요지

근린생활시설을 신축하여 일부 주택용도로 임대하는 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(조특법§97) 대상 아님

회신

근린생활시설로 신축된 건물을 매매로 취득한 후 해당 건물의 일부를 주택으로 용도변경하여 임대목적으로 사용한 경우 ⁠「조세특례제한법」 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 대상 여부는 우리청 기존 해석사례(부동산거래관리과-269, 2011.03.24.)를 참고하시기 바랍니다.

「조세특례제한법」 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용함에 있어 근린생활시설을 신축하여 주택용도로 임대하는 경우에는 감면 대상에 해당하지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○(취득･양도) 1999.8.2. 매매로 취득한 서울 광진구 ○○동 ***-*번지 소재 7층 건물(지상7층, 지하2층 및 옥탑, 이하 ⁠“쟁점건물”)을 2017.11.01. 양도함

 ○ ⁠(건물 현황) 쟁점건물의 등기부등본 의하면 쟁점건물은 1997.9.18. ⁠“근린생활시설”로 소유권보존등기 되었으며, 2017.9.1. ⁠“다가구주택, 근린생활시설”로 용도변경됨

   * 건축물 대장에 의하면 2017.9.15. 지상6층 및 7층이 각각 근린생활시설(독서실)에서 다가구주택으로 용도변경(추인)됨

 ○ ⁠(소유권 변동) 쟁점건물은 1997.9.18. 소유권보존 당시 A소유였으나, 1999.7.5. B가 임의경매로 낙찰받고, 1999.8.2. 이를 C(신청인)가 매매로 취득한 것임

2. 질의내용

 ○ 근린생활시설로 신축한 건물의 일부를 임의 용도변경하여 주택임대에 사용한 경우「조세특례제한법」제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 적용 여부

3. 관련법령

◯ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.

 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

②「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

◯ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」제122조제4항 및 제5항을 준용한다.

③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

 1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

 2. 임대차계약서 사본

 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

 4. 삭제

 5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류

⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

 2. 삭제

 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

 3의2. 삭제

 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기사항증명서 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.

출처 : 국세청 2018. 12. 11. 기준-2018-법령해석재산-0103[법령해석과-3229] | 국세법령정보시스템