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토지 건물 일괄양도 시 공급가액 산정(철거예정 포함)
사전-2020-법령해석부가-1045[법령해석과-3798] · 2020. 11. 20.Q질의내용
- 2019년 1월 1일 이후 사업자가 토지와 철거 예정인 건물을 일괄로 양도할 때 공급가액은 어떻게 산정되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2020-법령해석부가-1045[법령해석과-3798] · 2020. 11. 20.
- 국세청 사전-2020-법령해석부가-1045(2020.11.20.) 회신에 따른 해석입니다.
- 2019년 1월 1일 이후 사업자가 토지와 철거 예정인 건물을 함께 양도하면서 계약서에 토지와 건물 가액을 따로 기재하지 않거나, 당사자간 합의된 금액이 증빙 등으로 확인되지 않을 경우 부가가치세법 시행령 제64조에 따른 안분계산 금액을 공급가액으로 보게 됩니다.
- 거래당사자간 합의에 따라 건물 가액을 0원으로 하더라도 법령상 안분계산 금액과 30% 이상 차이가 있으면 안분계산 금액을 공급가액으로 삼아야 합니다.
- 철거 예정 등으로 건물 가액 합의가 실제와 다르다 해도, 실지거래가액의 토지·건물 구분이 불분명하거나 안분금액과 현저히 차이가 크면 기준시가 또는 감정평가가액 기준으로 공급가액이 산정됩니다.
- 이 해석은 2019.1.1. 이후 공급하는 모든 사례에 적용됩니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제29조 제9항: 토지·건물 일괄공급 시 실지거래가액을 공급가액으로 하나, 구분이 불분명하거나 안분금액과 30% 이상 차이 나면 안분계산 금액으로 함
- 부가가치세법 시행령 제64조: 기준시가 또는 감정평가가액에 비례해 안분계산한 금액을 공급가액으로 산정함
- 부가가치세법 부칙(2019.1.1. 시행): 위 규정은 2019년 1월 1일 이후 공급 건부터 적용
- 부가가치세법 제9조: 재화 공급의 개념과 범위 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
사업자가 토지‧건물을 일괄양도 함에 있어 계약서상 토지‧건물 가액을 구분기재 하지 않고 합의한 가액도 확인되지 아니한 경우 기준시가 등으로 안분한 가액이 공급가액이 되는 것이며, 철거예정인 건물 가액을 0으로 합의하였다 하더라도 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임
답변내용
사업자가 토지 및 건물을 함께 공급함에 있어 매매계약서상 토지와 건물 가액을 구분표시 하지 아니하고 거래당사자간 토지와 건물 가액을 합의한 사실이 관련증빙에 의하여 확인되지 아니하는 등 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우 ｢부가가치세법｣ 제29조제9항제1호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것이며 2019.1.1. 이후 공급하는 분부터는 거래당사자간 합의한 실지거래가액이 확인되는 경우라 하더라도 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 같은 법 제29조제9항제2호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임
1. 사실관계
○ 신청인은 서울 AA구 소재 토지 및 건물(이하 “본건 부동산”)을 사업장으로 하여 부동산임대업을 영위하다 ’20.10.19. 본건 부동산을 매각하기로 하는 매매계약을 체결함
○ 계약서상 매매대상은 토지(000㎡)와 건물(0000㎡)이며 매매대금 00억원은 토지와 건물 가액이 구분 기재되어 있지 아니하고 특약사항에 양수인은 잔금 지급 직후 건물을 멸실하여 신축함을 목적으로 한다는 내용 및 건물분 부가가치세는 양도인이 부담한다는 내용이 기재되어 있음
2. 질의내용
○ 사업자가 2019.1.1. 이후 토지와 철거 예정인 건물을 일괄양도하는 경우 공급가액 안분계산 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것)
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우
○ 부가가치세법 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조의2제1항의 개정규정은 2019년 7월 1일부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정된 것)
법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우:공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것)
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정되기 전의 것)
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
출처 : 국세청 2020. 11. 20. 사전-2020-법령해석부가-1045[법령해석과-3798] | 국세법령정보시스템
유권해석
토지 건물 일괄양도 시 공급가액 산정(철거예정 포함)
사전-2020-법령해석부가-1045[법령해석과-3798] · 2020. 11. 20.Q질의내용
- 2019년 1월 1일 이후 사업자가 토지와 철거 예정인 건물을 일괄로 양도할 때 공급가액은 어떻게 산정되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2020-법령해석부가-1045[법령해석과-3798] · 2020. 11. 20.
- 국세청 사전-2020-법령해석부가-1045(2020.11.20.) 회신에 따른 해석입니다.
- 2019년 1월 1일 이후 사업자가 토지와 철거 예정인 건물을 함께 양도하면서 계약서에 토지와 건물 가액을 따로 기재하지 않거나, 당사자간 합의된 금액이 증빙 등으로 확인되지 않을 경우 부가가치세법 시행령 제64조에 따른 안분계산 금액을 공급가액으로 보게 됩니다.
- 거래당사자간 합의에 따라 건물 가액을 0원으로 하더라도 법령상 안분계산 금액과 30% 이상 차이가 있으면 안분계산 금액을 공급가액으로 삼아야 합니다.
- 철거 예정 등으로 건물 가액 합의가 실제와 다르다 해도, 실지거래가액의 토지·건물 구분이 불분명하거나 안분금액과 현저히 차이가 크면 기준시가 또는 감정평가가액 기준으로 공급가액이 산정됩니다.
- 이 해석은 2019.1.1. 이후 공급하는 모든 사례에 적용됩니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제29조 제9항: 토지·건물 일괄공급 시 실지거래가액을 공급가액으로 하나, 구분이 불분명하거나 안분금액과 30% 이상 차이 나면 안분계산 금액으로 함
- 부가가치세법 시행령 제64조: 기준시가 또는 감정평가가액에 비례해 안분계산한 금액을 공급가액으로 산정함
- 부가가치세법 부칙(2019.1.1. 시행): 위 규정은 2019년 1월 1일 이후 공급 건부터 적용
- 부가가치세법 제9조: 재화 공급의 개념과 범위 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
사업자가 토지‧건물을 일괄양도 함에 있어 계약서상 토지‧건물 가액을 구분기재 하지 않고 합의한 가액도 확인되지 아니한 경우 기준시가 등으로 안분한 가액이 공급가액이 되는 것이며, 철거예정인 건물 가액을 0으로 합의하였다 하더라도 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임
답변내용
사업자가 토지 및 건물을 함께 공급함에 있어 매매계약서상 토지와 건물 가액을 구분표시 하지 아니하고 거래당사자간 토지와 건물 가액을 합의한 사실이 관련증빙에 의하여 확인되지 아니하는 등 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우 ｢부가가치세법｣ 제29조제9항제1호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것이며 2019.1.1. 이후 공급하는 분부터는 거래당사자간 합의한 실지거래가액이 확인되는 경우라 하더라도 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 같은 법 제29조제9항제2호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임
1. 사실관계
○ 신청인은 서울 AA구 소재 토지 및 건물(이하 “본건 부동산”)을 사업장으로 하여 부동산임대업을 영위하다 ’20.10.19. 본건 부동산을 매각하기로 하는 매매계약을 체결함
○ 계약서상 매매대상은 토지(000㎡)와 건물(0000㎡)이며 매매대금 00억원은 토지와 건물 가액이 구분 기재되어 있지 아니하고 특약사항에 양수인은 잔금 지급 직후 건물을 멸실하여 신축함을 목적으로 한다는 내용 및 건물분 부가가치세는 양도인이 부담한다는 내용이 기재되어 있음
2. 질의내용
○ 사업자가 2019.1.1. 이후 토지와 철거 예정인 건물을 일괄양도하는 경우 공급가액 안분계산 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것)
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우
○ 부가가치세법 부칙
제1조(시행일) 이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조의2제1항의 개정규정은 2019년 7월 1일부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정된 것)
법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우:공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것)
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정되기 전의 것)
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
출처 : 국세청 2020. 11. 20. 사전-2020-법령해석부가-1045[법령해석과-3798] | 국세법령정보시스템
