요지

오피스텔을 신축․취득하여 상시 주거용으로 임대하다가 양도하는 경우에는 면세사업과 관련된 일시적․우발적 공급으로 부가가치세가 면제됨

회신

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(서면인터넷방문상담3팀-1634, 2005.09.2외)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담3팀-1634, 2005.09.27
오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나,
당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것이며,
이 경우 당해 건물의 임대가 일시적·잠정적 임대인지, 사업내용의 변경인지의 여부는 사업자등록, 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용, 분양공고문 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단 할 사항으로 귀 질의의 경우 기존 유사 회신사례인 ⁠(서삼46015-11786, 2003.11.14 및 부가46015-374, 1996.02.27)를 참고하시기 바랍니다.
그리고, 오피스텔을 상시주거용으로 임대하여 같은법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.
○ 법규부가2013-43, 2013.02.15
오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 ⁠“신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고・납부한 후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은「부가가치세법」제17조제6항 및 같은 법 시행령 제63조제1항에 따라 과세사업전환 감가상각자산에 대하여 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것입니다.

1. 사실관계

○ 대지를 매입 후 주택신축판매업을 영위하기 위하여 지상 7층에 85㎡ 이하의 오피스텔 면적 55%, 주택면적(세대별등기 및 국민주택규모 이하) 45%로 공사를 도급주어 신축중임

- 신축판매업(오피스텔부분이 있어 과세사업으로 2016.6월 사업자등록)을 영위하고자 하였으나 사정상 주택임대사업으로 사업목적을 변경하여 과세사업에서 오피스텔 및 주택을 전부 주거용으로 임대할 목적으로 구청에 주택임대등록하여 2016.9월 임대사업자등록증을 교부받고 2016.10월 면세사업자 등록증을 받음

○ 현재 면세사업이나 부득이 다시 오피스텔 및 주택을 양도하기 위하여 신축판매업으로 과세사업자로 정정 신청할 예정임

- 건물 준공검사 시점이 속하는 과세기간에 토지와 준공예정인 건물을 다른 법인에 매매하기로 약정

- 2016.6월 과세사업자로 등록되어 있는 상태에서 2016.6월 및 9월에 오피스텔공사부분에 대한 55%에 대하여 세금계산서를 교부받았으나 부가가치세 신고시 불공제하였고 2016.9월 면세사업자로 전환된 이후 2016.12월에 교부받은 오피스텔공사 부분인 55%에 대하여 교부받은 세금계산서는 사업장현황신고시 매입세금계산서 합계표만 제출함

2. 질의내용

○ 건물 신축 후 면세(주택임대)로 사업자등록이 되어 있는 상태에서 양도시 오피스텔 부분에 대하여 면세사업자가 면세사업에 사용하기 위한 감가상각자산을 양도시, 면세사업에 사용하기 전에 양도한 것에 대하여도 부가가치세가 면제되는지 여부

○ 면세사업자에서 과세사업자로 사업자등록을 변경하여 오피스텔 공급시 면세사업자로 있었던 기간의 오피스텔에 대하여 교부받은 매입세금계산서의 매입세액은 면세사업용 감가상각자산의 과세전환에 따른 매입세액으로 보아 양도시의 과세기간에서 매입세액으로 공제가능한지

○ 과세사업자로 있었던 기간의 오피스텔부분에 대하여 교부받은 매입세금계산서의 매입세액에 대하여 차후 주택임대로 사용될 가능성이 있어 당초 불공제하였는데 이 부분은 당초 공제가 가능했던 매입세액이었으나 공제받지 못한 매입세액으로 면세사업으로 전환되어 납부세액의 재계산으로 납부하였어야 할 세액이고 다시 과세사업으로 전환된다면 면세사업의 감가상각자산이 과세사업으로 전환되어 과세사업전환 감가상각자산 신고서를 제출하면 매입세액 공제가 가능한지

3. 관련법령

 ○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산ㆍ취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

2. 제8항제2호에 따른 사업양도로 취득한 재화로서 사업양도자가 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액을 공제받은 재화

 ○ 부가가치세법 제14조 【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화

 ○ 부가가치세법 제43조 【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례】

사업자는 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 면세사업등을 위한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 그 과세사업에 사용하거나 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.

 ○ 부가46015-2233, 1998.10.01

부동산매매업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 사업목적을 변경하지 아니하고 분양될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로 당해 주택을 임대하는 경우에는 재화의 자가공급에 해당하지 아니하는 것이나 일시적ㆍ잠정적인 임대인지 여부는 분양을 위한 대외적인 의사표시 등 관련사항을 종합하여 사실판단할 사항입니다.

 ○ 서삼46015-10927, 2003.06.10

주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에 있어 1호당 전용면적이 85㎡이하인 경우에도 당해 건물의 공급에 대하여는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것이며

오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우 부가가치세 면제여부에 대하여는 붙임 내용을 참고하시기 바랍니다.

 ○ 서면인터넷방문상담3팀-789, 2007.03.14

사업자가 오피스텔을 취득하여 면세사업(상시 주거용으로 임대)에 사용하던 오피스텔을 양도하는 경우 당해 오피스텔은「부가가치세법」제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임

 ○ 서면인터넷방문상담3팀-1634, 2005.09.27

오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나,

당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것이며, 이 경우 당해 건물의 임대가 일시적·잠정적 임대인지, 사업내용의 변경인지의 여부는 사업자등록, 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용, 분양공고문 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단 할 사항으로 귀 질의의 경우 기존 유사 회신사례인 ⁠(서삼46015-11786, 2003.11.14 및 부가46015-374, 1996.02.27)를 참고하시기 바랍니다.

그리고, 오피스텔을 상시주거용으로 임대하여 같은법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.

 ○ 법규부가2013-43, 2013.02.15

오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 ⁠“신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고・납부한 후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은「부가가치세법」제17조제6항 및 같은 법 시행령 제63조제1항에 따라 과세사업전환 감가상각자산에 대하여 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것입니다.

출처 : 국세청 2017. 09. 28. 서면-2017-부가-0607[부가가치세과-2311] | 국세법령정보시스템