요지

부동산펀드 사업자가 펀드의 사업타당성 검토 등을 위해 부담한 매입세액이 토지의 취득과 관련된 경우 공제되지 아니하는 것이며, 공통매입세액은 안분계산하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(사전-2016-법령해석부가-0553, 2016.12.02)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 사전-2016-법령해석부가-0553, 2016.12.02
부동산펀드를 설정하고 이를 운용하기 위해 부동산임대업을 사업목적으로 하여 집합투자업자의 지점으로 등록한 사업자(이하 ⁠“부동산펀드 사업자”)가 해당 부동산 임대 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은「부가가치세법」제38조제1항제1호에 따라 매출세액에서 공제되는 것임.
다만, 부동산펀드 사업자가 펀드의 사업타당성 검토를 위한 부동산컨설팅・법률자문・회계자문 수수료 및 신탁계약에 따른 집합투자업자・신탁업자보수를 지급하면서 부담한 매입세액이 토지의 취득과 관련된 매입세액에 해당하는 경우 같은 법 제39조제1항제7호에 따라 매출세액에서 공제되지 아니하는 것이며, 해당 매입세액이 토지와 건물 취득에 대한 공통매입세액으로서 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에는 같은 법 제40조 및 같은 법 시행령 제81조에 따라 안분계산하는 것임

1. 사실관계

○ 당사는 자본시장과금융투자업에관한법률에 따라 설립된 금융투자업자로서 부동산자산운용업을 영위하고 있음

 ○ 당사는 2016.9월 자본시장과금융투자업에관한법률에 따라 펀드를 설정하였으며 동 펀드는 부동산 개발업 및 개발 완료 후 임대업 영위를 사업목적으로 함

  - 펀드 설정일에 토지 매입 계약을 체결하였으며 같은 날자로 토지 매도인에게 계약금을 지급하였으며 토지 잔금 지급과 토지 소유권 이전은 매매 이행요건을 매도자가 완결하는 2018.2월로 예상되며, 건물 착공은 소유권을 이전 받은 후 시작되며 건물이 완공되면 오피스 및 리테일 임대업을 7년간 영위할 예정임

  - 토지 매매 계약서에 따라 토지 취득금액은 확정되어 있음

  - 현 시점에서 건물 건설비용을 대략적으로 추정 가능하나 변동 가능성이 있으며 감정평가법인으로부터 건물 준공 후 예상되는 감정평가가액이 있음

  - 동 펀드의 사업타당성 검토를 위하여 감정평가법인, 회계법인 등에 용역을 의뢰하였고 펀드는 부가가치세를 포함한 용역 대가를 지급하였으며 관련 법에 따라 설정 직후부터 신탁약관에 따라 집합투자업자 및 신탁업자에게 부가가치세를 포함한 용역대가를 지급함

2. 질의내용

○ 아래의 각 기간동안 토지와 건물 취득에 공통되는 매입세액(사업타당성 검토 비용, 집합투자업자 보수, 신탁업자 보수 등)의 안분비율 계산 방법

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제38조【공제하는 매입세액】

① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7. 면세사업 등에 관련된 매입세액(면세사업 등을 위한 투자에 관련된매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

○ 부가가치세법 시행령 제80조【토지에 관련된 매입세액】

법 제39조제1항제7호에서 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액 이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

○ 부가가치세법 제40조【공통매입세액의 안분】

사업자가 과세사업과 면세사업 등을 겸영하는 경우에 과세사업과 면세사업 등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 공통매입세액 이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 공통매입세액 안분기준 이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분하여 계산한다.

○ 부가가치세법 시행령 제81조【공통매입세액 안분 계산】

① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업 등을 겸영하는 경우로서 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 공통매입세액 이라 한다)이 있는 경우 면세사업 등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 기획재정부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(비과세공급가액을 포함한다. 이하 이 조 및 제82조에서 같다)의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다.

   면세사업 등에 관련된 매입세액 = 공통매입세액 ×면세공급가액/총공급가액

④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업 등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업 등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.

1. 총매입가액(공통매입가액은 제외한다)에 대한 면세사업 등에 관련된 매입가액의 비율

2. 총예정공급가액에 대한 면세사업 등에 관련된 예정공급가액의 비율

3. 총예정사용면적에 대한 면세사업 등에 관련된 예정사용면적의 비율

○ 사전-2016-법령해석부가-0553, 2016.12.02

부동산펀드를 설정하고 이를 운용하기 위해 부동산임대업을 사업목적으로 하여 집합투자업자의 지점으로 등록한 사업자(이하 ⁠“부동산펀드 사업자”)가 해당 부동산 임대 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액은「부가가치세법」제38조제1항제1호에 따라 매출세액에서 공제되는 것임.

다만, 부동산펀드 사업자가 펀드의 사업타당성 검토를 위한 부동산컨설팅・법률자문・회계자문 수수료 및 신탁계약에 따른 집합투자업자・신탁업자보수를 지급하면서 부담한 매입세액이 토지의 취득과 관련된 매입세액에 해당하는 경우 같은 법 제39조제1항제7호에 따라 매출세액에서 공제되지 아니하는 것이며, 해당 매입세액이 토지와 건물 취득에 대한 공통매입세액으로서 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에는 같은 법 제40조 및 같은 법 시행령 제81조에 따라 안분계산하는 것임

출처 : 국세청 2017. 03. 30. 서면-2016-부가-5579[부가가치세과-790] | 국세법령정보시스템