요지

「조세특례제한법 시행령」 제40조제1항을 준용하여 계산한 가액이 ⁠「소득세법」 제95조제1항에 따른 양도소득금액보다 크게 산정되는 경우에도 해당 가액을 준공후미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액으로 보아 감면금액을 계산함

회신

「조세특례제한법」 제98조의6제1항에 따른 준공후미분양주택의 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 양도 당시 기준시가보다 큰 경우로서 같은 법 시행령 제40조제1항을 준용하여 계산한 가액이 ⁠「소득세법」 제95조제1항에 따른 양도소득금액보다 크게 산정되는 경우에도 해당 가액을 ⁠「조세특례제한법 시행령」 제98조의5제4항에 따른 준공후미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액으로 보아 감면금액을 계산하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2011.7월 경북 구미 소재 A아파트 취득

    * 「조세특례제한법」 제98조의6에 따른 과세특례 대상임을 전제함

 ○ 2021.9월 A아파트 양도

    * 연도별 기준시가 변동현황

 (백만원)

2. 질의내용

 ○ 준공후미분양주택을 취득 후 5년이 지난 후 양도하는 경우로서 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가보다 양도 당시 기준시가가 더 작은 경우 양도소득세 감면대상 소득금액 계산방법

3. 관련법령

□ 조세특례제한법 제98조의6 【준공후미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자(이하 이 조에서 "비거주자"라 한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면(제1호의 요건을 갖춘 주택에 한정한다)하고, 그 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

  1. 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자(이하 이 조에서 "사업주체등"이라 한다)가 대통령령으로 정하는 준공후미분양주택(이하 이 조에서 "준공후미분양주택"이라 한다)을 2011년 12월 31일까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택으로서 거주자 또는 비거주자가 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택

  2. 거주자 또는 비거주자가 준공후미분양주택을 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하여 취득하고 5년 이상 임대한 주택(거주자 또는 비거주자가 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 2011년 12월 31일 이전에 임대계약을 체결한 경우에 한정한다)

□ 조세특례제한법 시행령 제98조의5 【준공후미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ④ 법 제98조의6제1항에 따른 해당 준공후미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

□ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】

 ① 법 제43조제1항에 따른 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액은 「소득세법」 제95조제1항에 따른 양도소득금액 또는 「법인세법」 제55조의2제1항에 따른 양도소득(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)으로서 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 취득일부터 5년이 되는 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다.

출처 : 국세청 2022. 04. 13. 서면-2021-법규재산-8218[법규과-1181] | 국세법령정보시스템