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조합원입주권 취득 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 판단
서면-2024-부동산-0087 · 2024. 04. 02.Q질의내용
- 조합원입주권을 취득한 지 3년이 지난 후, 주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2024-부동산-0087 · 2024. 04. 02.
- 국세청 서면-2024-부동산-0087(2024.04.02) 회신에 근거합니다.
- 국내 1주택자가 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지난 후 주택이 완성되기 전에 종전주택을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 각 요건을 모두 충족하면 해당 양도가 1세대 1주택 비과세로 적용될 수 있다고 밝혔습니다.
- 다만, 완성된 신축주택에 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하지 못할 경우, 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 종전주택 양도 당시 비과세가 아니었다면 납부해야 할 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 함을 안내하였습니다.
- 세대전원이 이사하지 못한 부득이한 사유(취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등)에 대해서는 소득세법 시행규칙 제75조의2에서 예외로 규정하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제156조의2 제4항: 국내 1주택자가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 경과 후 조합원입주권을 취득하고, 그 후 3년이 지나 종전주택을 양도하며 해당 요건을 모두 충족하면 1세대 1주택 특례로 비과세 인정
- 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 제1호: 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
- 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 제2호: 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택을 양도할 것
- 소득세법 시행령 제156조의2 제13항: 위 요건 미충족 시 해당 사유 발생 달 말일부터 2개월 내에 세액을 양도소득세로 자진납부할 의무
- 소득세법 시행규칙 제75조의2: 세대전원 이사 불가 사유에 대한 정의와 예외 요건
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 지난 후 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제4항 각 호의 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것임
회신
국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 조합원입주권을 승계취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 조합원입주권이 재건축주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것입니다.
다만, 재건축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내 ｢소득세법 시행령｣ 156조의2제4항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고·납부하여야 합니다.
1. 사실관계
○ 2020. 5월 종전주택 취득
○ 2021. 7월 조합원입주권 취득
○ 2025년~2026년 종전주택 양도
○ 예정 신축주택 완성(조합원입주권이 주택으로 전환)
2. 질의내용
○ 1세대 1주택자(종전주택 보유)가 조합원입주권을 승계 취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우
- 신축주택이 완성된 후 3년 이내 신축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하는 경우 신축주택 완성 전에 종전주택을 양도해도 비과세를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.
○ 소득세법 시행규칙 제75조의2【주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건】
① 영 제156조의2제4항제1호에서 "기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유"와 같은 조 제5항제2호 및 제156조의3제3항제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 각각 세대의 구성원 중 일부가 제71조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
유권해석
조합원입주권 취득 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 판단
서면-2024-부동산-0087 · 2024. 04. 02.Q질의내용
- 조합원입주권을 취득한 지 3년이 지난 후, 주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2024-부동산-0087 · 2024. 04. 02.
- 국세청 서면-2024-부동산-0087(2024.04.02) 회신에 근거합니다.
- 국내 1주택자가 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지난 후 주택이 완성되기 전에 종전주택을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 각 요건을 모두 충족하면 해당 양도가 1세대 1주택 비과세로 적용될 수 있다고 밝혔습니다.
- 다만, 완성된 신축주택에 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하지 못할 경우, 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 종전주택 양도 당시 비과세가 아니었다면 납부해야 할 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 함을 안내하였습니다.
- 세대전원이 이사하지 못한 부득이한 사유(취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등)에 대해서는 소득세법 시행규칙 제75조의2에서 예외로 규정하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제156조의2 제4항: 국내 1주택자가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 경과 후 조합원입주권을 취득하고, 그 후 3년이 지나 종전주택을 양도하며 해당 요건을 모두 충족하면 1세대 1주택 특례로 비과세 인정
- 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 제1호: 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
- 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 제2호: 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택을 양도할 것
- 소득세법 시행령 제156조의2 제13항: 위 요건 미충족 시 해당 사유 발생 달 말일부터 2개월 내에 세액을 양도소득세로 자진납부할 의무
- 소득세법 시행규칙 제75조의2: 세대전원 이사 불가 사유에 대한 정의와 예외 요건
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 지난 후 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제4항 각 호의 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것임
회신
국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 조합원입주권을 승계취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 조합원입주권이 재건축주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것입니다.
다만, 재건축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내 ｢소득세법 시행령｣ 156조의2제4항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고·납부하여야 합니다.
1. 사실관계
○ 2020. 5월 종전주택 취득
○ 2021. 7월 조합원입주권 취득
○ 2025년~2026년 종전주택 양도
○ 예정 신축주택 완성(조합원입주권이 주택으로 전환)
2. 질의내용
○ 1세대 1주택자(종전주택 보유)가 조합원입주권을 승계 취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우
- 신축주택이 완성된 후 3년 이내 신축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하는 경우 신축주택 완성 전에 종전주택을 양도해도 비과세를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.
○ 소득세법 시행규칙 제75조의2【주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건】
① 영 제156조의2제4항제1호에서 "기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유"와 같은 조 제5항제2호 및 제156조의3제3항제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 각각 세대의 구성원 중 일부가 제71조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
