요지

오피스텔을 분양하는 사업자가 분양촉진정책의 일환으로 수분양자에게 지급하는 임대수익보장지원액과 대출이자지원액은 에누리에 해당하지 아니함

회신

귀 서면질의의 경우, 오피스텔을 분양하는 사업자가 분양촉진정책의 일환으로 분양시점에 분양계약서와 별도로 수분양자와 체결한 합의서에 따라 분양이 완료된 후 임대사업을 영위하는 수분양자에게 일정한 임대수익을 보장하는 차원에서 임대수익보장금액과 실제 임대료와의 차액을 별도로 지급하거나, 오피스텔을 자가 사용하는 수분양자에게 임대수익보장 혜택을 받지 않는 부분에 대한 보상차원에서 오피스텔 중도금 대출이자를 별도로 지급하는 경우
해당 임대수익보장지원액과 대출이자지원액은「부가가치세법」제29조제5항제1호에 따른 에누리에 해당하지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ◇◇건설(주)(이하 ⁠“당사”)는 오피스텔을 분양하는 시행사로 분양촉진정책의 일환으로서 수분양자에게 일정금액의 임대수익을 보장하는 임대수익보장제를 실시하고 있으며

  - 이는 일정금액(월 60만원)의 임대수익을 보장하고 해당 수분양자가 임차인과 보장금액 이하로 임대차계약을 체결한 경우 보장금액과의 차액을 지급해주는 제도임

   * ⁠(예시) 수분양자가 월 50만원에 임대차 계약을 체결한 경우 당사는 10만원을 지급하게 되며, 임차인을 구하지 못해 공실로 남는 경우 월 60만원을 지급하게 됨

 ○ 당사는 보상의 공평성을 위해 오피스텔을 자가 사용하는 수분양자의 기회비용에 대한 보상으로 대출이자 지원제를 실시하고 있으며

  - 이는 중도금 대출이자의 연 금리 3.5%를 적용한 특정금원을 일시에 지급하는 제도임

 ○ 대부분의 수분양자들은 주거용으로 임대사업을 하고자 주택임대사업등록을 한 상태이며, 일부 업무용으로 임대사업을 하고자 일반임대사업등록을 한 수분양자도 있음

 ○ 당사는 임대수익보장제에 대해 불특정다수에게 동일하게 공시하였으며, 오피스텔 수분양자 계약을 진행함과 동시에 임대수익보장 및 대출이자지원에 대한 합의서를 작성하였음

2. 질의내용

 ○ 오피스텔을 분양하는 시행사가 분양촉진정책의 일환으로 수분양자에게 지급하는 임대수익보장지원액과 대출이자지원액이 매출에누리인지

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

 ⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.

  1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액

  2. 환입된 재화의 가액

  3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액

  4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금

  5. 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자

  6. 공급에 대한 대가를 약정기일 전에 받았다는 이유로 사업자가 당초의 공급가액에서 할인해 준 금액

 ⑥ 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조제1항에 따른 대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다.

출처 : 국세청 2017. 09. 27. 서면-2017-법령해석부가-0865[법령해석과-2723] | 국세법령정보시스템