요지

직접 주택을 건설하기 위해 멸실시킬 목적으로 취득한 주택이 아닌, 주택건설용지 조성․분양 목적으로 취득하여 그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 종부령§4①(21)의 적용대상에 해당하지 않아 과세표준에 합산하는 것임

회신

 ⁠「종합부동산세법 시행령」제4조제1항제21호 각 목에 해당하는 자가 직접 주택을 건설하기 위하여 멸실시킬 목적으로 취득한 주택이 아닌 주택건설을 위한 택지를 조성하여 공급하기 위한 과정에서 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 ⁠「종합부동산세법 시행령」제4조제1항제21호의 적용대상에 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 신청법인은 서민 주택공급을 위한 3기 신도시 및 대규모택지개발사업을 진행하고 있는 「공공주택특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자로

  - 사업지구별로 차이는 있지만 주택을 자체 건설하거나 주택건설용지 및 상업․산업용지등을 조성해서 분양하고 있으며 ⁠「공공주택특별법」 제2조제3호가목에 따른 공공주택지구조성사업^*의 시행과정에서 멸실시킬 목적으로 주택을 취득함

  * 공공주택지구(공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 50% 이상으로 국토교통부 장관이 지정 고시하는 지구)를 조성하는 사업

2. 질의내용

 ○ 직접 주택을 건설하는 사업이 아니라, ⁠“공공주택지구조성사업” 즉, 주택건설용지 등 택지 조성개발사업 과정에서 취득하는 사업지구 내 철거목적의 주택을 취득하여 멸실하는 경우도 종부령 §4①21에 따른 ⁠“주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 주택을 취득”하는 경우로 볼 수 있는지 여부

3. 관련법령

□ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

  2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

□ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】

 ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

  1. ~ 20. 생략

  21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)

   가. 공공주택사업자

   나. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자

   다. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제44조에 따라 지정된 혁신지구재생사업의 시행자

   라. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조, 제18조 및 제19조에 따른 사업시행자

   마. ⁠「주택법」에 따른 주택조합 및 같은 법 제4조제1항 본문에 따라 등록한 주택건설사업자(같은 항 단서에 해당하여 등록하지 않은 자를 포함한다)

□ 조세특례제한법 제104조의19 【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "주택건설사업자"라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 ⁠「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

  2. 「주택법」 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

  3. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자

  4. 제104조의31제1항에 따른 법인

□ 공공주택 특별법 제2조 【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 ⁠「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

   가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 ⁠「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)

   나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)

  2. "공공주택지구"란 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다.

  3. "공공주택사업"이란 다음 각 목에 해당하는 사업을 말한다.

   가. 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업

   나. 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업

   다. 공공주택매입사업: 공공주택을 공급할 목적으로 주택을 매입하거나 인수하는 사업

   라. 공공주택관리사업: 공공주택을 운영ㆍ관리하는 사업

   마. 도심 공공주택 복합사업: 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합하여 건설하는 사업

□ 공공주택 특별법 제4조 【공공주택 사업자】

 ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

  1. 국가 또는 지방자치단체

  2. ⁠「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

  3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

  4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

  5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인

  6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 ⁠「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

 ② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.

□ 공공주택 특별법 제6조 【공공주택지구의 지정 등】

 ① 국토교통부장관은 공공주택지구조성사업(이하 "지구조성사업"이라 한다)을 추진하기 위하여 필요한 지역을 공공주택지구(이하 "주택지구"라 한다)로 지정하거나 지정된 주택지구를 변경 또는 해제할 수 있다.

 ② 제4조에 따른 공공주택사업자는 국토교통부장관에게 주택지구의 지정을 제안할 수 있으며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 주택지구의 변경 또는 해제를 제안할 수 있다.

  1. 주택지구의 경계선이 하나의 필지를 관통하는 경우

  2. 주택지구의 지정으로 주택지구 밖의 토지나 건축물의 출입이 제한되거나 사용 가치가 감소하는 경우

  3. 주택지구의 변경으로 기반시설의 설치비용이 감소하는 경우

  3의2. 사정의 변경으로 인하여 공공주택사업을 계속 추진할 필요성이 없어지거나 추진하는 것이 현저히 곤란한 경우

  4. 그 밖에 토지 이용의 합리화를 위하여 필요한 경우

□ 주택법 제2조 【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  10. "사업주체"란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자를 말한다.

   가. 국가ㆍ지방자치단체

   나. 한국토지주택공사 또는 지방공사

   다. 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자

   라. 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자

□ 주택법 제4조 【주택건설사업등의 등록】

 ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 국가ㆍ지방자치단체

  2. 한국토지주택공사

  3. 지방공사

  4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인

  5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)

  6. 근로자를 고용하는 자(제5조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 "고용자"라 한다)

□ 주택법 제15조 【사업계획의 승인】

 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 ⁠「지방자치법」 제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장

  2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

출처 : 국세청 2024. 12. 19. 서면-2024-법규재산-1388 | 국세법령정보시스템