어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능

특수관계인 임대차 부가가치세 시가 산정기준 유권해석

서면-2016-부가-6281[부가가치세과-799] · 2017. 03. 30.

질의 및 요약

Q질의내용

특수관계인 간에 장기 임대차계약을 체결할 때 부가가치세 공급가액의 시가 산정 기준은 무엇이며, 임대차 기간 중 매년 재산정 또는 변동이 필요한지 여부가 궁금합니다.

S요약

국세청은 특수관계인 간의 토지 임대차 계약에서 부가가치세 공급가액 산정 시 적용할 시가는 외부와 유사거래가 있을 경우 그 가격에, 유사거래가 없거나 불분명할 때는「부가가치세법 시행령」제62조 기준에 따라야 한다고 회신하였습니다. 임대차 기간 중 매년 산정 기준을 바꾸어야 하는지에 대한 명확한 언급 없이 시가 적용 원칙만 안내하였습니다.

#부가가치세 #공급가액 #시가 산정 #특수관계인 임대차 #토지임대 #감정평가

핵심 정리

R회신 내용 서면-2016-부가-6281[부가가치세과-799] · 2017. 03. 30.

회신 주체·출처: 국세청 서면-2016-부가-6281[부가가치세과-799] (2017.03.30)
특수관계인 사이의 토지 임대차계약에서 부가가치세 공급가액 산정의 기준이 되는 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계에 있지 않은 자와 계속적으로 거래한 가격이나 제3자 간 거래 가격이 있는 경우 그 가격을 사용한다고 안내하였습니다.
만약 유사 거래가격이나 제3자 간 거래가격이 없거나 불분명하다면, 「부가가치세법 시행령」제62조 등이 정한 기준(즉, 소득세법, 법인세법 시행령 등에서 정한 감정평가액 등)을 적용하여 산정해야 한다고 명시하였습니다.
임대차계약의 15년 장기기간에 시가 산정 기준이 고정되는지, 매년 재산정 여부에 대해서는 시가 적용 원칙만 설명하고 별도 명확한 판단은 회신하지 않았습니다.
따라서 실제 임대료 산정 또는 공시지가의 활용 등은 구체적 사실관계와 유사거래 유무·감정자료에 따라 과세관청과 사전 확인이 필요하다는 점을 유의해야 한다고 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제29조: 재화 또는 용역 공급 시 과세표준 및 공급가액 산정 방법 명시
부가가치세법 시행령 제62조: 시가는 유사 거래가격, 제3자 거래가격, 불분명 시 소득세법·법인세법 시행령 준용
법인세법 시행령 제89조: 특수관계자 간 자산 평가 관련 시가 산정기준
서면인터넷방문상담3팀-738(2005.05.30): 시가는 유사한 외부 거래 또는 일반적인 거래가격을 우선함

사례 Q&A

1. 특수관계인과 토지 임대차계약 시 부가가치세 시가 산정은 어떻게 하나요?

답변

특수관계인 간 임대차의 부가가치세 시가는 외부와 유사 거래 가격 또는 제3자 거래 가격이 있으면 그 가격에 따릅니다.

근거

「부가가치세법 시행령」제62조에 따라 상시 유사거래 가격이 우선 적용 대상임을 회신하였습니다.

2. 토지 임대료 산정 시 감정가액만으로 부가가치세 공급가액을 정할 수 있나요?

답변

유사 거래나 제3자 거래가격이 없거나 불분명한 경우에만 감정평가액 등 시가 산정 기준을 적용할 수 있습니다.

근거

국세청 회신과 「부가가치세법 시행령」제62조는 감정평가 등은 최후의 보충적 기준임을 명시합니다.

3. 특수관계인 임대차계약 기간 중 부가가치세 시가를 매년 재산정해야 하나요?

답변

국세청은 시가 적용 원칙만 안내하였고, 매년 재산정 여부에 대한 구체적 회신은 없었습니다.

근거

서면-2016-부가-6281에서는 시가의 산정 방식만 제시하였으며, 임대료 변동 방식은 개별 사례에 따라 달라질 수 있다고 보입니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기

다른 해석 사례를 확인해 보세요

유권해석 전문

요지

부가가치세 공급가액 산정의 기준이 되는 시가는 특수관계에 있는 자 외의 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 등 이 있는 경우 그 가격에 의하며 거래된 가격이 없거나 불분명한 경우「부가가치세법 시행령」제62조에 따라 적용함

회신

부가가치세 공급가액 산정의 기준이 되는 시가는 특수관계에 있는 자 외의 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 의하는 것이며, 거래된 가격이 없거나 불분명한 경우에는「부가가치세법 시행령」제62조에 따라 적용하여 계산한 금액을 시가로 하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 당사는 당사 임원(특수관계)의 소유토지를 대상으로 15년간 임대차계약을 체결할 예정임

- 법인세법 시행령 제89조에 따라 자산시가*50%*정기예금이자율을 기준으로 토지임대료를 산정하고자 하였으나 임대목적토지 주변은 기업, 사무소 밀집지역으로 토지만 거래한 내역이 존재하지 않음

- 인근 토지를 매입하는 과정에서 감정평가를 받게 되었고 임대목적토지의 시가 산출이 어려워 해당 감정평가액을 기반으로 임대료를 산정함

2. 질의내용

○ 해당 자산시가와 정기예금이자율의 기준은 임대차계약 당시를 기준으로 15년 동안 고정적인 것인지, 변동 또는 재산정해야 하는 것인지 여부

- 매년 재산정시 공시지가를 기준으로 임대료 산정이 가능한지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.

1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우

3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조제2항 단서가 적용되는 경우

○ 부가가치세법 시행령 제62조 【시가의 기준】

법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가(時價)는 다음 각 호의 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)

3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조제2항 및 제4항에 따른 가격

○ 서면인터넷방문상담3팀-738, 2005.05.30

시가라 함은 특수관계에 있는 자 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 의함

출처 : 국세청 2017. 03. 30. 서면-2016-부가-6281[부가가치세과-799] | 국세법령정보시스템

유권해석

로그인 후 이용해주세요.

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?