77조【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 「도시개발법」 또는 ⁠「농어촌정비법」등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

가. 양도가액

환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가

나. 취득가액

종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

가. 양도가액

환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가

나. 취득가액

환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전의 토지소유자가 환지청산금을 수령하는 경우의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. 환지시 청산금을 수령한 경우

가. 양도가액

환지청산금에 상당하는 면적×환지청산금 수령시의 단위당 기준시가

나. 취득가액

(종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)	×		환지청산금에 상당하는 면적
		권리면적

2. 환지예정지구의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

가. 양도가액

환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가

나. 취득가액

(종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)	×		권리면적 - 환지청산금에 상당하는 면적
		권리면적

③ 제1항제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적 지출로 계상하지 아니한다.

○ 소득세법 부칙

제8조 ⁠(讓渡資産의 취득시기에 관한 擬制) 제94조제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

출처 : 국세청 2019. 02. 28. 사전-2018-법령해석재산-0332[법령해석과-521] | 국세법령정보시스템

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환지청산금 수령 후 토지 양도 시 환산취득가액 산정방법

사전-2018-법령해석재산-0332[법령해석과-521] · 2019. 02. 28.

질의 및 요약

Q질의내용

환지청산금을 수령하고 1984년 12월 31일 이전에 취득 및 환지예정지로 지정된 토지를 양도할 경우, 취득가액 산정 시 취득당시 기준시가는 어떤 방법으로 산정해야 합니까?

S요약

#환지청산금 #환산취득가액 #취득가액 산정 #기준시가 #환지예정면적

핵심 정리

R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0332[법령해석과-521] · 2019. 02. 28.

국세청 사전-2018-법령해석재산-0332[법령해석과-521] (2019-02-28) 회신에 따르면, 환지청산금을 수령하고 나머지 토지를 양도하는 경우 환지예정면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 환산취득가액을 계산한다고 설명하였습니다.
환지청산금에 해당하는 면적은 교부면적 산정 시 권리면적에서 차감하여 계산하며, 이는 소득세법 시행규칙 제77조 및 관련 시행령에 근거한 것입니다.
소득세법 부칙 제8조에 따라 의제취득일이 적용되므로, 취득당시 기준시가는 의제취득일(1985.1.1. 등) 당시 단위당 기준시가를 적용하여 산정합니다.
환지청산금 수령 후 양도 시 실무에서는 환지예정면적, 청산금 해당 면적, 단위당 기준시가를 정확히 파악하여 산식을 적용해야 하며, 이를 잘못 산출하면 필요경비인정에 문제가 발생할 수 있습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정): 양도차익 계산 시 환산취득가액 산정방식 명시
소득세법 시행령 제164조: 1990년 8월 30일 이전 취득 토지의 기준시가 산정방법
소득세법 시행규칙 제77조: 환지예정지구 내 토지 양도·취득가액 산정, 환지청산금 반영 산식 규정
소득세법 제99조: 토지 기준시가는 개별공시지가 또는 시가표준액을 적용
소득세법 부칙 제8조: 1984년 12월 31일 이전 취득자산의 의제취득일 특례 적용

사례 Q&A

1. 환지청산금 수령 후 나머지 토지 양도 시 취득가액 계산법은?

답변

환지예정면적에서 환지청산금에 해당하는 면적을 차감한 면적에 취득당시 단위당 기준시가를 곱하여 환산취득가액을 계산하는 것이 원칙입니다.

근거

국세청 유권해석 및 소득세법 시행규칙 제77조의 산식을 적용하여 환지청산금 반영면적을 기준으로 산정하도록 규정하고 있습니다.

2. 1984년 12월 31일 이전 취득 토지 환지 시 의제취득일과 기준시가 적용 방법은?

답변

이 경우 의제취득일(예: 1985.1.1. 등) 당시의 단위당 기준시가를 적용하여 환산취득가액을 산정해야 합니다.

근거

소득세법 부칙 제8조에 따라 의제취득일이 적용되고, 해당 일자의 단위당 기준시가를 이용해서 산정하는 것이 원칙입니다.

3. 환지청산금이 있을 때 교부면적의 산정과 기준시가 반영 방식은?

답변

환지청산금에 해당하는 면적을 교부면적에서 차감하여 실제 환산취득가액 산정시 차감된 면적만큼의 기준시가를 적용합니다.

근거

소득세법 시행규칙 제77조 제2항에 환지청산금 수령 시 산정 면적 및 기준시가의 적용 방법이 안내되어 있습니다.

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요지

답변내용

1. 사실관계

○ 1974.7.15. 서울 송파구 ○○동 ○○○-○○번지 토지 277㎡ 취득

○ 1983.8.8. 환지예정지지정공고(환지예정지 권리면적: 208.8㎡)

○ 1988.12.22. 환지확정처분공고(환지확정지 교부면적: 208.5㎡, 0.3㎡ 청산금 수령)

- 환지후토지: 서울 송파구 ○○동 ○○○-○○번지

○ 2018.3.26. 환지후토지 양도

2. 질의내용

○ 1984.12.31. 이전에 취득하고, 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 환산취득가액 계산 시 취득당시 기준시가 산정방법

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액	×		취득당시의 기준시가
		양도당시의 기준시가

양도 당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

○ 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가	×		취득당시의 시가표준액
		1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액