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토지·건물 일괄취득 시 건물가액 0원 계약의 공급가액 산정

서면-2020-법령해석부가-3074[법령해석과-3429]  ·  2020. 10. 27.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 사업자가 토지와 건물을 일괄취득하며 건물 즉시 철거 예정으로 건물가액을 0원으로 계약할 경우, 부가가치세법상 공급가액은 어떻게 산정되는지요?

S요약

사업자가 2019년 1월 1일 이후 토지와 건물을 일괄취득하면서 즉시 철거 예정이라는 사유로 건물가액을 0원으로 매매계약을 체결하더라도, 그 가액이 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이가 날 경우에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 삼아야 함을 밝히고 있습니다.
#토지 건물 일괄취득 #건물가액 0원 #공급가액 산정 #부가가치세 #30% 차이 #안분계산
핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-법령해석부가-3074[법령해석과-3429]  ·  2020. 10. 27.

  • 회신 주체·출처: 국세청, 서면-2020-법령해석부가-3074[법령해석과-3429], 2020-10-27
  • 사업자가 2019년 1월 1일 이후 토지와 건물을 일괄취득 하면서 즉시 건물을 철거할 예정이라 하여 건물가액을 0원으로 계약하였더라도, 해당 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나면 안분계산한 금액이 공급가액이 되는 것으로 판단하였습니다.
  • 국세청은 기존 유사사례(사전-2020-법령해석부가-0544, 2020.8.24.)에 근거하여, 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액의 차이가 부가가치세법 시행령 기준에 맞지 않을 시, 안분계산한 금액을 적용함이 바람직하다고 회신하였습니다.
  • 판단 근거로 부가가치세법 제29조 제9항, 시행령 제64조, 기준시가에 따른 안분 산정방식, 그리고 법령 적용일(2019-01-01) 이후의 거래임을 명시하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제9조: 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 정의
  • 부가가치세법 제29조 제9항(2018.12.31. 개정): 토지와 건물을 함께 공급할 경우, 실지거래가액을 공급가액으로 하되 30% 이상 차이시 안분계산한 금액을 적용
  • 부가가치세법 시행령 제64조: 공급계약일 현재 기준시가에 비례해 토지와 건물 공급가액을 안분하여 산정하는 방식 규정
  • 부가가치세법 부칙(2019.1.1. 시행): 개정 법률 및 시행령은 2019년 1월 1일 이후부터 적용
사례 Q&A
1. 토지와 건물을 함께 취득하며 건물값 0원으로 계약하면 부가세는 어떻게 산출되나요?
답변
건물가액을 0원으로 계약하더라도 실지 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 나면 안분계산한 금액이 공급가액이 됩니다.
근거
부가가치세법 제29조 제9항과 시행령 제64조에 따라 30% 이상 차이 시 안분계산한 금액을 적용해야 함이 명시되어 있습니다.
2. 건물 곧 철거 예정으로 건물가액 0원 거래 시도에 공급가액 기준은?
답변
건물을 즉시 철거할 예정이어도 기준시가 등으로 산정한 금액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 안분계산금액으로 공급가액이 정해집니다.
근거
국세청 서면해석 및 부가가치세법 시행령 64조의 공급가액 안분규정을 기준으로 판단됩니다.
3. 토지·건물 일괄 매입 시 건물가액 0원 책정의 법적 문제는?
답변
건물가액의 실지거래가액이 안분계산한 금액과 상당한 차이가 있다면 안분계산금액이 부가세 과세표준이 됩니다.
근거
부가가치세법 제29조 제9항과 국세청 2020-법령해석 회신 내용에 따릅니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

사업자가 2019.1.1. 이후 토지‧건물을 일괄취득 하여 건물을 즉시 철거할 예정이어서 건물가액을 0으로 매매계약을 체결하고 거래하는 경우 해당 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 안분계산한 금액이 공급가액이 되는 것임

회신

위 서면질의의 경우 기존 해석사례(사전-2020-법령해석부가-0544, 2020.8.24.)를 참조하시기 바람

○ 사전-2020-법령해석부가-0544, 2020.8.24.
사업자가 2019.1.1. 이후 토지와 그 토지에 정착된 사업용 건물을 일괄양도하는 경우 건물의 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것이나, 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 제29조제9항에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임

1. 사실관계

 ○ 질의법인은 ’20.6월 토지 및 건물을 취득하기로 하는 매매계약을 체결

  - 기존 임대차계약 미승계와 잔금지급 및 등기완료 후 즉시 건물을 철거할 것을 조건으로 계약서를 작성하며 건물가액을 0으로 함

2. 질의내용

 ○ 사업자가 2019.1.1. 이후 토지‧건물을 일괄취득함에 있어 취득 후 즉시 철거 예정인 건물가액을 0으로 하여 계약을 체결하고 거래하는 경우 공급가액 안분계산 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조의2제1항의 개정규정은 2019년 7월 1일부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정된 것)

  법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우:공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정되기 전의 것)

  법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

출처 : 국세청 2020. 10. 27. 서면-2020-법령해석부가-3074[법령해석과-3429] | 국세법령정보시스템

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토지·건물 일괄취득 시 건물가액 0원 계약의 공급가액 산정

서면-2020-법령해석부가-3074[법령해석과-3429]  ·  2020. 10. 27.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 사업자가 토지와 건물을 일괄취득하며 건물 즉시 철거 예정으로 건물가액을 0원으로 계약할 경우, 부가가치세법상 공급가액은 어떻게 산정되는지요?

S요약

사업자가 2019년 1월 1일 이후 토지와 건물을 일괄취득하면서 즉시 철거 예정이라는 사유로 건물가액을 0원으로 매매계약을 체결하더라도, 그 가액이 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이가 날 경우에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 삼아야 함을 밝히고 있습니다.
#토지 건물 일괄취득 #건물가액 0원 #공급가액 산정 #부가가치세 #30% 차이
핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-법령해석부가-3074[법령해석과-3429]  ·  2020. 10. 27.

  • 회신 주체·출처: 국세청, 서면-2020-법령해석부가-3074[법령해석과-3429], 2020-10-27
  • 사업자가 2019년 1월 1일 이후 토지와 건물을 일괄취득 하면서 즉시 건물을 철거할 예정이라 하여 건물가액을 0원으로 계약하였더라도, 해당 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나면 안분계산한 금액이 공급가액이 되는 것으로 판단하였습니다.
  • 국세청은 기존 유사사례(사전-2020-법령해석부가-0544, 2020.8.24.)에 근거하여, 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액의 차이가 부가가치세법 시행령 기준에 맞지 않을 시, 안분계산한 금액을 적용함이 바람직하다고 회신하였습니다.
  • 판단 근거로 부가가치세법 제29조 제9항, 시행령 제64조, 기준시가에 따른 안분 산정방식, 그리고 법령 적용일(2019-01-01) 이후의 거래임을 명시하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 부가가치세법 제9조: 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 정의
  • 부가가치세법 제29조 제9항(2018.12.31. 개정): 토지와 건물을 함께 공급할 경우, 실지거래가액을 공급가액으로 하되 30% 이상 차이시 안분계산한 금액을 적용
  • 부가가치세법 시행령 제64조: 공급계약일 현재 기준시가에 비례해 토지와 건물 공급가액을 안분하여 산정하는 방식 규정
  • 부가가치세법 부칙(2019.1.1. 시행): 개정 법률 및 시행령은 2019년 1월 1일 이후부터 적용
사례 Q&A
1. 토지와 건물을 함께 취득하며 건물값 0원으로 계약하면 부가세는 어떻게 산출되나요?
답변
건물가액을 0원으로 계약하더라도 실지 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 나면 안분계산한 금액이 공급가액이 됩니다.
근거
부가가치세법 제29조 제9항과 시행령 제64조에 따라 30% 이상 차이 시 안분계산한 금액을 적용해야 함이 명시되어 있습니다.
2. 건물 곧 철거 예정으로 건물가액 0원 거래 시도에 공급가액 기준은?
답변
건물을 즉시 철거할 예정이어도 기준시가 등으로 산정한 금액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 안분계산금액으로 공급가액이 정해집니다.
근거
국세청 서면해석 및 부가가치세법 시행령 64조의 공급가액 안분규정을 기준으로 판단됩니다.
3. 토지·건물 일괄 매입 시 건물가액 0원 책정의 법적 문제는?
답변
건물가액의 실지거래가액이 안분계산한 금액과 상당한 차이가 있다면 안분계산금액이 부가세 과세표준이 됩니다.
근거
부가가치세법 제29조 제9항과 국세청 2020-법령해석 회신 내용에 따릅니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

사업자가 2019.1.1. 이후 토지‧건물을 일괄취득 하여 건물을 즉시 철거할 예정이어서 건물가액을 0으로 매매계약을 체결하고 거래하는 경우 해당 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 안분계산한 금액이 공급가액이 되는 것임

회신

위 서면질의의 경우 기존 해석사례(사전-2020-법령해석부가-0544, 2020.8.24.)를 참조하시기 바람

○ 사전-2020-법령해석부가-0544, 2020.8.24.
사업자가 2019.1.1. 이후 토지와 그 토지에 정착된 사업용 건물을 일괄양도하는 경우 건물의 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것이나, 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 제29조제9항에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것임

1. 사실관계

 ○ 질의법인은 ’20.6월 토지 및 건물을 취득하기로 하는 매매계약을 체결

  - 기존 임대차계약 미승계와 잔금지급 및 등기완료 후 즉시 건물을 철거할 것을 조건으로 계약서를 작성하며 건물가액을 0으로 함

2. 질의내용

 ○ 사업자가 2019.1.1. 이후 토지‧건물을 일괄취득함에 있어 취득 후 즉시 철거 예정인 건물가액을 0으로 하여 계약을 체결하고 거래하는 경우 공급가액 안분계산 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조의2제1항의 개정규정은 2019년 7월 1일부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정된 것)

  법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우:공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2019.2.12. 영 제29535호로 개정되기 전의 것)

  법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

출처 : 국세청 2020. 10. 27. 서면-2020-법령해석부가-3074[법령해석과-3429] | 국세법령정보시스템