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조정대상지역 공고 전 분양권 계약 시 거주요건 적용
사전-2024-법규재산-0773 · 2024. 10. 24.Q질의내용
- 조정대상지역 공고 전에 분양권에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급할 때 기존 주택이 있는 경우, 1세대1주택 비과세 거주요건의 제한을 받게 되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0773 · 2024. 10. 24.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0773(2024-10-24) 회신에 근거합니다.
- 조정대상지역 지정일 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 있어도, 계약금 지급일에 해당 1세대가 주택을 보유하고 있다면 소득세법 시행령 제154조에 따라 거주기간의 제한을 받는 것으로 회신되었습니다.
- 계약금 지급일에 주택을 소유하지 않은 경우에만 거주기간 제한이 배제될 수 있음을 명시하였습니다.
- 이처럼 조정대상지역 내 주택 취득의 경우, 계약금 지급일 기준으로 주택 보유 유무가 비과세 요건 충족 판단의 핵심이 됨을 분명히 하였습니다.
- 회신은 관련 법령의 문구와 사실관계를 바탕으로 실무상 적용 기준을 명확히 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택을 보유할 때 비과세 양도소득에 대해 규정
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대1주택의 범위와 요건, 거주기간 및 보유기간 제한 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호: 조정대상지역 공고 전 매매계약 및 계약금 지급, 계약금 지급일에 다른 주택을 보유하지 않은 경우에만 거주기간 제한 배제
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하는 경우에는
거주기간의 제한을 받는 것임
답변내용
귀 사전답변의 사실관계와 같이 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고, 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하는 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’08.11월 동일세대인 甲(父)이 경기 소재 A주택 취득
* 甲(父)와 乙(子)는 A주택에서 함께 거주
○ ’18. 4월 乙(子)는 경기 소재 B분양권 계약
○ ’19. 1월 A주택 → 근린생활시설(음식점) 용도변경
○ ’20. 6월 B분양권 소재 지역이 조정대상지역으로 지정
○ ’21. 4월 B분양권 잔금 납부(B주택 취득)
○ ’24.10월 B주택 양도
2. 질의요지
○ 조정대상지역 공고 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급할 때에는 다른 주택이 있었으나, 용도변경으로 조정대상지역 지정일에는 다른 주택을 보유하지 않는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
3. 관련 법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
유권해석
조정대상지역 공고 전 분양권 계약 시 거주요건 적용
사전-2024-법규재산-0773 · 2024. 10. 24.Q질의내용
- 조정대상지역 공고 전에 분양권에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급할 때 기존 주택이 있는 경우, 1세대1주택 비과세 거주요건의 제한을 받게 되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0773 · 2024. 10. 24.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0773(2024-10-24) 회신에 근거합니다.
- 조정대상지역 지정일 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 있어도, 계약금 지급일에 해당 1세대가 주택을 보유하고 있다면 소득세법 시행령 제154조에 따라 거주기간의 제한을 받는 것으로 회신되었습니다.
- 계약금 지급일에 주택을 소유하지 않은 경우에만 거주기간 제한이 배제될 수 있음을 명시하였습니다.
- 이처럼 조정대상지역 내 주택 취득의 경우, 계약금 지급일 기준으로 주택 보유 유무가 비과세 요건 충족 판단의 핵심이 됨을 분명히 하였습니다.
- 회신은 관련 법령의 문구와 사실관계를 바탕으로 실무상 적용 기준을 명확히 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택을 보유할 때 비과세 양도소득에 대해 규정
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대1주택의 범위와 요건, 거주기간 및 보유기간 제한 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호: 조정대상지역 공고 전 매매계약 및 계약금 지급, 계약금 지급일에 다른 주택을 보유하지 않은 경우에만 거주기간 제한 배제
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하는 경우에는
거주기간의 제한을 받는 것임
답변내용
귀 사전답변의 사실관계와 같이 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고, 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하는 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’08.11월 동일세대인 甲(父)이 경기 소재 A주택 취득
* 甲(父)와 乙(子)는 A주택에서 함께 거주
○ ’18. 4월 乙(子)는 경기 소재 B분양권 계약
○ ’19. 1월 A주택 → 근린생활시설(음식점) 용도변경
○ ’20. 6월 B분양권 소재 지역이 조정대상지역으로 지정
○ ’21. 4월 B분양권 잔금 납부(B주택 취득)
○ ’24.10월 B주택 양도
2. 질의요지
○ 조정대상지역 공고 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급할 때에는 다른 주택이 있었으나, 용도변경으로 조정대상지역 지정일에는 다른 주택을 보유하지 않는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
3. 관련 법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
