요지

혼인으로 1주택과 1분양권('20.12.31. 이전 취득)을 보유하게 된 1세대의 1분양권이 다른 주택의 사없시행인가일 이후 주택으로 완성되는 경우 대체주택 특례 적용 가능

회신

2020.12.31. 이전 취득한 A분양권을 보유한 자와 B주택을 보유한 자가 혼인한 경우로서 B주택의 재개발사업의 시행기간 중에 A분양권에 기한 A주택을 취득하여 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항에 규정하는 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ’19. 8월 갑 A분양권 취득

 ○ ’19.12월 을 B주택 취득

 ○ ’21. 3월 갑과 을 혼인신고

 ○ ’21. 9월 B주택 재개발 사업시행인가

 ○ ’23. 7월 A주택 취득(A분양권에 대한 분양대금 완납)

 ○ ’24. 5월 B주택 관리처분계획인가

 ○ 예정 B주택 완성

 ○ 예정 A주택 양도

2. 질의내용

 ○ 1분양권자(’20.12.31. 이전 취득, A분양권)와 1주택자(B주택)가 ’21.1.1. 이후 혼인하여 A분양권이 B주택의 재개발 사업시행인가일 이후 A주택으로 완공되는 경우 A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항에 따른 대체주택으로 볼 수 있는지 여부

3. 관련법령

 □ 소득세법(2020.08.18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제88조【정의】

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  10. "분양권"이란 ｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

 □ 소득세법(2020.08.18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】

  ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

   3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

  ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 □ 소득세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제104조제1항제1호부터 제4호까지 및 같은 조 제7항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2021년 6월 1일부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

  제4조(주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 조정대상지역 내 주택에 대한 양도소득세의 세율에 관한 적용례)
제89조제2항 본문, 제104조제7항제2호 및 제4호의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다.

 □ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

  ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 □ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

  ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

   1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

   2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

   3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

  ⑨ 제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항에서 "최초양도주택"이라 한다)이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

   1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자

    가. 1주택

    나. 1조합원입주권 또는 1분양권

    다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권

   2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택

   3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.

    가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 "혼인전 조합원입주권"이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것

    나. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것

    다. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것

   4. 혼인한 날 이전에 제1호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택

 □ 소득세법 시행령(2021.02.12. 대통령령 제31442로 개정된 것) 제156조의3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

  ⑥ 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자를 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 또는 1주택 1분양권 이상을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자와 혼인한 경우로써 1세대가 1주택과 1분양권, 1주택과 2분양권, 2주택과 1분양권 또는 2주택과 2분양권 등을 소유하게 되는 경우는 제156조의2제8항 또는 제9항에 따른다.

 □ 소득세법 시행령 부칙

  제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호에서 정한 날부터 시행한다.

  제10조(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 등에 관한 적용례)

    ① 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다.

    ② 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

 □ 기획재정부 재산세제과-1356, 2022.10.27.

  1세대가 '20.12.31. 이전에 취득한 분양권의 사업시행 완료에 따라 '신규 주택'을 취득한 경우에는, 1세대가 '혼인한 날'에 '종전의 주택'과 '신규 주택을 취득할 수 있는 권리'를 취득한 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 적용 여부를 판단하는 것입니다.

 □ 서면-2021-부동산-1434, 2023.05.25.

  귀 서면질의의 경우, 1주택을 보유한 자와 ’20.12.31. 이전 취득한 1분양권을 보유한 자가 혼인함으로써 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 부칙 제31442호 제10조제1항에 따라 같은 영 제156조의3을 적용하지 않는 것입니다.

  아울러, 같은 날에 주택을 취득･양도한 경우 그 주택의 취득･양도 순서의 판정방법에 관하여는 기존 해석사례 ⁠“재정경제부 재산세제과-836, 2004.7.7.”을 참고하시기 바라며,

  1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상(취득당시 조정대상지역에 있는 주택으로 한정)인 경우 해당 주택의 양도로 발생하는 소득은 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

 □ 기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23.

  ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항(이하 ⁠“특례규정”이라 한다)은 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는 것입니다. 동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다.

 □ 사전-2024-법규재산-0141, 2024.03.27.

  ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항(이하 ⁠“특례규정”이라 한다)은 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 같은 날에 대체주택(B)을 취득하고 기존주택(A)을 양도한 경우, 기존주택(A)을 먼저 양도하고 대체주택(B)을 취득한 것으로 보아 특례규정을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2024. 07. 25. 서면-2023-부동산-0213 | 국세법령정보시스템