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주택 수용 후 5년 경과한 부수토지 양도 시 장특공제 적용 판단
사전-2022-법규재산-1252 · 2023. 02. 08.Q질의내용
- 공익사업 등으로 수용된 지 5년이 경과한 후 주택의 부수토지를 양도하는 경우 장기보유특별공제율 적용 방식은 어떻게 되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-1252 · 2023. 02. 08.
- 국세청 사전-2022-법규재산-1252(2023.02.08) 회신 기준
- 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등으로 수용된 이후, 5년이 경과하여 주택의 부수토지를 양도하는 경우에는 소득세법 제95조제2항 표1의 장기보유특별공제율이 적용됨을 회신하였습니다.
- 이는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호가목 요건을 더이상 충족하지 못한 경우로 해석되며, 1세대 1주택 특례가 아닌 '일반 자산'에 준하여 장기보유특별공제를 산정하게 됨을 안내하였습니다.
- 1세대 1주택 및 부수토지 요건 미충족 시 적용되는 공제율과 동일하게 처리됨을 명확히 하였습니다.
- 실제 사례는 2017년 주택 등 수용, 2022년 5년 경과 후 부수토지 양도로 이루어져 해당 법령 적용 사례로 제시되었습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 및 이에 딸린 부수토지의 양도 시 일정 요건 충족 시 비과세 적용
- 소득세법 제95조(양도소득금액): 장기보유특별공제 적용 방식 및 양도차익 산정 근거 제시
- 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 주택이 공익사업 등으로 수용된 경우 5년 이내 양도 시 요건특례 및 부수토지 범위 규정
- 도시개발법 제22조: 공익 목적의 수용 근거 제공
- 소득세법 제95조제2항 표1: 일반 자산에 대한 장기보유특별공제율 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택이 수용된 지 5년이 지난 후 양도하는 부수토지의 장기보유특별공제 적용 시 표1이 적용됨
답변내용
위 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의 매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 주택의 건물부분이 수용된 지 5년 후에 당해 주택의 부수토지였던 토지를 양도하는 경우 장기보유특별공제율은 「소득세법」제95조제2항 표1의 공제율을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○‘17.3월 여주 역세권 도시개발사업으로주택 등(지장물)이 수용*되어 보상금 수령
*도시개발법§22
-‘20.9월 지상 위 주택 등이 철거 멸실됨
○‘22.11월 주택부수토지였던 토지를 매도
2. 질의내용
○도시개발사업으로 인하여 주택 등 지장물이 수용된 후 5년이 도과하여 주택부수토지였던 토지를 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호가목의 요건을 충족하지 못하는 당해 토지의 양도차익에 「소득세법」§95➁표2를 적용하여 계산할 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
□ 소득세법제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
□ 소득세법제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
□ 소득세법시행령제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
유권해석
주택 수용 후 5년 경과한 부수토지 양도 시 장특공제 적용 판단
사전-2022-법규재산-1252 · 2023. 02. 08.Q질의내용
- 공익사업 등으로 수용된 지 5년이 경과한 후 주택의 부수토지를 양도하는 경우 장기보유특별공제율 적용 방식은 어떻게 되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-1252 · 2023. 02. 08.
- 국세청 사전-2022-법규재산-1252(2023.02.08) 회신 기준
- 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등으로 수용된 이후, 5년이 경과하여 주택의 부수토지를 양도하는 경우에는 소득세법 제95조제2항 표1의 장기보유특별공제율이 적용됨을 회신하였습니다.
- 이는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호가목 요건을 더이상 충족하지 못한 경우로 해석되며, 1세대 1주택 특례가 아닌 '일반 자산'에 준하여 장기보유특별공제를 산정하게 됨을 안내하였습니다.
- 1세대 1주택 및 부수토지 요건 미충족 시 적용되는 공제율과 동일하게 처리됨을 명확히 하였습니다.
- 실제 사례는 2017년 주택 등 수용, 2022년 5년 경과 후 부수토지 양도로 이루어져 해당 법령 적용 사례로 제시되었습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 및 이에 딸린 부수토지의 양도 시 일정 요건 충족 시 비과세 적용
- 소득세법 제95조(양도소득금액): 장기보유특별공제 적용 방식 및 양도차익 산정 근거 제시
- 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 주택이 공익사업 등으로 수용된 경우 5년 이내 양도 시 요건특례 및 부수토지 범위 규정
- 도시개발법 제22조: 공익 목적의 수용 근거 제공
- 소득세법 제95조제2항 표1: 일반 자산에 대한 장기보유특별공제율 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택이 수용된 지 5년이 지난 후 양도하는 부수토지의 장기보유특별공제 적용 시 표1이 적용됨
답변내용
위 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의 매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 주택의 건물부분이 수용된 지 5년 후에 당해 주택의 부수토지였던 토지를 양도하는 경우 장기보유특별공제율은 「소득세법」제95조제2항 표1의 공제율을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○‘17.3월 여주 역세권 도시개발사업으로주택 등(지장물)이 수용*되어 보상금 수령
*도시개발법§22
-‘20.9월 지상 위 주택 등이 철거 멸실됨
○‘22.11월 주택부수토지였던 토지를 매도
2. 질의내용
○도시개발사업으로 인하여 주택 등 지장물이 수용된 후 5년이 도과하여 주택부수토지였던 토지를 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호가목의 요건을 충족하지 못하는 당해 토지의 양도차익에 「소득세법」§95➁표2를 적용하여 계산할 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
□ 소득세법제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
□ 소득세법제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
□ 소득세법시행령제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
