요지

자산의 양도차익을 계산할 때 장판, 도배, 씽크대 교체비용은 자본적지출액(내용연수 연장 or 가치를 현실적으로 증가시키는 것 or 용도변경․개량․이용편의를 위한 지출) 등으로 볼 수 없음

회신

1. 자산의 양도차익을 계산할 때 공제하는 필요경비 중 ⁠“자본적지출액 등”은 양도하는 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 이거나 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 말하는 것입니다.
2. 귀 질의의 장판, 도배, 씽크대 교체비용은 위 1.에 해당한다고 볼 수 없습니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

   - 질의인은 2005.10.18. 서울시 동작구 사당동 소재 아파트를 취득한 후 장판, 도배지, 씽크대를 교체하였음

 ○ 질의내용

   아파트의 장판, 도배지, 씽크대 교체비용을 양도소득세 필요경비로 공제할 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. ~ 4. 생략

② 생략

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 생략

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. ~ 4. 생략

④ 삭제

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. ⁠「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 생략

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】

① 생략

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산세과-1346(2009.07.03)

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 관련 공사계약서 및 세금계산서, 송금영수증 등의 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 이 경우 ⁠“자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

○ 서면4팀-1863(2006.06.20.)

(질의)

1. 샤시, 주방씽크대공사, 화장실공사, 보일러교체에 대한 비용은 공제되는지.

2. 생략

〔 회 신 〕

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

○ 조심2008서2260(2008.10.30.)

소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제67조 제2항 및 제163조 제3항의 규정에 의하여 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비는 자본적 지출액으로서 이를 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는 것이나, 화장실공사비, 도배공사비, 마루공사비, 주방가구비용 및 도장공사비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출액으로 보기는 어렵다 할 것인 바(국심2006서62, 2006.5.9.외 다수 같은 뜻임),

(중략)

그 수선비 내역 중 방문ㆍ싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용 등 15,400천원은 쟁점아파트의 원상회복 또는 상태 유지 등을 위하여 지출한 것으로서 자본적 지출액으로 보기는 어렵고,

○ 인천지방법원2012구합526(2012.06.08) → 대법원2013누4095(2013.6.13)

결국 필요경비의 일종으로서 자본적지출액 등에 해당하려면 양도 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비나 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하여야 한다.

(중략)

원고가 주장하는 화장실 타일 시공， 씽크대 교체， 도배， 장판 및 페인트 작업에 소요된 비용에 관하여 보건대，위와 같은 공사는 이 사건 아파트의 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로서 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는 부동산의 본래 의 기능을 유지하기 위한 유지비，즉 수익적 지출에 해당하는 비용으로서 필요경비의 일종인 자본적 지출액에 해당하지 않으므로，원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다

출처 : 국세청 2017. 08. 14. 서면-2016-부동산-6092[부동산납세과-920] | 국세법령정보시스템