요지

2018.12.31.이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택을 취득하여 ⁠「조세특례제한법」제97조의5제1항의 요건을 충족하는 경우 양도소득세 감면이 적용됨

회신

1.2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)의 경우에는 종전 규정에 따라 거주요건이 적용되지 않으며, 해당 주택을 2020년 1월1일 이후 양도하고 고가주택인 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택인 경우 ⁠「소득세법」제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것입니다.
2.거주자가 2018년12월31일까지 취득(2018년12월31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)한 주택이「조세특례제한법」제97조의5제1항의 요건을 충족하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 양도소득세 감면이 적용되는 것입니다.
3.「조세특례제한법」제97조의3 적용 여부는 기존해석사례 ⁠“서면-2019-부동산-1529, 2019.07.24.”를 참고하시기 바랍니다.

※ 관련참고자료

1. 사실관계

- 2015. 06월 서울 송파 거여동 소재 A주택 취득

- 2017. 07월 서울 송파 가락동 소재 B조합원입주권 승계취득

- 2018. 03월 A아파트 양도

- 2019. 00월 B 조합원입주권 B‘ 아파트(49㎡이하, 공동주택가격 6억원이하) 취득 후 임대사업자 등록

2. 질의내용

○ B’ 아파트의 거주요건 적용 및 장기일반민간임대주택으로 등록할 경우 ⁠「조세특례제한법」제97조의3, 제97조의5 적용 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다

  1. 〜 2. 생략

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하생략)

○ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  1.∼3. 생략

  4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.

(이하생략)

○ 소득세법 시행령 부칙 제28293호, 2017.9.19.

 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

   1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

   2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

   3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

○ 소득세법 시행령 제159조의3 【장기보유특별공제】

 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.

○ 소득세법 시행령 부칙 제29242호,2018.10.23.

 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제159조의3의 개정규정은 2020년 1월 1일부터 시행한다.

(이하생략)

○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

   1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

   2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

 ② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.

 ③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

 ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 제97조의5【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

 ① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

   1. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것

   2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것

   3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것

 ② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.

 ③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

 ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2018-부동산-3576, 2019.07.29.

[ 요 지 ]

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서「소득세법 시행령」 154조제1항제4호에 따라 임대사업자등록을 한 경우(다만,「민간임대주택에 관한 특별법」제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다)에는 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것임

○ 기획재정부 재산세제과-465, 2017.07.24.

[ 요 지 ]

2017.12.31. 이전 분양권을 승계 취득하고, 아파트가 완공된 후 3개월 이내에 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 경우 「조세특례제한법」 제97조의5 제1항에 따른 양도소득세 감면 대상에 해당하는 것임

출처 : 국세청 2019. 11. 29. 서면-2018-부동산-3244[부동산납세과-1227] | 국세법령정보시스템