요지

일반주택, 감면주택, 상속주택을 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 것이며, 일반주택 양도 후 상속주택을 양도하는 경우 감면주택은 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것임

회신

귀 질의1의 경우, 일반주택(A),「조세특례제한법」제97조의2에 따른 감면주택(B)과 상속주택(C)을 보유하는 1세대가 일반주택(A)을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ⁠「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.
귀 질의2의 경우, 일반주택(A) 양도 후 상속주택(C)을 양도하는 경우에는 감면주택(B)은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않으므로 1세대1주택으로 보아 ⁠「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 ○ 1세대가 일반주택(A), 조특법§97의2에 따른 감면주택(B)과 상속주택(C)을 보유한 경우로서

 - (질의1) 일반주택(A) 양도시 소득령§155②과 조특법§97의2를 중첩 적용하여 비과세 적용이 가능한지

 - (질의2) 일반주택(A) 양도 후 상속주택(C) 양도시 조특법§97의2② 및 §97②에 따라 1세대1주택 비과세 특례 적용이 가능한지

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

  2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

  4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

　가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

　나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

  5. ｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금

 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).

  1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

  2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

  3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

  4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

○ 조세특례제한법 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

  1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택

   가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

   나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

  2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)

   가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

   나. 제1호나목에 해당하는 주택

 ② 신축임대주택에 관하여는 제97조제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

 ① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

 ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산등에 관하여는 제97조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2제1항제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

 ③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

 ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

4. 관련 해석

○ 서면-2021-부동산-7235, 2022.04.21.

질의1의 경우, 기존 해석사례 ⁠“서면인터넷방문상담4팀-3720, 2006.11.09.”을 참고하시기 바랍니다.

- 서면인터넷방문상담4팀-3720(2006.11.09.)

 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항의 선순위 1주택에 한한다)과 그 밖의 주택(이하 ⁠“일반주택”라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.

질의2의 경우, 기존해석사례 ⁠“서면인터넷방문상담5팀-563, 2007.02.13.”, ⁠“서면법규과-1299, 2013.11.29.”을 참고하시기 바랍니다.

 - 서면인터넷방문상담5팀-563(2007.02.13.)

 소득세법시행령 제154조 제9항의 규정에 의거 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도하는 것으로 보는 것입니다.

 - 서면법규과-1299(2013.11.29.)

 거주자가 주택(A)을 보유하고 있다가 별도세대인 부모로부터 주택(B)을 상속받고 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3에 따른 양도소득세 과세특례 대상이 되는 주택(C)를 취득한 후 A주택을 양도하고 다시 B주택을 양도하는 경우, 해당 B주택에 대하여 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용함에 있어 C주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

○ 서면법규과-1299, 2013.11.29.

거주자가 주택(A)을 보유하고 있다가 별도세대인 부모로부터 주택(B)을 상속받고 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3에 따른 양도소득세 과세특례 대상이 되는 주택(C)를 취득한 후 A주택을 양도하고 다시 B주택을 양도하는 경우, 해당 B주택에 대하여 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용함에 있어 C주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

○ 사전-2016-법령해석재산-0285, 2016.09.29.

거주자가 ⁠「조세특례제한법」제99조의2 제1항을 적용받는 주택을 취득하여 해당 주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 신축주택을 취득하는 경우 ⁠「조세특례제한법」제99조의2 제2항에 따라 ⁠「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때 해당 신축주택은 신축주택의 분양가액, 분양면적 등에 관계없이 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1774, 2004.11.02.

조세특례제한법 제99조의3의 규정에 의하여 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해 기간 중 같은법시행령 제99조의 3 제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외)을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것입니다.

위에 해당하는 신축주택은 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제5호의 규정에 의하여 중과세율이 적용되는 ⁠“1세대 3주택”의 주택수에서 제외되는 것이며, 위 신축주택을 제외하고 1개의 주택(일반주택)만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택도 위 영 같은조 같은항 제10호에 의하여 동일하게 제외되는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 10. 16. 서면-2023-부동산-0911[부동산납세과-2415] | 국세법령정보시스템