요지

2주택 중과대상에서 제외되는 기준시가 1억원 이하의 주택 판단 시 다가구 주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아 계산함

답변내용

 ⁠「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 3가구가 각각 1/3 지분씩 소유하고 있는 경우 해당 다가구주택은 ⁠「소득세법 시행령」제155조제15항에 따라 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이며, 이 때 같은 영 제167조의10제1항제9호의 기준시가는 고시된 개별주택가격에 주택 전체 면적에서 구획된 부분의 주택 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의자(갑)는 2개의 주택을 보유 중임

  - A주택: 서울시 은평구 소재 다세대 주택(2009.9.4. 취득)

  -B주택(이하 ⁠“쟁점다가구주택”): 서울시 은평구 소재 다가구 주택으로 지분 일부(62.29/186.87)를 보유중임(2015.8.13. 취득)

   * B주택은 각 층별로 분양되어, 현재 각 층별 1가구씩 총 3가구가 거주 중이며, 대지와 건물 지분을 각 가구별 1/3씩 공유하고 있음

  ** B주택은「건축법 시행령」별표1 제1호 다목 다가구주택에 해당하는 것으로 전제함

 ○ 2018.3.31. B주택 보유지분(62.29/186.87) 전부를 매도하는 계약을 체결함(잔금일: 2018.9.4.)

2. 질의내용

 ○「소득세법 시행령」제167조의10제1항제9호에 의해 1세대 2주택 양도소득세 중과대상에서 제외하는 기준시가 1억원 이하의 주택 판정 시 다가구 주택의 기준시가 계산방법

  ① 주택 전체를 하나의 주택으로 보아 계산 vs ② 각 호수별로 계산

3. 관련법령

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

 1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

 2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

 1.~8. ⁠(생략)

 9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 ⁠「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역 또는 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

 10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택

② 제1항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.

○소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.

 1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.

 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

○ 건축법 제2조【정의】

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

 1. 단독주택

 2. 공동주택

 3. 제1종 근린생활시설

 4. 제2종 근린생활시설

 5.~28. ⁠(생략)

○ 제3조의5【용도별 건축물의 종류】

법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

 [별표 1]

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

  1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

  2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

  3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

출처 : 국세청 2018. 05. 14. 사전-2018-법령해석재산-287[법령해석과-1305] | 국세법령정보시스템