요지

부가가치세 과세사업(임대업)을 영위하던 사업자가 폐업전에 임대용 부동산을 양도한 경우 부동산 매각대금을 공급가액으로 하며, 사실상 폐업일 이후에 양도된 건물에 대하여는 폐업시 잔존재화로서 시행령 66조에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 함

회신

부가가치세 과세사업(임대업)을 영위하던 사업자가 사업을 폐업하기 전에 임대용 부동산을 양도한 경우「부가가치세법」제9조 제1항에 의한 재화의 공급으로서 부동산 매각대금을 공급가액으로 하며, 사실상 폐업일 이후에 양도된 건물에 대하여는 폐업시 잔존재화로서 같은 법 시행령 66조에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하는 것입니다. 이 경우 사업을 폐업한 날이라 함은 사업자의 영업활동 재개의사 유무, 사업장의 유지·관리상태, 매입·매출상황, 재고자산 및 고정자산의 처분상황 및 대금수령 일정 등 구체적인 상황을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 사항입니다.
3. 양수인의 건물을 철거하는 조건으로 양도하는 경우의 과세표준은 기존해석사례(기획재정부 부가가치세제과-267, 2012.05.24)를 참조하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 부가가치세제과-267, 2012.05.24
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 ⁠‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
다만, 건물의 과세표준이 ⁠‘0원’에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항입니다

1. 사실관계

○ 본인은 1985년부터 부동산임대업을 영위하다가 2016.12.15. 매매계약을 하여 계약금은 2016.12.15. 수령하고 잔금은 2017.4.28. 받기로 함

  - ⁠‘매수인은 본 물건을 매수하여 건물을 철거하고 신축할 예정으로 건물값은 없는 것으로 하고 대지 값만 적용한다’ 와 ⁠‘임차권 등 소유권 행사를 제한할 사유가 있을시 그 부담을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다(소유권 이전시 임차인을 퇴거시켜 공실로 인계하는 조건 등)’ 는 계약특약 사항이 있음

2. 질의내용

○ 사업용 임대 부동산을 양도(포괄양수도에 해당하지 않을 경우)하고 폐업할 경우 사업용 건물분은 폐업시 잔존재화에 해당되어 부가가치세를 납부하여야 하는지 여부

○ 부동산 매매계약서에 양수인이 건물신축 목적으로 철거 예정시에 건물가액이 없는 것으로 하고 대지 값만 계산한다 할 경우 부가가치세가 해당되지 않는지 여부

○ 건물과 토지가액이 별도로 표시되지 아니한 경우 토지는 공시지가, 건물은 시가표준액 비율로 안분계산하는지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

⑥ 사업자가 폐업할 때 자기생산ㆍ취득재화 중 남아 있는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제8조제1항 단서에 따라 사업 개시일 이전에 사업자등록을 신청한 자가 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.

○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】

① 법 제29조제11항에서 "대통령령으로 정하는 감가상각자산"이란 「소득세법 시행령」 제62조 또는 「법인세법 시행령」 제24조에 따른 감가상각자산(이하 "감가상각자산"이라 한다)을 말한다.

② 과세사업에 제공한 재화가 감가상각자산에 해당하고, 해당 재화를 법 제10조제1항ㆍ제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 공급한 것으로 보는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제5조에 따른 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과할 때에는 20으로, 그 밖의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과할 때에는 4로 한다.

○ 기획재정부 부가가치세제과-267, 2012.05.24

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 ⁠‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.

다만, 건물의 과세표준이 ⁠‘0원’에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항입니다

○ 부가가치세과-1524, 2011.12.05

사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 보아 과세되는 것이나, 매입세액이 공제되지 아니한 재화에 대하여는 과세하지 아니하는 것이며, 폐업이란 사업자가 당해 영업을 계속할 의사가 없어 영업활동을 영구적으로 종료하는 것인 바, 휴업과 폐업의 구분은 사업자의 영업활동 재개의사 유무, 사업장의 유지・관리상태 기타 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항인 것임.

○ 부가-650, 2009.2.19

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 토지와 건물의 실지거래가액은 계약당사자의 합의에 의하여 정하는 것임. 사업자가 신고한 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에는 그 건물의 과세표준은「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 각호의 규정에 따라 계산하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담3팀-276, 2005.02.24

사업자가 사업용 건물을 매각한 후 폐업하는 경우에는 건물의 매각대금이 과세표준이 되는 것이며, 사업자가 실질적으로 폐업하는 날까지 사업용 건물이 잔존하는 때에는 부가가치세법시행령 제49조의 규정에 의하여 과세표준을 계산합니다.

이 경우 사업을 실질적으로 폐업한 날이라 함은 사업자의 영업활동 재개의사 유무, 사업장의 유지·관리상태, 매입·매출상황, 재고자산 및 고정자산의 처분상황 및 대금수령 일정 등 구체적인 상황을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 사항입니다.

출처 : 국세청 2017. 03. 27. 서면-2017-부가-0730[부가가치세과-684] | 국세법령정보시스템