요지

종합부동산세 과세기준일 현재 사업자등록을 하지 않은 주택건설사업자로부터 공사대금으로 받은 미분양주택은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조 제1항 제5호에 따른 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 종합부동산세 과세기준일 현재 사업자등록을 하지 않은 주택건설사업자로부터 공사대금으로 받은 미분양주택은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조 제1항 제5호에 따른 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○□□□□□□(주)(이하 ⁠“질의법인”)는 노후된 다세대주택이나 다가구주택을 철거하고 다세대주택을 신축하는 시공업을 주업으로 하고 있음

 ○기존 조합(시행사)의 조합원은 구주택 대신 신주택을 받고 질의법인은 시공대가(대물변제)로 남은 호수를 받아 공사비를 충당함

  - 예를 들어, 기존 다세대 12세대를 철거하고 16세대를 신축하여 기존 조합원에게 돌아가는 12세대를 제외한 4세대를 공사비의 대물변제로 받고, 이후 매각등을 통해 공사비를 충당하는 형식임

 ○종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 대물변제로 소유하고 있는 주택(취득일로부터 5년 이내)이 17채 있으며, 종합부동산세 합산배제를 신청한 상황임

  - 질의법인 보유분 주택 17채 중 일부주택은 과세기준일 현재 조합이 국세청에 사업자등록을 신청하지 아니하여 사업자등록이 되어 있지 않은 상태임

2. 질의내용

 ○종합부동산세 과세기준일 현재 시행사(조합)가 세법의 무지로 인하여 세무서에 사업자등록을 하지 아니한 경우, 해당 조합으로부터 대물변제로 받은 주택이 종합부동산세 합산배제대상에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, ｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

○ 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】

 ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 ⁠“대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 ⁠“합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

  3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

   가. ｢주택법｣ 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자

   나. ｢건축법｣ 제11조에 따른 허가를 받은 자

  5. 주택의 시공자가 제3호가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다). 다만, 제3호나목의 자로부터 받은 주택으로서 ｢주택법｣ 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택인 경우에는 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.

○ 종합부동산세법 시행규칙 제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】

  영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

  1. ｢주택법｣ 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

  2. ｢건축법｣ 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

  가. ｢주택법｣ 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택

  나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택

○ 주택법 제15조【사업계획의 승인】

 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 ⁠“사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 ⁠“시ㆍ도지사”라 한다) 또는 ｢지방자치법｣ 제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 ⁠“대도시”라 한다)의 시장

  2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

○ 주택법 제54조【주택의 공급】

 ① 사업주체(｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.

  1. 사업주체(공공주택사업자는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것

  2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우

   가. 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 ｢건설기술 진흥법｣ 제53조에 따른 벌점이 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함한다)ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것

   나. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

○ 건축법 제11조【건축허가】

① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

출처 : 국세청 2022. 01. 24. 사전-2021-법규재산-1854[법규과-286] | 국세법령정보시스템