요지
관리형 토지신탁 계약에 따라 공급하는 아파트에 대한 분양계약서에 수탁자(매도인), 수분양자(매수인), 위탁자, 시공자가 모두 기명날인한 경우로서 해당 분양계약서가 소유권이전에 관한 등기원인서류에 해당하는 경우 인지세 연대납세의무자는 수탁자와 수분양자가 되는 것임
회신
｢신탁법｣상 위탁자(이하 “위탁자”)와 신탁회사(이하 “수탁자”) 등 간에 체결한 관리형 토지신탁 계약에 따라 수분양자(매수인)에게 공급하는 아파트에 대한 분양계약서에 수탁자(매도인), 수분양자, 위탁자, 시공자가 모두 기명날인한 경우로서 해당 분양계약서가 ｢인지세법｣ 제3조제1항제1호의 부동산의 소유권 이전에 관한 증서로 같은 법 시행규칙 제3조에 의거 소유권이전에 관한 등기원인서류에 해당하는 경우 ｢인지세법｣ 제1조제2항에 따라 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있는 공동작성자는 아파트 분양계약의 당사자인 수탁자와 수분양자가 되는 것입니다.
질의요지
○아파트 분양계약서에 대한 인지세의 연대납세의무자가 매수인과 위탁자(시행사), 수탁자(신탁회사), 시공사 중에 누구인지
사실관계
○신청인(또는 “매수인”)은 시행사인 B건설사(또는 “위탁자”)와 신탁회사인 A신탁회사(또는 “수탁자”) 등 간에 체결한 관리형토지신탁*계약에 따라 공급하는 △△아파트에 당첨되어 분양계약서를 작성
*부동산개발사업의 안정적 진행을 위해 토지소유자(위탁자)가 신탁회사에 토지를 신탁, 신탁회사는 분양계약·자금 입출금 등을 관리하고 위탁자·시공사가 자기책임으로 사업비 조달, 분양 등의 제반업무를 수행
- 분양계약서에는 ➊매도인(갑): A신탁회사, ➋위탁자: B건설사, ➌매수인(을): 신청인, ➍시공자: C건설사(또는 "시공자")로 하여 4자가 모두 기명날인함
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제9조 (소유권이전)
① “갑”은 위 표시재산의 준공인가 및 이전고시일 이후 관련법령이 정하는 바에 따라 소유권 보존등기를 하도록 한다.(단, 관계 규정에 따라 “을”에게 직접 소유권이 이전되는 경우는 예외로 한다)
② “을”은 공급대금 및 기타 납부액을 완납하고 “갑”의 소유권 보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 “을”의 비용으로 소유권 이전등기를 필하여야 하며 “을”이 이전절차를 완료하지 않음으로써 발생하는 제피해 및 공과금은 “을”이 전액부담하여야 한다.
제18조 (관리형 토지신탁)
본 공급시설은 안정적인 진행을 위해 ｢신탁법｣과 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따라 시행위탁자 겸 수익자 B건설사에게 토지를 수탁받은 수탁자 A신탁회사 및 시공사 C건설사 등 간에 체결한 관리형토지신탁 계약 방식으로 시행 및 공급하는 사업으로서, 본 조의 사항은 공급계약 다른 일반조항보다 우선하며, 계약자는 다음 사항을 반드시 인지하고 계약을 체결하여야 한다.
① 본 사업은 시행자인 B건설사가 수탁자인 A신탁회사에 시행을 위탁해 진행하는 관리형토지신탁사업으로서, 실질적인 사업주체는 위탁자인 B건설사이고, A신탁회사는 신탁재산 범위 내에서 관리형 토지신탁계약의 수탁자로서 의무를 부담한다.
② 분양대금수납계좌(해당 세대 가상계좌 입금 포함)로 입금되지 않은 분양대금은 납부효력이 없다
③ 본 공급계약 대상 재산에 대한 일체의 하자보수책임(사용승인 전 하자포함)은 B건설사, C건설사가 부담하며, 수분양자는 A신탁회사에게 일체의 하자보수를 청구할 수 없다.
④ 신탁종료, 해지 등의 사유로 위탁자 겸 수익자 B건설사와 수탁자 A신탁회사가 체결한 관리형토지신탁계약의 종료 또는 매수인 명의로 소유권이전등기가 완료됨과 동시에 수탁자가 공급계약상 매도인 지위에서 가지는 모든 권리와 의무는 계약변경 등 별도의 조치없이 위탁자 겸 수익자 B건설사에게 면책적으로 포괄승계된다.
⑤ 수분양자가 납부한 분양대금이 토지비, 공사비 등 PF대출금의 상환 등을 위해 사용될 수 있다
⑥ 분양계약과 관련한 일체의 의무(분양계약의 해제 또는 해지시 분양대금 반환 채무의 이행, 소유권이전 관련 업무, 하자보수 등)는 위탁자 겸 수익자 B건설사, 시공사 C건설사가 책임을 지며, 수탁자 A신탁회사에게는 책임이 없음을 동의한다.(단, 수탁자 A신탁회사는 분양계약해제·해지업무, 소유권이전업무 등에 대해서 적극적으로 협조하기로 한다.)
⑦ 시행위탁자 겸 수익자 B건설사 또는 매수인(분양계약자)은 분양계약체결, 해지 또는 전매 등 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따른 사유 발생 시 해당기한 내(30일 이내) 부동산거래신고를 하여야 하며, 이에 대한 책임을 부담한다.
⑧ 본 조는 본 계약서 모든 조항에 우선한다. |
관련 법령
○인지세법 제1조【납세의무】
① 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그밖의 문서를 작성하는 자는 해당 문서를 작성할 때에 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.
② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다.
○인지세법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “증서”란 재산에 관한 권리의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 그밖에 이를 증명할 목적으로 작성하는 문서를 말한다.
○인지세법 제3조【과세문서 및 세액】
① 인지세를 납부하여야 할 문서(이하 "과세문서"라 한다) 및 세액은 다음과 같다.
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과세문서 |
세액 |
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1. 부동산·선박·항공기의 소유권 이전에 관한 증서 |
기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우: 2만원 |
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(이하 생략) |
○인지세법 시행규칙 제3조【부동산 등의 소유권 이전에 관한 증서의 범위】
법 제3조제1항제1호에 따른 부동산·선박·항공기의 소유권 이전에 관한 증서는 그 소유권 이전에 관한 등기 또는 등록 신청을 할 때 제출하는 계약서나 그밖의 등기 또는 등록 원인서류로 한다.
○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】
이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
○ 신탁법 제31조【수탁자의 권한】
수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.
출처 :
국세청 2022. 05. 31. 서면-2022-법규부가-0125[법규과-1691] | 국세법령정보시스템
