요지

신축한 1동의 집합건물을 분할등기한 후 그 분할등기일이 속하는 과세기간의 각 호별 감정평가액으로 호별 취득가액을 안분할 수 없는 것임

답변내용

구분등기되지 않은 1동의 집합건물을 신축하여 임대업에 사용하다 층별, 호실별로 구분등기 후 이 중 일부 호실을 양도하는 경우로서, 양도하는 호실의 취득원가를 계산함에 있어, 분할등기일이 속하는 과세기간 내 호별 감정평가액을 ⁠「부가가치세법 시행령」제64조 제1항의 재화의 공급시기가 속하는 과세기간 및 직전과세기간의 감정평가액으로 보아 안분계산할 수 없는 것입니다. 끝.

1. 사실관계

 ○ ⁠‘18.3월 甲은 경기 시흥 대지 2,600㎡(이하 ⁠“A토지”) 약 60억원에 취득

  -‘18.6월 甲는 배우자 乙에게 10분의2 증여

 ○ ’20.11월 C토지에 병원 주차장 및 약국 및 의료기기 임대목적으로 상가 및 주차장 겸용건물을 신축 준공

 ○ ’22.2월쟁점건물을 단독건물에서 집합건물로 분할등기하고 쟁점건물의 일부호수를 1○○억원에 양도하는 매매계약 체결

   ＊지분별 분할등기가 아닌 단순 호별 분할등기

 ○’22.5월. 쟁점건물의 취득원가 배분 목적으로 감정평가의뢰하여 102,103,104호 2○○억원, 그 외 나머지 부분을 1◆◆억원으로 평가

  - 지하4층부터 지상5층까지 건물로, 지하 전층은 주차장, 지상1~3층은 상가와 주차장, 지상4~5층은 전체 주차장용도이고,

  - 쟁점부동산의 전용면적 17,△△△㎡(주차장면적 12,☆☆☆㎡) 중 양도부동산인 102,103,104호는 5◇◇㎡(전체면적 대비 3.1%)

2. 질의내용

 ○ 임대업을 영위하는 자가 그 임대업에 사용되는단독건물을 집합건물로 분할등기하여 그 집합건물 중 일부를 실지거래가액으로 양도하는 경우로서,

  -분할일이 속하는 과세기간에 감정한 각 호별 감정평가가액을 기준으로 양도한 집합건물 일부 호실의 취득가액을 안분하는 것이 가능한지 여부

3. 관련법령 및 관련 사례

□ 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 5. ⁠“실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

□ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

  나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

□ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

　　「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

　　건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

□ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

□ 소득세법 시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

□ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세법 시행령」 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

□ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

   법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

□부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】

 ① 법 제15조제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.

 ② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.

 ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.

  1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우

  2. 완성도기준지급조건부로 재화를 공급하는 경우

  3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우

  4. 전력이나 그 밖에 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우

 ④ 법 제10조에 따라 재화의 공급으로 보는 경우에는 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다.

(이하 생략..)

□ 재산세과-415, 2009.10.07.

 1.「소득세법」 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 ⁠「같은법 시행령」 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임

 2. 한편, 1호의 건물을 취득하여 분할 등기한 후 그 중 일부를 양도하는 경우 실지 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 면적이 전체 건물의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임

□ 사전-2022-법규재산-0461, 2022.07.28.

   위 사전답변신청의 사실관계와 같이, 층별로 구분등기된 집합건물을 건축하여 임대업에 사용하다 1동의 건물 전체를 일괄양도하는 경우 양도차익은 각 호별로 계산하는 것이며, 이때 각 호별 건축에 따른 취득가액은 개별원가계산방법 또는 각 호별 면적비율에 의한 안분계산방법에 의해 산정하는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 10. 26. 사전-2022-법규재산-0876[법규과-3067] | 국세법령정보시스템