요지

내국법인이 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외하는 것임

회신

귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참고하기 바랍니다.
○ 서면-2017-법령해석법인-2897, 2017.11.01
내국법인이 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 ｢법인세법｣ 제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것이며, 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 당해 토지의 취득, 착공, 사용현황 등을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 사항입니다.

1. 사실관계

 ○질의법인은 201×년 부동산개발 및 매매업으로 설립한 법인으로

  - 주주로부터 투자받은 자금으로 ○○공사로부터 ○○ 신도시 내의 토지(지목 : 대지)를 1필지를 매입하여 단독주택 대지조성을 하여 수 개의 택지로 분할하여 분양하려고 준비 중이며

  - 현재 토지 매입 계약상태이고, ’1×.××월 경 잔금 납입 예정

 ○본 사업은 대지조성 및 택지 분양사업으로 ○○시의 토목공사 인가를 받아 단지 내의 기반공사(상․하수도, 지하공사, 전기, 통신, 도로, 옹벽설치, 조경공사 및 주민공공시설 건설)하여 각각의 분할된 택지로 일반인에게 분양할 계획

2. 질의내용

 ○ 법인이 단독주택 단지 조성 및 분양사업을 목적으로 취득한 주택 용지를 기반공사 등 실시 후 토지를 분할하여 분양하려는 경우

  - ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2 제1항 제5호의 부득이한 사유에 해당하여 비사업용토지로 보지 아니하는지 여부

3. 관련 법령

○ 법인세법 제55조의2【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 ⁠“토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항제3호에서 ⁠“비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 법인세법 시행령 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】

법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 ⁠“대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

  가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

  나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

  다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

  가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

  나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

  다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

  가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

  나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 법인세법시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 ⁠“비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

 2. 토지를 취득한 후 ⁠「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

 3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

② 법 제55조의2제3항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호에서 규정한 날을 양도일로 보아 제92조의3의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.

 1. ⁠「민사집행법」에 따른 경매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일

 2. ⁠「국세징수법」에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 공매일

 3. 그 밖에 토지의 양도에 일정한 기간이 소요되는 경우 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령이 정하는 날

③ 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

 1. 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 법인의 합병 또는 분할로 인하여 양도되는 토지

 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지

 3. 법 제55조의2제2항제1호나목에 해당하는 농지로서 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

 4. ⁠「사립학교법」에 따른 학교법인이 기부(출연을 포함한다)받은 토지

 5. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지

○ 법인세법시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

 9. 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년

○ 건축법 제11조【건축허가】

① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

③ 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 국토교통부장관이 관계 행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 신청서 및 구비서류는 제21조에 따른 착공신고 전까지 제출할 수 있다.

○ 건축법 제21조【착공신고 등】

① 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다.

○ 건축법 제22조【건축물의 사용승인】

① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(괄호 생략)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

4. 관련 사례

○ 서면-2017-법령해석법인-2897, 2017.11.01

내국법인이 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 ｢법인세법｣ 제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것이며, 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 당해 토지의 취득, 착공, 사용현황 등을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 사항입니다.

○ 법인세과-576, 2013.10.25.

법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는「법인세법시행령」제55조의2 제1항 제3호에 따라 토지 등 양도소득에 30/100(미등기 토지는 40/100)을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가하여 납부하여야 하는 것으로, 비사업용토지란 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 법인세법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임

○ 고법2014누54389, 2015.03.26.

비사업용 토지를 양도하여 얻은 양도차익에 관하여 별도의 법인세를 부과하는 제도의 입법 취지는 ⁠‘토지를 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산증식의 수단으로 이용하는 것을 방지하기 위함’에 있다. 따라서 어느 토지를 양도한 경우에 그 토지가 ⁠‘생산적인 용도로 사용되고 있는 경우’에는 예외 규정을 두어 비사업용 토지가 아님을 전제로 과세를 하지 않는 것으로 보아야 한다. 즉, 어느 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우에는 그 착공의 주체가 그 토지의 소유자인지 관계없이 그 토지가 ⁠‘생산적인 용도로 사용되고 있는 경우’에 해당하는 것으로 보아 비사업용의 예외로 볼 수 있다고 할 것이다.

○ 재재산-541, 2009.03.20.

지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하고 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우에는 착공주체에 관계없이「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제5호가 적용되는 것임

○ 서면2팀-1065, 2006.06.12.

｢법인세법시행령｣ 제49조 제1항에서 ⁠‘부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인’이란 한국표준산업분류에 의한 부동산공급업 및 건물건설업을 주업으로 하는 법인으로 다른 사업을 겸업하는 경우 당해사업연도와 직전2사업연도의 부동산매출액이 이들 3사업연도 총수입금액 합계액의 50%를 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 보는 것이며

‘부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인’이 매매용부동산을 ｢법인세법시행규칙｣ 제26조 제1항 제2호에서 규정하는 유예기간 내에 양도하는 경우에는 같은 조 제3항 제2호 규정에 의하여 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것임

○ 법인세과-416, 2009.04.08.

｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2 제1항제5호의 규정에 의한 건설에 착공한 시점을 판단함에 있어 토지를 보유하고 있는 법인이 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사(형질변경)를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있는 것이나, 실제 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하였는지 여부는 당해 토지의 취득․착공․사용현황 등에 따라 사실판단 할 사항임

[ 사실관계 ]

․부동산개발을 목적으로 하는 A법인이 임야를 경매로 취득한 후 일반공업 용도지역내의 임야를 공장을 신축하여 분양하거나 공장용지로 개발하여 분양하는 사업을 진행 중에 있음

․공장건축 허가는 지자체에 사업계획서를 제출하여 ｢산업집적활성화 및 공장설립에관한법률｣에 따라 건축허가를 득하는 것이며,

․일부 토지는 공장취득을 원하는 제조업체인 일반 실수요자들(B업체)에게 공장용지로 분양한 후, A법인의 토지사용승낙에 의하여 B업체들이 공장을 건축하는 방식으로 진행하고 있으며,

․개발대상 임야 전체(B업체 분양분 포함)에 대한 토목공사는 A가 담당하며, B에 대한 분양분은 B가 공장 착공 및 준공 후 잔금청산과 함께 소유권 이전등기가 이루어짐

○ 재정경재부 재산세제과-1227, 2007.10.10.

지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지에 대하여는 소득세법 시행규칙 제83조의5제1항제5호의 규정이 적용되는 것이며, 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하였는지 여부는 당해 토지의 취득･착공･사용현황 등에 따라 판단할 사항임

○ 서면2팀-1632(2007.9.6.)

귀 질의의 경우 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공한 것이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)동안은 법인세법 제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것이며,

사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우에 해당하는지 여부는 거래정황 및 계약내용 등을 감안하여 사실 판단하시기 바람

○ 국심1998중1281(1998.10.9.)

｢법인세법 시행규칙｣ 제18조제6항에 의하면, 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 때를 업무에 직접 사용한 것으로 본다고 규정되어 있는 바, 토지를 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우가 어떠한 경우를 의미하는지에 대하여 명문규정을 두고 있지는 아니하나, 토지의 궁극적인 업무사용과 관련 없이 단순히 부지정지만을 위하여 토목공사를 개시한 경우는 건설에 착공한 경우로 보기 어렵고, 건물신축을 위한 선행공사로서 실질적인 토목공사(형질변경)가 개시되었다면 업무에 사용한 날은 건물착공일이 아니라 토목공사(형질변경)를 시작한 날이라고 보는 것이 타당하다 할 것인 바(같은뜻:국심96서1192, 1996.9.5.)

위 사실내용과 같이 청구법인이 시행한 형질변경공사는 차고부지조성 및 건물 신축을 위한 선행공사로서 실질적인 토목공사임이 확인되므로 쟁점부동산②를 업무에 사용한 날은 형질변경공사착공일인 1993.11.3.이나, 쟁점부동산②의 취득시기(잔금청산일)는 그 이후인 1993.12.28.이므로 쟁점부동산②는 취득과 동시 업무용부동산으로 사용한 것임에도 불구하고 처분청이 건물착공일(1995.4.12.)을 업무에 사용한 날로 보고 관련 지급이자등을 손금불산입하여 이 건 법인세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

출처 : 국세청 2018. 02. 27. 서면-2017-법인-2691[법인세과-468] | 국세법령정보시스템