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부동산 양도 지연가산금의 양도가액 포함 여부
사전-2017-법령해석재산-0580[법령해석과-2557] · 2017. 09. 13.Q질의내용
- 부동산을 양도할 때 매매대금 지급 지연 시 수취하는 지연가산금이 양도가액에 포함되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석재산-0580[법령해석과-2557] · 2017. 09. 13.
- 국세청 사전-2017-법령해석재산-0580[법령해석과-2557](2017.09.13) 회신에 따르면, 부동산 양도 시 매매대금 지급이 지연되어 추가로 받는 지연가산금은 일반적으로 양도가액에 포함되지 않는 것으로 회신하였습니다.
- 단, 계약서상의 지급 조건, 지급 경위 등 실제 거래의 실질에 따라 소득 구분(양도소득, 기타소득, 이자소득 등)은 달라질 수 있으며, 이는 사실판단 사항으로 보인다고 안내하였습니다.
- 기존해석사례(법규과-277, 2005.9.20.)도 매매대금 지급 지연에 따른 연체이자는 기타소득으로 보고, 매매대금이 실질적으로 소비대차로 전환됐을 시에는 이자소득으로 본다고 밝혔습니다.
- 실지거래가액에 포함 여부 및 소득구분은 부동산 매매계약서와 지급 경위 등 관련 서류와 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 필요가 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제96조(양도가액): 양도가액은 자산의 양도 당시 양도자와 양수자 간의 실지거래가액에 따른다고 규정함.
- 소득세법 제21조(기타소득): 위약·해약 등 계약상 사유로 받는 위약금, 배상금, 부당이득 반환 이자 등은 기타소득으로 본다고 규정함.
- 소득세법 제16조(이자소득): 금전 사용에 따른 대가가 이자소득에 해당함을 명시함.
- 소득세법 시행령 제41조(기타소득의 범위): 계약의 위약·해약 등으로 인해 발생한 손해배상금 등이 기타소득에 포함됨을 규정함.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
양도대가를 늦게 지급함에 따라 추가로 지급받은 금액은 양도소득으로 볼 수 없으나, 소득세법 상 소득구분에 관한 사항은 계약서, 거래의 실질 등을 통해 사실판단할 사항임
답변내용
부동산 소유자가 부동산을 양도하고 지급받는 대가 중 양수인이 계약서상 지급기일까지 양도대가를 지급하지 못함에 따라 양도대가 외에 추가로 지급받는 지연가산금은 양도가액에 해당하지 아니하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 부동산 매매계약서 및 지급 경위 등을 통해 사실판단할 사항임
또한, 지연가산금이 양도가액에 포함되지 않는 경우 소득구분은 아래의 기존해석사례(법규과-277, 2005.9.20.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 법규과-277, 2005.9.20.
거주자가 토지를 양도하고 매매대금의 지급지연으로 인해 추가로 지급받는 연체이자는「소득세법」제21조제1항제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당되는 것이나, 그 매매대금이 실질적인 소비대차로 전환된 경우에는 동법 제16조 제1항 제12호의 규정에 의한 이자소득에 해당되는 것임
1. 사실관계
○ “☆☆☆”(이하 “신청인”)은 소유부동산을 매각함에 있어 매매대금의 지급조건을 아래와 같이 계약함
-(계약금) 금000원정, 2017년 5월 29일 지급
-(중도금) 금000원정, 2017년 6월 19일 지급
-(잔금) 금000원정, 2017년 6월 29일 지급
-부동산의 인도는 2017년 6월 29일로 한다
○ 신청인은 매수자와 합의서를 작성하였으며, 합의서 작성 내용 중 대금지급과 관련된 내용은 아래와 같음
- 계약금 000원, 중도금 000원은 기 지급한 상태이며, 나머지 000원 중 000원에 대하여는 000원을 2017.6.30.까지, 그리고 000원 중 000원은 소유권 이전을 받은 달의 말일부터 60일 이내, 나머지 000원은 그 이후 60일 이내 각 지급키로 한다.
- 다만, 지체될 경우 지체된 금원 전체에 대하여 지급일까지 연 5%의 지연가산금을 지급한다.
2. 질의내용
○ 부동산 양도 시 계약 내용에 따라 지연가산금을 수취하는 경우 지연가산금이 양도가액에 포함되는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제4조【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
1. 종합소득 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것
가. 이자소득
나. 배당소득
다. 사업소득
라. 근로소득
마. 연금소득
바. 기타소득
2. 퇴직소득
3. 양도소득
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제16조【이자소득】
① 이자소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1.～11. (생략)
12. 제1호부터 제11호까지의 소득과 유사한 소득으로서 금전 사용에 따른 대가로서의 성격이 있는 것
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1.～9. (생략)
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
(이 하 생 략)
○ 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】
①～⑥ (생략)
⑦ 법 제21조제1항제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.～4. (생략)
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
② 삭제
③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
1. ｢법인세법｣ 제52조에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 “특수관계법인”이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가
2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서「상속세 및 증여세법」제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
④ 삭제
출처 : 국세청 2017. 09. 13. 사전-2017-법령해석재산-0580[법령해석과-2557] | 국세법령정보시스템
유권해석
부동산 양도 지연가산금의 양도가액 포함 여부
사전-2017-법령해석재산-0580[법령해석과-2557] · 2017. 09. 13.Q질의내용
- 부동산을 양도할 때 매매대금 지급 지연 시 수취하는 지연가산금이 양도가액에 포함되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석재산-0580[법령해석과-2557] · 2017. 09. 13.
- 국세청 사전-2017-법령해석재산-0580[법령해석과-2557](2017.09.13) 회신에 따르면, 부동산 양도 시 매매대금 지급이 지연되어 추가로 받는 지연가산금은 일반적으로 양도가액에 포함되지 않는 것으로 회신하였습니다.
- 단, 계약서상의 지급 조건, 지급 경위 등 실제 거래의 실질에 따라 소득 구분(양도소득, 기타소득, 이자소득 등)은 달라질 수 있으며, 이는 사실판단 사항으로 보인다고 안내하였습니다.
- 기존해석사례(법규과-277, 2005.9.20.)도 매매대금 지급 지연에 따른 연체이자는 기타소득으로 보고, 매매대금이 실질적으로 소비대차로 전환됐을 시에는 이자소득으로 본다고 밝혔습니다.
- 실지거래가액에 포함 여부 및 소득구분은 부동산 매매계약서와 지급 경위 등 관련 서류와 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 필요가 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제96조(양도가액): 양도가액은 자산의 양도 당시 양도자와 양수자 간의 실지거래가액에 따른다고 규정함.
- 소득세법 제21조(기타소득): 위약·해약 등 계약상 사유로 받는 위약금, 배상금, 부당이득 반환 이자 등은 기타소득으로 본다고 규정함.
- 소득세법 제16조(이자소득): 금전 사용에 따른 대가가 이자소득에 해당함을 명시함.
- 소득세법 시행령 제41조(기타소득의 범위): 계약의 위약·해약 등으로 인해 발생한 손해배상금 등이 기타소득에 포함됨을 규정함.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
양도대가를 늦게 지급함에 따라 추가로 지급받은 금액은 양도소득으로 볼 수 없으나, 소득세법 상 소득구분에 관한 사항은 계약서, 거래의 실질 등을 통해 사실판단할 사항임
답변내용
부동산 소유자가 부동산을 양도하고 지급받는 대가 중 양수인이 계약서상 지급기일까지 양도대가를 지급하지 못함에 따라 양도대가 외에 추가로 지급받는 지연가산금은 양도가액에 해당하지 아니하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 부동산 매매계약서 및 지급 경위 등을 통해 사실판단할 사항임
또한, 지연가산금이 양도가액에 포함되지 않는 경우 소득구분은 아래의 기존해석사례(법규과-277, 2005.9.20.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 법규과-277, 2005.9.20.
거주자가 토지를 양도하고 매매대금의 지급지연으로 인해 추가로 지급받는 연체이자는「소득세법」제21조제1항제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당되는 것이나, 그 매매대금이 실질적인 소비대차로 전환된 경우에는 동법 제16조 제1항 제12호의 규정에 의한 이자소득에 해당되는 것임
1. 사실관계
○ “☆☆☆”(이하 “신청인”)은 소유부동산을 매각함에 있어 매매대금의 지급조건을 아래와 같이 계약함
-(계약금) 금000원정, 2017년 5월 29일 지급
-(중도금) 금000원정, 2017년 6월 19일 지급
-(잔금) 금000원정, 2017년 6월 29일 지급
-부동산의 인도는 2017년 6월 29일로 한다
○ 신청인은 매수자와 합의서를 작성하였으며, 합의서 작성 내용 중 대금지급과 관련된 내용은 아래와 같음
- 계약금 000원, 중도금 000원은 기 지급한 상태이며, 나머지 000원 중 000원에 대하여는 000원을 2017.6.30.까지, 그리고 000원 중 000원은 소유권 이전을 받은 달의 말일부터 60일 이내, 나머지 000원은 그 이후 60일 이내 각 지급키로 한다.
- 다만, 지체될 경우 지체된 금원 전체에 대하여 지급일까지 연 5%의 지연가산금을 지급한다.
2. 질의내용
○ 부동산 양도 시 계약 내용에 따라 지연가산금을 수취하는 경우 지연가산금이 양도가액에 포함되는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제4조【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
1. 종합소득 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것
가. 이자소득
나. 배당소득
다. 사업소득
라. 근로소득
마. 연금소득
바. 기타소득
2. 퇴직소득
3. 양도소득
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제16조【이자소득】
① 이자소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1.～11. (생략)
12. 제1호부터 제11호까지의 소득과 유사한 소득으로서 금전 사용에 따른 대가로서의 성격이 있는 것
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1.～9. (생략)
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
(이 하 생 략)
○ 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】
①～⑥ (생략)
⑦ 법 제21조제1항제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.～4. (생략)
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(이 하 생 략)
○ 소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
② 삭제
③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
1. ｢법인세법｣ 제52조에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 “특수관계법인”이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가
2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서「상속세 및 증여세법」제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
④ 삭제
출처 : 국세청 2017. 09. 13. 사전-2017-법령해석재산-0580[법령해석과-2557] | 국세법령정보시스템
