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국민주택 규모 초과 아파트 임대·양도의 부가가치세 처리

서면-2017-부가-2728[부가가치세과-2779]  ·  2017. 11. 30.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 국민주택 규모를 초과하는 아파트를 신축하여 임대 후 양도(분양)하는 경우, 매입 부가가치세 환급 및 양도 시 매출 부가가치세 부과 여부는 어떻게 되나요?

S요약

국민주택규모를 초과하는 아파트를 신축하여 임대에 사용하는 경우 건설비용 관련 매입세액을 불공제하며, 임대에 사용하던 아파트를 양도하는 경우 부가가치세가 면제됨이 명확히 안내되었습니다. 이에 따라 4년 임대 후 분양 전환 시에도 매출 부가가치세는 발생하지 않는 것으로 해석됩니다.
#국민주택규모 #아파트 임대 #부가가치세 #매입세액 불공제 #임대 후 분양 #부가세 면제
핵심 정리

R회신 내용 서면-2017-부가-2728[부가가치세과-2779]  ·  2017. 11. 30.

  • 회신 주체·출처: 국세청, 서면-2017-부가-2728[부가가치세과-2779], 2017.11.30
  • 국민주택규모 초과 아파트를 신축해 임대에 사용하는 경우 건설비용 관련 매입세액은 불공제 처리됩니다.
  • 이 아파트를 임대하다가 분양(양도)로 전환하는 경우에도 부가가치세가 면제됨이 확인되었습니다.
  • 부가가치세법 제26조, 조세특례제한법 제106조, 복수의 기존 유권해석 모두 임대 및 양도(분양)행위에 부가가치세가 면제됨을 규정합니다.
  • 관련 불공제된 건설비용 매입 부가가치세는 환급되지 않으며, 임대 후 분양 시에도 부가가치세가 발생하지 않습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세): 주택 임대 용역 등에 대해 부가가치세 면제 규정
  • 부가가치세법 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급): 주된 사업, 부수사업별 과세·면세 여부 규정
  • 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등): 국민주택 및 해당 건설용역 부가가치세 면제 규정
  • 조세특례제한법 시행령 제106조: 국민주택 규모 기준 및 건설용역 범위 등 면세 요건
  • 부가가치세과-434, 2012.04.17: 국민주택 규모 초과 공동주택 임대 후 분양 부가가치세 면제 및 매입세액 불공제 해석
사례 Q&A
1. 국민주택 규모 초과 아파트를 임대 후 분양하면 부가가치세가 발생하나요?
답변
임대 후 분양 시 부가가치세가 면제되는 것으로 판단됩니다.
근거
부가가치세법 제26조, 기존 해석(부가가치세과-434 등)에 명확히 규정되어 있습니다.
2. 국민주택 규모 초과 임대아파트 건설비 매입세액을 환급받을 수 있나요?
답변
건설비 관련 매입세액은 불공제되며, 환급이 불가한 것으로 보입니다.
근거
서면인터넷방문상담3팀-2259 등 기존 해석에 따라 면세사업 관련 매입세액은 공제되지 않습니다.
3. 임대사업자가 국민주택 규모를 초과하는 주택을 임대 후 양도할 때 적용되는 세법 조항은?
답변
주로 부가가치세법 제26조와 조세특례제한법 제106조가 적용됩니다.
근거
이 조항들은 주택임대 및 양도 용역 등에 대한 부가가치세 면제를 명시하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

국민주택규모 초과의 아파트를 신축하여 임대에 사용하는 경우 해당 아파트 건설비용 관련 매입세액을 불공제하며, 임대사업에 사용하던 아파트를 양도하는 경우 부가가치세가 면제됨

회신

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(부가가치세과-434, 2012.04.17외)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 부가가치세과-434, 2012.04.17
국민주택규모를 초과하는 공동주택을 임대후 분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 것으로 이와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함
○ 서면인터넷방문상담3팀-2946, 2007.10.30
주택임대사업자가 국민주택 규모 초과 아파트를 신축하여 임대사업에 사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임

1. 사실관계

○ 당사는 건설시행사로 관리형 신탁사업으로 제주도에 일반분양 및 민간임대아파트를 포함하여 7백여 세대를 분양, 건설 중임

- 민간임대아파트는 4년 임대 후 분양전환 계획으로 국민주택규모 이하 10세대이며 국민주택규모 초과평형 159세대에 대하여는 건설비용 매입 부가가치세를 불공제 처리함

2. 질의내용

○ 임대아파트 건설과 관련하여 불공제 처리한 건설비용 관련 매입 부가가치세의 환급여부

- 민간임대아파트 4년 임대후 분양 전환시 매출 부가가치세 발생 여부

3. 관련법령

 ○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

 ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

 12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

 ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

  1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

  2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

 ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

  1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

  2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화

○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 ⁠「건설산업기본법」ㆍ「전기공사업법」ㆍ「소방법」ㆍ「정보통신공사업법」ㆍ「주택법」ㆍ「하수도법」 및 ⁠「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 ⁠「건축사법」, ⁠「전력기술관리법」, ⁠「소방시설공사업법」, 「기술사법」 및 ⁠「엔지니어링산업 진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것

 ○ 부가가치세과-434, 2012.04.17

국민주택규모를 초과하는 공동주택을 임대후 분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 것으로 이와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함

 ○ 서면인터넷방문상담3팀-2946, 2007.10.30

주택임대사업자가 국민주택 규모 초과 아파트를 신축하여 임대사업에 사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임.

 ○ 부가가치세과-90, 2010.01.22

「부가가치세법」제12조제1항제11호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하다가 당해 사업에 사용하던 국민주택규모초과주택을 양도하는 경우에는 같은 법 제1조제4항 및 같은 법 시행령 제3조제3호에 따라 부가가치세가 면제되는 것임.

 ○ 서면인터넷방문상담3팀-2259, 2006.09.25

사업자가 자기의 과세사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 매입세액은 매출세액에서 공제되는 것이나, 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급과 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제되지 아니하는 것임.

출처 : 국세청 2017. 11. 30. 서면-2017-부가-2728[부가가치세과-2779] | 국세법령정보시스템

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국민주택 규모 초과 아파트 임대·양도의 부가가치세 처리

서면-2017-부가-2728[부가가치세과-2779]  ·  2017. 11. 30.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 국민주택 규모를 초과하는 아파트를 신축하여 임대 후 양도(분양)하는 경우, 매입 부가가치세 환급 및 양도 시 매출 부가가치세 부과 여부는 어떻게 되나요?

S요약

국민주택규모를 초과하는 아파트를 신축하여 임대에 사용하는 경우 건설비용 관련 매입세액을 불공제하며, 임대에 사용하던 아파트를 양도하는 경우 부가가치세가 면제됨이 명확히 안내되었습니다. 이에 따라 4년 임대 후 분양 전환 시에도 매출 부가가치세는 발생하지 않는 것으로 해석됩니다.
#국민주택규모 #아파트 임대 #부가가치세 #매입세액 불공제 #임대 후 분양
핵심 정리

R회신 내용 서면-2017-부가-2728[부가가치세과-2779]  ·  2017. 11. 30.

  • 회신 주체·출처: 국세청, 서면-2017-부가-2728[부가가치세과-2779], 2017.11.30
  • 국민주택규모 초과 아파트를 신축해 임대에 사용하는 경우 건설비용 관련 매입세액은 불공제 처리됩니다.
  • 이 아파트를 임대하다가 분양(양도)로 전환하는 경우에도 부가가치세가 면제됨이 확인되었습니다.
  • 부가가치세법 제26조, 조세특례제한법 제106조, 복수의 기존 유권해석 모두 임대 및 양도(분양)행위에 부가가치세가 면제됨을 규정합니다.
  • 관련 불공제된 건설비용 매입 부가가치세는 환급되지 않으며, 임대 후 분양 시에도 부가가치세가 발생하지 않습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세): 주택 임대 용역 등에 대해 부가가치세 면제 규정
  • 부가가치세법 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급): 주된 사업, 부수사업별 과세·면세 여부 규정
  • 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등): 국민주택 및 해당 건설용역 부가가치세 면제 규정
  • 조세특례제한법 시행령 제106조: 국민주택 규모 기준 및 건설용역 범위 등 면세 요건
  • 부가가치세과-434, 2012.04.17: 국민주택 규모 초과 공동주택 임대 후 분양 부가가치세 면제 및 매입세액 불공제 해석
사례 Q&A
1. 국민주택 규모 초과 아파트를 임대 후 분양하면 부가가치세가 발생하나요?
답변
임대 후 분양 시 부가가치세가 면제되는 것으로 판단됩니다.
근거
부가가치세법 제26조, 기존 해석(부가가치세과-434 등)에 명확히 규정되어 있습니다.
2. 국민주택 규모 초과 임대아파트 건설비 매입세액을 환급받을 수 있나요?
답변
건설비 관련 매입세액은 불공제되며, 환급이 불가한 것으로 보입니다.
근거
서면인터넷방문상담3팀-2259 등 기존 해석에 따라 면세사업 관련 매입세액은 공제되지 않습니다.
3. 임대사업자가 국민주택 규모를 초과하는 주택을 임대 후 양도할 때 적용되는 세법 조항은?
답변
주로 부가가치세법 제26조와 조세특례제한법 제106조가 적용됩니다.
근거
이 조항들은 주택임대 및 양도 용역 등에 대한 부가가치세 면제를 명시하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

국민주택규모 초과의 아파트를 신축하여 임대에 사용하는 경우 해당 아파트 건설비용 관련 매입세액을 불공제하며, 임대사업에 사용하던 아파트를 양도하는 경우 부가가치세가 면제됨

회신

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(부가가치세과-434, 2012.04.17외)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 부가가치세과-434, 2012.04.17
국민주택규모를 초과하는 공동주택을 임대후 분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 것으로 이와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함
○ 서면인터넷방문상담3팀-2946, 2007.10.30
주택임대사업자가 국민주택 규모 초과 아파트를 신축하여 임대사업에 사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임

1. 사실관계

○ 당사는 건설시행사로 관리형 신탁사업으로 제주도에 일반분양 및 민간임대아파트를 포함하여 7백여 세대를 분양, 건설 중임

- 민간임대아파트는 4년 임대 후 분양전환 계획으로 국민주택규모 이하 10세대이며 국민주택규모 초과평형 159세대에 대하여는 건설비용 매입 부가가치세를 불공제 처리함

2. 질의내용

○ 임대아파트 건설과 관련하여 불공제 처리한 건설비용 관련 매입 부가가치세의 환급여부

- 민간임대아파트 4년 임대후 분양 전환시 매출 부가가치세 발생 여부

3. 관련법령

 ○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

 ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

 12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

 ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

  1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

  2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

 ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

  1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

  2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화

○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 ⁠「건설산업기본법」ㆍ「전기공사업법」ㆍ「소방법」ㆍ「정보통신공사업법」ㆍ「주택법」ㆍ「하수도법」 및 ⁠「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 ⁠「건축사법」, ⁠「전력기술관리법」, ⁠「소방시설공사업법」, 「기술사법」 및 ⁠「엔지니어링산업 진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것

 ○ 부가가치세과-434, 2012.04.17

국민주택규모를 초과하는 공동주택을 임대후 분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 것으로 이와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니함

 ○ 서면인터넷방문상담3팀-2946, 2007.10.30

주택임대사업자가 국민주택 규모 초과 아파트를 신축하여 임대사업에 사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임.

 ○ 부가가치세과-90, 2010.01.22

「부가가치세법」제12조제1항제11호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하다가 당해 사업에 사용하던 국민주택규모초과주택을 양도하는 경우에는 같은 법 제1조제4항 및 같은 법 시행령 제3조제3호에 따라 부가가치세가 면제되는 것임.

 ○ 서면인터넷방문상담3팀-2259, 2006.09.25

사업자가 자기의 과세사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 매입세액은 매출세액에서 공제되는 것이나, 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급과 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제되지 아니하는 것임.

출처 : 국세청 2017. 11. 30. 서면-2017-부가-2728[부가가치세과-2779] | 국세법령정보시스템