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해외 미등기 부동산 양도 시 세율·경비·환율 적용(국세청 2024)
서면-2023-국제세원-0506 · 2024. 12. 19.Q질의내용
- 거주자가 해외 부동산(예: 베트남 아파트) 권리를 미등기 상태로 양도하는 경우 적용되는 양도소득세 세율, 필요경비, 환율 기준은 어떻게 되나요?
S요약
R회신 내용 서면-2023-국제세원-0506 · 2024. 12. 19.
- 국세청 서면-2023-국제세원-0506(2024.12.19) 회신에 따르면 본 사안은 소득세법과 그 시행령 규정에 근거하여 해석하였습니다.
- 거주자가 국외 부동산 권리를 양도하는 경우 등기 여부와 관계 없이 소득세법 제118조의5 제1항의 세율이 적용됨을 명확히 하였습니다.
- 양도차익 계산 시 공제되는 필요경비는 소득세법 제118조의4의 기준(실지거래가액, 자본적지출액, 양도비 등)을 근거로 산출함을 회신하였습니다.
- 적용 환율은 양도가액 및 필요경비를 실제로 수령하거나 지출한 날의 외국환거래법상 기준환율 혹은 재정환율임을 명시하였습니다.
- 베트남 아파트 사례처럼 미등기 상태이더라도,
세율·필요경비 산정 및 환율 적용에 있어 추가 제한이나 특례 없이 본 규정이 그대로 적용된다고 보았습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제118조의2: 거주자의 국외 자산(부동산 포함) 양도소득의 범위 규정
- 소득세법 시행령 제178조의2: 미등기 양도자산(국외 기타자산 및 부동산 권리)의 정의
- 소득세법 제118조의4: 국외자산 양도소득 필요경비 계산 원칙(실지거래가액·시가 등 명시)
- 소득세법 시행령 제178조의5: 양도차익 외화환산 시 양도·지출 시 환율 기준 적용
- 소득세법 제118조의5: 국외자산 양도소득세에도 제55조의 세율을 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
거주자가 국외의 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 소득은 등기여부와 관계없이 「소득세법」 제118조의5 제1항에 따른 세율이 적용되는 것임
회신
거주자가 국외의 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 소득은 등기여부와 관계없이 「소득세법」 제118조의5 제1항에 따른 세율이 적용되고, 양도차익의 계산에 있어 동법 제118조의4 제1항에 따라 필요경비를 계산하는 것이며, 이때 적용되는 환율은 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 질의자는 20XX년 X월 베트남 OOO 소재 현지법인 OOOO에 총 분양대금의 95%를 지급하고 베트남 OOO OOOO OO OOOOOO아파트를 매수하였음
○ 매수 당시 분양계약서 상 잔금일은 20XX.X.XX.(잔금 5%)이나, 질의일 현재까지 잔금 지급에 대한 안내 없으며 핑크북(베트남 토지소유권 및 주택소유권 증명서) 발급 또한 지연되고 있음
2. 질의내용
○ 해외부동산을 미등기 양도하는 경우 적용 세율·필요경비·환율
3. 관련법령
○ 소득세법 제118조의2【국외자산 양도소득의 범위】
거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 다음 각 호에 따른 소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있는 경우에는 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 부동산임차권
○ 소득세법 시행령 제178조의2【국외자산 양도소득의 범위】
① 법 제118조의2제5호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 국외에 있는 자산으로서 법 제94조제1항제4호에 따른 기타자산과 법 제118조의2제2호에 따른 부동산에 관한 권리로서 미등기 양도자산을 말한다.
○ 소득세법 제118조의4【국외자산 양도소득의 필요경비 계산】
① 국외자산의 양도에 대한 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 취득가액 : 해당 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 취득 당시의 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 산정한다.
2. 대통령령으로 정하는 자본적지출액
3. 대통령령으로 정하는 양도비
② 제1항에 따른 양도차익의 외화 환산, 취득에 드는 실지거래가액, 시가의 산정 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제118조의5【국외자산 양도소득세의 세율】
① 국외자산의 양도소득에 대한 소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 제55조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제178조의5【국외자산 양도차익의 외화환산】
① 법 제118조의4제2항의 규정에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산한다. 법 제118조의2제5호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 국외에 있는 자산으로서 법 제94조제1항제4호에 따른 기타자산과 법 제118조의2제2호에 따른 부동산에 관한 권리로서 미등기 양도자산을 말한다.
유권해석
해외 미등기 부동산 양도 시 세율·경비·환율 적용(국세청 2024)
서면-2023-국제세원-0506 · 2024. 12. 19.Q질의내용
- 거주자가 해외 부동산(예: 베트남 아파트) 권리를 미등기 상태로 양도하는 경우 적용되는 양도소득세 세율, 필요경비, 환율 기준은 어떻게 되나요?
S요약
R회신 내용 서면-2023-국제세원-0506 · 2024. 12. 19.
- 국세청 서면-2023-국제세원-0506(2024.12.19) 회신에 따르면 본 사안은 소득세법과 그 시행령 규정에 근거하여 해석하였습니다.
- 거주자가 국외 부동산 권리를 양도하는 경우 등기 여부와 관계 없이 소득세법 제118조의5 제1항의 세율이 적용됨을 명확히 하였습니다.
- 양도차익 계산 시 공제되는 필요경비는 소득세법 제118조의4의 기준(실지거래가액, 자본적지출액, 양도비 등)을 근거로 산출함을 회신하였습니다.
- 적용 환율은 양도가액 및 필요경비를 실제로 수령하거나 지출한 날의 외국환거래법상 기준환율 혹은 재정환율임을 명시하였습니다.
- 베트남 아파트 사례처럼 미등기 상태이더라도,
세율·필요경비 산정 및 환율 적용에 있어 추가 제한이나 특례 없이 본 규정이 그대로 적용된다고 보았습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제118조의2: 거주자의 국외 자산(부동산 포함) 양도소득의 범위 규정
- 소득세법 시행령 제178조의2: 미등기 양도자산(국외 기타자산 및 부동산 권리)의 정의
- 소득세법 제118조의4: 국외자산 양도소득 필요경비 계산 원칙(실지거래가액·시가 등 명시)
- 소득세법 시행령 제178조의5: 양도차익 외화환산 시 양도·지출 시 환율 기준 적용
- 소득세법 제118조의5: 국외자산 양도소득세에도 제55조의 세율을 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
거주자가 국외의 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 소득은 등기여부와 관계없이 「소득세법」 제118조의5 제1항에 따른 세율이 적용되는 것임
회신
거주자가 국외의 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 소득은 등기여부와 관계없이 「소득세법」 제118조의5 제1항에 따른 세율이 적용되고, 양도차익의 계산에 있어 동법 제118조의4 제1항에 따라 필요경비를 계산하는 것이며, 이때 적용되는 환율은 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 질의자는 20XX년 X월 베트남 OOO 소재 현지법인 OOOO에 총 분양대금의 95%를 지급하고 베트남 OOO OOOO OO OOOOOO아파트를 매수하였음
○ 매수 당시 분양계약서 상 잔금일은 20XX.X.XX.(잔금 5%)이나, 질의일 현재까지 잔금 지급에 대한 안내 없으며 핑크북(베트남 토지소유권 및 주택소유권 증명서) 발급 또한 지연되고 있음
2. 질의내용
○ 해외부동산을 미등기 양도하는 경우 적용 세율·필요경비·환율
3. 관련법령
○ 소득세법 제118조의2【국외자산 양도소득의 범위】
거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 다음 각 호에 따른 소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있는 경우에는 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 부동산임차권
○ 소득세법 시행령 제178조의2【국외자산 양도소득의 범위】
① 법 제118조의2제5호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 국외에 있는 자산으로서 법 제94조제1항제4호에 따른 기타자산과 법 제118조의2제2호에 따른 부동산에 관한 권리로서 미등기 양도자산을 말한다.
○ 소득세법 제118조의4【국외자산 양도소득의 필요경비 계산】
① 국외자산의 양도에 대한 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 취득가액 : 해당 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 취득 당시의 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 산정한다.
2. 대통령령으로 정하는 자본적지출액
3. 대통령령으로 정하는 양도비
② 제1항에 따른 양도차익의 외화 환산, 취득에 드는 실지거래가액, 시가의 산정 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제118조의5【국외자산 양도소득세의 세율】
① 국외자산의 양도소득에 대한 소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 제55조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제178조의5【국외자산 양도차익의 외화환산】
① 법 제118조의4제2항의 규정에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산한다. 법 제118조의2제5호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 국외에 있는 자산으로서 법 제94조제1항제4호에 따른 기타자산과 법 제118조의2제2호에 따른 부동산에 관한 권리로서 미등기 양도자산을 말한다.
