요지

사업자가 건축물을 임차하여 구획된 실(室) 안에 침대, 책상, 옷장을 설치하고 취사시설이나 화장실, 세면실을 설치하지 아니하는 형태로 리모델링하여 임차인에게 전대하는 경우 상시주거용 주택 임대에 해당하지 아니함

답변내용

사업자가 서울주택도시공사로부터 건축물을 임차하여 구획된 실(室) 안에 침대, 책상, 옷장을 설치하고 취사시설이나 화장실, 세면실을 설치하지 아니하는 형태로 리모델링하여 임차인에게 전대 또는 숙박용역을 제공하는 경우 해당 건축물에 대한 임대 및 전대(숙박)용역에 대하여는 ⁠「부가가치세법」 제11조제1항에 따라 부가가치세가 과세되는 것임

 ○ 서울주택도시공사(이하 ⁠“신청법인”)는 택지의 취득·개발 및 공급, 주택의 건설·개량·공급·임대 및 관리사업 등을 주된 사업으로 하는 지방공사로

  - 건축물 대장상 주용도가 주택이 아닌 건물(1,2종 근린생활시설)과 부수토지를 매입하여 민간사업자에게 일괄 임대하고 민간사업자는 해당 건물을 리모델링하여 셰어(share)하우스 형태로 전대하는 ⁠‘리모델링 매입형 사회주택사업’(이하 ⁠“사회주택사업”)을 시행중임

 ○ 이에 따라 신청법인은 2018.10월 서울시 PP구 KK동 1524-8 토지 및 건물을 ㈜AAA에 임대하는 계약을, 2018.11월 서울시 PP구 KK동 1515-1번지 토지 및 건물을 ㈜BBBB(이하 ㈜AAA와 ㈜BBBB를 통칭 ⁠“민간사업자”)에 임대하는 계약을 체결하였으며 현재 리모델링 공사가 진행중임

  * 리모델링 공사 전·후 건물용도

 ○ 신청법인은 민간사업자에게 매입가액의 연 1%를 임차료로 하여 10년 이상 20년 이하의 기간(2년마다 재계약)동안 건물을 임대함

 ○ 신청법인이 공고한 리모델링 시공요건과 입주자 모집관리, 커뮤니티공간(근린생활시설) 운영 등의 주요내용은 다음과 같음

  - ⁠(건축계획 컨셉) 청년 1인 가구를 위한 최적화된 주거공간으로서 청년활동공간 등 공용공간이 충분히 확보된 셰어하우스 형태

  - ⁠(시공방식) 500㎡ 이하의 고시원(숙박업 제외)을 기본으로 다른 용도가 결합된 복합건물로 시공

   * 예) 근생시설+고시원, 고시원+오피스텔, 근생시설+고시원+단독주택 등

  - ⁠(입주자 소득요건) 무주택 1인 가구로서 도시근로자 월평균 소득 70% 이하이며, 대학생은 부모 주택 소유여부와 관계없이 부모소득 합계가 120% 이하

  - ⁠(임대료 및 거주기간) 임대료는 시세의 80% 이하, 최장 6년 거주 보장

  - ⁠(커뮤니티공간 운영) 입주민 생활편의시설 또는 입주민과 지역주민이 함께 이용가능한 공간*을 조성하여 직접 운영하거나 재임대(위탁) 가능하며 발생수익금은 본건 사업 대출금 상환 및 건물 유지보수·관리에 사용

   * 예) 세탁카페, 코워킹스페이스(공유사무실), 공동·나눔부엌, 체력단련실 등

 ○ 신청법인이 공고한 사회주택 건축 가이드라인은 다음과 같음

2. 질의내용

 ○ 서울주택도시공사가 비주거용 건물 및 부수토지를 매입하여 사업자에게 임대하고 사업자가 해당 건물을 리모델링하여 1인 가구에게 전대하는 경우 상시주거용 주택 임대에 해당하는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

 ○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

   1. 역무를 제공하는 것

 ○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

  ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

   12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

 ○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

  ① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

   1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 ⁠「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

   2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

  ② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 "사업용 건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.

   1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

   2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

 ○ 주택법 제2조【정의】

   이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 ○ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】

   법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

   1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사

   2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

   3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택

   4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

 ○ 주택법 시행령 제10조【도시형 생활주택】

  ① 법 제2조제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

   1. 원룸형 주택 : 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

   가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것

   나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

   다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

   라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

 ○ 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】

   법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

 ○【별표1】용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

   4. 제2종 근린생활시설

   거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다.)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

 ○ 다중생활시설 건축기준 제2조(건축기준)(국토교통부 고시, 2015.12.4.)

   다중생활시설은 ⁠「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

   1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)

   2. 다중생활시설(공용시설 제외)을 지하층에 두지 말 것

   3. 각 실별로 학습자가 공부할 수 있는 시설(책상 등)을 갖출 것

   4. 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것

   5. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제급미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것)

   6. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터이상, 중복도 1.5미터이상으로 할 것

   7. 실간 소음방지를 위하여 ⁠「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 ⁠「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것

   8. 범죄를 예방하고 안전한 생활환경 조성을 위하여 ⁠「범죄예방 건축기준」에 적합할 것

 ○ 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제2조【다중이용업】

   「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」 제2조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 영업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 영업을 말한다.

   7의2. 고시원업〔구획된 실(室) 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업〕

○ 한국표준산업분류 제10차 개정 ⁠(2017.7.1.)

출처 : 국세청 2018. 12. 11. 사전-2018-법령해석부가-0756[법령해석과-3223] | 국세법령정보시스템