요지
거주자가 공동으로 상가를 신축하여 분양할 목적으로 조합을 설립하고 조합원 소유토지를 현물출자하는 경우에는현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 그 출자지분에 따른 토지가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것임
회신
거주자가 공동으로 상가를 신축하여 분양할 목적으로 조합을 설립하고 조합원 소유토지를 현물출자하는 경우에는「소득세법」제88조제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 그 출자지분에 따른 토지가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것임
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2012.01.25. ‘인천시 남구 독배’ 일원 도시개발구역(A)으로 지정
-2014.04.28. 개발계획수립 및 실시계획인가(환지방식)
- 2016.08.19. A지역 토지소유자(202명)가 환지받은 토지위에 상가를 신축하여 분양목적으로 개발사업관리조합(B) 설립
- 2016.08.22. 환지처분 공고
-2016.08. 甲은 A지역내 토지 취득
- 2016.11.23. 조합원 202명 공동사업자로 사업자등록(건설업)
- 2017.02.28. ㈜한국토지신탁과 분양형 토지신탁계약 체결.
○ 질의내용
토지소유자들이 설립한 개발사업관리조합에 토지를 현물출자하여 토지신탁회사와 분양형 토지신탁계약을 체결하고 신탁등기하는 경우 현물출자시 약정한 환지평가금액(조합원 권리가액)을 양도가액으로 산정할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
(이하생략)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
② 삭제
③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
1. 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가
2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
○ 소득세법 제105조【양도소득과세표준 예정신고】
① 제94조제1항 각 호(같은 조 같은 항 제5호는 제외한다)에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.
2. 제94조제1항제3호 각 목에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 반기(半期)의 말일부터 2개월
3. 제1호 및 제2호에도 불구하고 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월
② 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 예정신고라 한다.
③제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○재일46014-353, 1997.2.19.
1. 거주자가 공동으로 상가를 건축하여 분양할 목적으로 조합을 구성하고 조합원 소유토지를 현물출자 하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 그 등기접수일 중 빠른날에 그 출자지분에 따른 토지가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나
2. 조합구성원 각인이 소유할 상가를 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 또는 신탁업법에 의하여 소유토지를 조합 또는 건설업자에게 신탁 등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것임.
○ 서면-2016-부동산-2942, 2016.05.30.
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의 1), 2)가 양도소득세의 과세대상이 되는 현물출자에 해당되는지, 아니면 단순한 사용권의 출자에 해당되는지 여부는 공동사업의 성격 및 토지 등을 제공한 자의 의사 등을 감안하여 사실판단할 사항입니다.
2. 또한, 토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나, 귀 질의 3), 4)의 경우가 이에 해당하는지 여부는 관할세무서장이 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항입니다.
3. 한편, 공동사업에 대한 현물출자가 아닌 경우 공동소유자산을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 그 소유지분에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액에 대하여 각 거주자별로 납세의무가 있으며, 귀 질의 3), 4)의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
○ 서면-2016-부동산-2942, 2016.05.30.
1. 거주자가 「소득세법」 제94조 제1항 제1호에 해당하는 부동산을 2007.1.1. 이후에 양도하는 경우, 당해 부동산에 대한 양도가액은 「같은 법」 제96조 제1항의 규정에 의하여 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 함)에 의하는 것이며, 이 경우 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것이나, 당해 부동산의 양도가액이 「같은 법 시행령」 제176조의 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「같은 법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-975, 2008.04.17.
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자 하는 경우 현물출자 하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것임
○서면4팀-2700, 2006.08.04.
「소득세법」제96조 제2항 제6호 규정을 적용함에 있어 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것이며, 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자 당시 감정가액은 실지거래가액에 해당하지 아니함.
출처 :
국세청 2017. 09. 25. 서면-2017-부동산-1470[부동산납세과-1075] | 국세법령정보시스템
