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이혼 재산분할 주택 양도시 1세대1주택 비과세 요건
사전-2025-법규재산-0275 · 2025. 05. 26.Q질의내용
- 이혼 시 재산분할로 주택을 취득한 후 3년 이내에 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0275 · 2025. 05. 26.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2025-법규재산-0275(2025-05-26)
- 재산분할로 주택을 취득한 후 3년 이내에 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능하다는 원칙이 있습니다.
- 이혼이 사실상 이혼에 해당하는지 및 주택을 재산분할로 실제 취득하였는지 여부는 개별 사실관계에 따라 판단되어야 합니다.
- 주요 근거로 소득세법 시행령 제155조가 적용되며, 주택 취득일, 등기원인, 판결문, 이혼 경위 등 사실관계 증빙이 반드시 필요합니다.
- 국세청은 판결문, 이혼에 이르게 된 경위 등 관련서류를 확인하여야 하며, 단순히 법률상 이혼이면 모두 인정되는 것은 아니라고 설명하였습니다.
- 만약 위자료 취득 등 사실관계가 다르거나, 사실상 이혼이 아닌 경우에는 비과세에 해당하지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택의 양도에 대해서 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 거주·보유기간 요건 및 예외적 비과세 사유 명시
- 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 특례 규정
- 소득세법 제88조제6호: 사실상 이혼인지 여부에 따른 1세대 인정 기준
- 민법 제839조의2(재산분할청구권): 이혼 시 재산분할에 의한 주택 취득 근거
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
신규주택 취득 후 3년 이내 재산분할로 취득한 종전주택 양도시 비과세 가능하나, 사실상 이혼에 해당하는지, 재산분할로 취득한 것인지는 사실판단 사항임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,
(질의1)甲이 A주택을 재산분할로 소유권을 이전받아 양도하는 경우에 ｢소득세법 시행령｣제154조제1항의 거주요건 적용 여부는 우리청 기존 해석사례(서면-2022-부동산-0084, 2022.03.23.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면-2022-부동산-0084, 2022.03.23.
귀 질의의 경우, 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택을 보유한 상태에서 이혼하는 경우로서, 일방 당사자가 혼인 후 부부공동의 노력으로 취득한 부부 공동명의 주택에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 타방 당사자 지분을 취득한 후 당해 주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.
다만, 이 경우 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 것인지, 이혼 위자료로 취득한 것인지는 판결문의 내용, 이혼에 이르게 된 경위 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.
(질의2)A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항이 적용되는 것입니다.
다만, ｢소득세법｣제88조제6호에 따라 법률상 이혼을 하였으나 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에 해당하는지, 甲이 A주택을 ｢민법｣제839조의2의 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 것인지는 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○’18.5월乙(甲의 배우자) 경기도 소재 A주택 분양권 취득
* 매매계약 체결 및 계약금 지급 당시 무주택 세대로 전제
A주택 소재지 : ’20.6월조정대상지역으로 지정
○’18.9월乙 B주택 취득
○’21.3월乙 A주택 잔금 완납 및 취득
* ’22.9월조정대상지역 해제
○’24.9월 甲과 乙 이혼(법률상 이혼)
* 이혼 후 甲은 A주택, 乙은 B주택을 소유
○’24.9월甲 A주택 취득(등기부등본상 취득원인 : 재산분할)
○’24.10월甲 C주택 취득
○’25.3월甲 A주택 양도(양도가액 12억원 이하, 거주이력 없음)
2. 질의내용
○(질의1)거주요건의 제한이 없는 A주택을 민법§839의2에 따라 재산분할로 취득하여 양도하는 경우 소득령§154①의 거주요건 적용 여부
○(질의2)A주택을 재산분할로 취득한 후 C주택을 취득하고, C주택 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부
3. 관련법령
□소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6.“1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
□소득세법 제89조【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
□민법 제839조의2【재산분할청구권】
①협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다.
②제1항의 재산분할에 관하여 협의가 되지 아니하거나 협의할 수 없는 때에는 가정법원은 당사자의 청구에 의하여 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다.
③제1항의 재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년을 경과한 때에는 소멸한다.
유권해석
이혼 재산분할 주택 양도시 1세대1주택 비과세 요건
사전-2025-법규재산-0275 · 2025. 05. 26.Q질의내용
- 이혼 시 재산분할로 주택을 취득한 후 3년 이내에 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0275 · 2025. 05. 26.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2025-법규재산-0275(2025-05-26)
- 재산분할로 주택을 취득한 후 3년 이내에 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능하다는 원칙이 있습니다.
- 이혼이 사실상 이혼에 해당하는지 및 주택을 재산분할로 실제 취득하였는지 여부는 개별 사실관계에 따라 판단되어야 합니다.
- 주요 근거로 소득세법 시행령 제155조가 적용되며, 주택 취득일, 등기원인, 판결문, 이혼 경위 등 사실관계 증빙이 반드시 필요합니다.
- 국세청은 판결문, 이혼에 이르게 된 경위 등 관련서류를 확인하여야 하며, 단순히 법률상 이혼이면 모두 인정되는 것은 아니라고 설명하였습니다.
- 만약 위자료 취득 등 사실관계가 다르거나, 사실상 이혼이 아닌 경우에는 비과세에 해당하지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택의 양도에 대해서 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 거주·보유기간 요건 및 예외적 비과세 사유 명시
- 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 특례 규정
- 소득세법 제88조제6호: 사실상 이혼인지 여부에 따른 1세대 인정 기준
- 민법 제839조의2(재산분할청구권): 이혼 시 재산분할에 의한 주택 취득 근거
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
신규주택 취득 후 3년 이내 재산분할로 취득한 종전주택 양도시 비과세 가능하나, 사실상 이혼에 해당하는지, 재산분할로 취득한 것인지는 사실판단 사항임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,
(질의1)甲이 A주택을 재산분할로 소유권을 이전받아 양도하는 경우에 ｢소득세법 시행령｣제154조제1항의 거주요건 적용 여부는 우리청 기존 해석사례(서면-2022-부동산-0084, 2022.03.23.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면-2022-부동산-0084, 2022.03.23.
귀 질의의 경우, 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택을 보유한 상태에서 이혼하는 경우로서, 일방 당사자가 혼인 후 부부공동의 노력으로 취득한 부부 공동명의 주택에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 타방 당사자 지분을 취득한 후 당해 주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.
다만, 이 경우 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 것인지, 이혼 위자료로 취득한 것인지는 판결문의 내용, 이혼에 이르게 된 경위 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.
(질의2)A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항이 적용되는 것입니다.
다만, ｢소득세법｣제88조제6호에 따라 법률상 이혼을 하였으나 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에 해당하는지, 甲이 A주택을 ｢민법｣제839조의2의 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 것인지는 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○’18.5월乙(甲의 배우자) 경기도 소재 A주택 분양권 취득
* 매매계약 체결 및 계약금 지급 당시 무주택 세대로 전제
A주택 소재지 : ’20.6월조정대상지역으로 지정
○’18.9월乙 B주택 취득
○’21.3월乙 A주택 잔금 완납 및 취득
* ’22.9월조정대상지역 해제
○’24.9월 甲과 乙 이혼(법률상 이혼)
* 이혼 후 甲은 A주택, 乙은 B주택을 소유
○’24.9월甲 A주택 취득(등기부등본상 취득원인 : 재산분할)
○’24.10월甲 C주택 취득
○’25.3월甲 A주택 양도(양도가액 12억원 이하, 거주이력 없음)
2. 질의내용
○(질의1)거주요건의 제한이 없는 A주택을 민법§839의2에 따라 재산분할로 취득하여 양도하는 경우 소득령§154①의 거주요건 적용 여부
○(질의2)A주택을 재산분할로 취득한 후 C주택을 취득하고, C주택 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부
3. 관련법령
□소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6.“1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
□소득세법 제89조【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
□민법 제839조의2【재산분할청구권】
①협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다.
②제1항의 재산분할에 관하여 협의가 되지 아니하거나 협의할 수 없는 때에는 가정법원은 당사자의 청구에 의하여 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다.
③제1항의 재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년을 경과한 때에는 소멸한다.
